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부동산투자회사법

법률 제07428호 · 2006.04.01 시행 · 지난 판 · 국토교통부

연혁 — 판 48개

제정·개정 이유

[제정]

◇제정이유

채무자의 회생 및 파산에 관한 사항이 회사정리법·화의법 및 파산법에 분산되어 있어서 각 법률마다 적용대상이 다를 뿐만 아니라, 특히 회생절차의 경우 회사정리절차와 화의절차로 이원화되어 있어서 그 효율성이 떨어지므로 상시적인 기업의 회생·퇴출체계로는 미흡하다는 지적이 있었는 바, 회사정리법·화의법 및 파산법을 하나의 법률로 통합하여 채무자의 회생 및 파산에 관한 법률의 체계를 일원화하는 한편, 기존의 회생절차중 화의절차를 폐지함과 아울러 회사정리절차를 개선·보완하고, 정기적 수입이 있는 개인채무자에 대하여는 파산절차에 의하지 아니하고도 채무를 조정할 수 있는 개인회생제도를 도입하여 파산선고로 인한 사회적·경제적 불이익을 받게 되는 사례를 줄이며, 국제화시대에 부응하여 국제도산절차에 관한 규정을 신설하려는 것임.

◇주요내용

□법률의 체계

가. 도산법제를 1개의 법률로 통합

(1) 종전 「회사정리법」·「화의법」·「파산법」·「개인채무자회생법」은 각 적용대상이 다르고, 회생절차도 회사정리절차와 화의절차로 이원화되어 있는 등 형평성이나 효율성의 측면에서 문제가 많다는 지적이 지속적으로 제기되어 왔음.

(2) 종전 회사정리법·화의법·파산법 및 개인채무자회생법을 1개의 법률로 통합함.

(3) 통일적인 도산법 체계의 완성으로 효율성을 높일 수 있을 것으로 기대됨.

나. 법 적용대상의 구별을 없앰.

(1) 종전 회사정리법은 주식회사만을 적용대상으로 하는 문제점이 있는 반면, 화의제도는 주식회사 등의 대기업이 이용하기 곤란한 문제점이 있으므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 법의 적용대상에 있어서 회생·파산절차는 개인·법인의 구분 없이 모든 채무자를 대상으로 함.

(3) 개인·중소기업·주식회사 등 대기업을 하나의 절차에 의하여 회생시키거나 퇴출시킴으로써 절차적 효율성을 높일 수 있을 것으로 기대됨.

다. 국제도산절차의 신설

(1) 국제적 기준에 맞는 국제도산절차를 신설함으로써 국가 신인도를 높이는 동시에 외국기업이 국내에 투자하기 쉬운 환경을 조성하도록 함

(2) 국내에서 진행중인 도산절차와 외국도산절차의 조화를 도모하여 채권자의 유효하고 공평한 구제를 도모하고 채무자 기업의 실효적인 회생을 지원하는데 기여하도록 함

□제1편 총칙

가. 필요적 파산제도의 축소(법 제6조)

(1) 회사정리계획이 폐지되거나 불인가된 경우 법원이 반드시 파산선고를 하는 경직적 제도로 인하여 회생절차신청을 기피하는 문제를 해결하려는 것임.

(2) 회생계획인가후의 회생절차폐지의 경우에만 필요적 파산선고를 하고 나머지 경우에는 임의적 파산선고를 하도록 함.

(3) 파산선고를 받을 수 있다는 위험부담을 경감시킴으로써 회생절차의 이용을 촉진하고 회생계획이 폐지된 경우에도 활발하게 사적 조정을 강구할 수 있도록 하는데 기여할 것으로 기대됨.

나. 채권자협의회의 권한 강화(법제20조 및 제21조)

(1) 파산절차에서는 채권자협의회에 관한 규정이 없고, 회사정리절차에서도 채권자들의 이해를 조정하여 법원에 의견을 제시하는데 불과하여 기존의 절차가 채권자의 권리보호에 취약하다는 문제점을 해결하려는 것임.

(2) 원칙적으로 중소기업과 개인을 제외하고는 채권자협의회의 구성을 의무화하며, 감사를 추천하고 회생계획인가후 회사의 경영상태에 관한 실사(實査)를 청구할 수 있도록 함.

(3) 채권자협의회의 활동에 필요한 비용을 채무자에게 부담시킬 수 있게 하여 채권자협의회가 회생절차 등에 적극적으로 관여할 수 있도록 함.

(4) 채권자협의회의 기능과 권한이 강화되어 관리인을 효과적으로 견제함으로써 기업회생을 촉진하고 회생절차의 공정성과 투명성을 높이는데 기여할 것으로 기대됨.

다. 채무자에 대한 재산조회 강화(법 제29조)

(1) 재산조회에 관련된 규정이 없어 채무자에 대한 재산자료의 확보가 어렵고 채권회수가 곤란하다는 문제를 개선하려는 것임.

(2) 파산절차 등을 신청하는 채무자에 대하여 이해관계인의 신청 또는 직권으로 재산조회를 할 수 있도록 하고, 특히 파산선고나 면책결정 전에 채무자에 대한 재산자료를 확보할 수 있도록 함.

(3) 파산신청의 남용을 방지하고 재산이 있는 자가 파산절차를 이용하여 채무를 면책받는 것을 방지하여 채무자의 도덕적 해이를 사전에 예방하는데 기여할 것으로 기대됨.

□제2편 회생절차

가. 화의제도를 폐지하고 회생절차로 단일화(법 제34조)

(1) 화의제도는 회사정리절차보다 간이하고 비용이 저렴하며 채무자의 입장에서는 법원의 감독을 덜 받고 채권자와 자주적으로 절차를 운용하는 장점이 있으나, 그간의 현실적 경험에 비추어 보면, 도산상태를 일시적으로 회피하고 경영권을 유지할 목적으로 화의제도가 악용되어 온 사례가 적지 아니하고, 대기업이 회사정리가 아닌 화의를 신청함으로써 화의인가가 나지 아니하거나 화의인가가 나더라도 회생에 실패하여 채권자들의 권리행사가 유보되고 절차비용만 증가하는 등의 부작용이 발생하였는바, 이를 개선하려는 것임.

(2) 화의절차를 폐지하고 회사정리절차를 개선하는 방향으로 회생절차를 일원화함.

(3) 도산기업의 회생이 보다 신속하게 이루어지고 비용도 크게 절감되어 효율적인 회생시스템을 구축할 것으로 기대됨.

나. 포괄적인 금지명령제도의 신설(법 제45조 내지 제47조)

(1) 그 동안 법률행위별로 개별적인 중지명령만 인정되어 다수의 재산이 서로 다른 법원의 관할 지역에 산재한 경우 등에는 책임재산의 보전이 곤란하였으므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 개별절차의 중지명령에 의하여도 회생절차의 목적을 충분히 달성하지 못할 특별한 사정이 있는 경우에 법원이 하나의 결정으로 모든 회생채권자 등에 대하여 회생채무자의 재산에 대한 강제집행 등의 금지를 명할 수 있도록 함.

(3) 채무자의 재산에 대한 강제집행 등을 신속히 금지함으로써 회생절차를 효율적으로 진행하고 채권자간의 형평성을 도모하는데 기여할 것으로 기대됨.

다. 인수·합병(M&A)의 활성화(법 제62조, 제63조 및 제237조)

(1) 도산기업이 회생할 수 있는 가장 적절한 방법이 인수·합병인 바, 종전 회사정리법상의 채권조사·확정절차와 주식소각제도만으로는 인수·합병을 활성화하는데 크게 미흡하다는 지적이 제기되어 이를 개선하려는 것임.

(2) 회생계획인가 전이라도 법원의 허가를 얻어 영업 또는 사업을 양도할 수 있도록 함.

(3) 청산을 내용으로 하는 회생계획안을 가결하기 위하여 종전에는 담보권자 전원의 동의를 얻도록 하던 것을, 앞으로는 의결권 총액의 5분의 4 이상에 해당하는 의결권을 가진 자의 동의를 얻도록 그 요건을 완화함.

(4) 인수·합병을 통하여 기업이 가치를 유지하면서 조기에 회생하는데 크게 기여할 것으로 기대됨.

라. 기존 경영자 관리인 제도 도입(법 제74조)

(1) 종전 회사정리절차에서는 기존 대표자를 회사 경영에서 배제하기 때문에 기업이 경영권 박탈을 우려하여 회사정리절차를 기피하는 경향이 뚜렷하여 기업의 조기 회생에 걸림돌로 작용하여 왔으므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 원칙적으로 현재의 법인대표자를 관리인으로 선임하고, 예외적으로 재산 유용, 은닉 또는 중대한 책임이 있는 부실경영에 의하여 재정적 파탄에 이르게 된 경우나 채권자협의회의 요청이 있는 경우로서 상당한 이유가 있는 경우 등에는 제3자를 관리인으로 임명하도록 함.

(3) 기존 경영자를 관리인으로 임명할 경우 회생절차를 적극적으로 이용할 수 있고, 경영노하우를 활용할 수 있어 기업 회생의 효율성이 크게 높아질 것으로 기대됨.

마. 부인권 대상의 확대(법 제101조)

(1) 채무자가 계열회사나 친인척 등 특수관계인과 거래하는 경우에는 편파적 행위의 가능성이 높음에도 불구하고 종전 제도는 특수관계인과의 거래를 제3자와의 거래와 동일하게 취급하여 실질적인 형평을 저해하고 있으므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 채무자와 친족관계 등 특수 관계인에게 담보의 제공이나 채무소멸 행위 등 채권자를 해하는 행위를 한 경우에 종전에는 지급정지가 있은 후 60일 이내에 한 행위에 대하여 부인할 수 있도록 하던 것을, 앞으로는 그 기간을 1년으로 확대하도록 함.

(3) 타 채권자와의 형평을 도모하고 채무자의 재산도피행위를 사전에 차단하여 회생절차의 투명성을 높이는데 기여할 것으로 기대됨.

바. 지급결제제도 등에 대한 특칙(법 제120조, 제336조)

(1) 금융의 자유화 및 국제화를 도모하기 위하여 금융기관이 도산한 경우의 결제의 완결성을 법적으로 보장하는 제도를 마련하려는 것임.

(2) 지급결제제도 및 청산결제제도의 완결성을 위하여 한국은행총재가 재정경제부장관과 협의하여 지정한 지급결제제도 및 증권·파생금융거래 등의 청산결제제도의 참가자에 대하여 회생절차개시결정·파산선고가 있는 경우에는 회생절차·파산절차에 관한 일정 규정의 적용을 배제함.

(3) 옵션, 스왑 등 파생금융거래로서 대통령령이 정하는 거래에 대하여는 당사자 일방에 대하여 회생절차개시결정·파산선고가 있는 경우에도 기본계약에서 당사자가 정한 바에 따라 효력이 발생하고 해제, 해지, 취소 등의 대상이 되지 아니하도록 함.

사. 채권조사확정절차의 개선(법 제147조 내지 제178조)

(1) 종전 회사정리절차는 모든 채권자들이 신고기간 내에 채권을 신고하여야 하고 채권신고를 하지 아니하면 실권되므로, 채권자가 충분한 이의기회를 가지지 못한 상태에서 예측하지 못한 손실을 입는 경우가 발생하므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 먼저 관리인이 채권을 조사하여 채권자목록을 제출하고, 신고기간 및 조사기간을 통한 조사절차를 거치도록 하여 이해관계인이 자신의 채권뿐만 아니라 다른 채권에 대하여도 충분히 검토할 기회를 부여함.

(3) 이의가 있는 회생채권·회생담보권에 관하여는 채권조사확정재판이라는 간이한 절차를 통하여 확정할 수 있도록 함.

(4) 채권조사확정절차를 신속히 진행시키고 채권자들에게 충분한 이의기회를 부여하여 억울하게 권리행사를 하지 못하는 경우가 생기지 아니하도록 하는데 기여할 것으로 기대됨.

아. 청산가치의 보장에 관한 규정의 신설(법 제243조)

(1) 종전 회사정리절차에는 회생계획이 정리채권 등의 청산가치를 보장하여야 한다는 규정이 없어 다수의 채권자가 청산가치에 못 미치는 내용의 회생계획에 동의하는 경우 소액채권자들이 피해를 보게 되는 문제점을 개선하려는 것임.

(2) 회생계획에 의한 변제방법이 채무자의 사업을 청산할 때 각 채권자에게 변제하는 것보다 불리하지 아니하여야 함을 명시하고, 동의한 채권자의 경우에는 예외로 할 수 있도록 함.

(3) 소액채권자의 권익을 보호하고, 파산보다는 채권자에게 이익이 되도록 강제함으로써 도덕적 해이를 방지하는데 기여할 것으로 기대됨.

□제3편 파산절차

가. 파산자의 기본적 생존권의 보장(법 제383조)

(1) 종전 파산절차는 면제재산의 범위가 너무 적어 파산자에게 인간으로서의 기초적인 생활도 보장하여 주지 못하여 지나치게 가혹하다는 지적이 제기되어 왔으므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 압류금지재산 외에도 대통령령으로 정하는 주거비·생계비를 면제재산에 포함시킴.

(3) 파산자의 기초생활을 위한 임차보증금과 생계비를 보장함으로써 파산자의 인간다운 생활을 할 기본권을 보호하고 파산절차에 대한 거부감을 완화하는데 기여할 것으로 기대됨.

나. 간이파산절차 대상의 확대(법 제549조)

(1) 간이파산절차를 활용하면 채권자집회를 생략하고 1회기일에 배당이 이루어지는 등 비용과 시간이 크게 절감되는 바, 종전의 법에 의하면 재단채권액이 2억원 미만인 경우에만 간이파산절차를 이용할 수 있어 활용도가 저조한 문제를 개선하려는 것임.

(2) 간이파산절차에 의할 수 있는 재단채권액을 2억원 미만에서 5억원 미만으로 상향조정하여 그 적용대상을 대폭적으로 확대함.

(3) 사회·경제구조의 변화, 화폐가치의 변동에 맞게 상한액을 조정하여 현실과의 괴리를 해소하고 국민의 편익을 증대시키는데 기여할 것으로 기대됨.

다. 파산과 면책의 동시 신청 허용(법 제556조)

(1) 종전 법은 채무자가 면책을 받고자 하는 경우에는 파산선고후 별도로 면책신청을 하여야 하므로 시간·비용이 소모되고 면책신청기간을 도과할 경우 면책이 되지 아니하는 위험부담이 발생하므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 개인인 채무자는 파산신청과 동시에 면책신청을 할 수 있고, 파산신청을 한 경우에는 반대의 의사표시를 하지 않는 한 파산신청과 동시에 면책신청을 한 것으로 봄

(3) 파산자가 신속히 면책결정을 받을 수 있도록 하고, 면책신청기간 도과에 따른 위험을 해소시킴으로써 파산자의 편익을 증대하는데 기여할 것으로 기대됨.

라. 면책신청금지기간 단축(법 제564조)

(1) 종전 법은 채무자가 면책 신청전 10년 이내에 면책을 받은 일이 있는 때에는 다시 면책신청을 할 수 없도록 되어 있으나, 위 10년의 기간은 너무 장기간이어서 지나치므로, 이를 개선하려는 것임

(2) 면책결정을 받을 수 없는 면책신청금지기간을 단축하여 채무자가 파산절차 후 면책결정을 받은 경우에는 7년, 개인회생절차에 의한 면책결정을 받은 경우에는 5년으로 함

□제4편 개인회생절차

가. 최장 변제기간 단축(법 제611조)

(1) 종전 개인회생제도에서 변제계획상의 기간은 최장 8년으로 규정되어 있어, 채무자에게 지나치게 가혹하므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 최장 변제기간을 합리적으로 단축하여 5년으로 함

나. 최저변제액 제도 신설(법 제614조)

(1) 개인회생절차를 이용하는 채무자의 경우 총채무 중 일정 비율은 반드시 변제하도록 하여 채무자의 도덕적 해이를 방지하도록 하려는 것임

(2) 채권자가 이의를 진술하는 경우에는 3천만원을 초과하지 아니하는 범위 안에서 채권 총금액의 100분의 3 내지 100분의 5에 해당하는 금액 이상을 변제하는 내용으로 변제계획을 작성하도록 함.

다. 개인회생절차개시신청 금지사유 축소(법 제595조)

(1) 개인회생절차의 개시신청의 금지사유가 너무 엄격하여 이용하기 어려운 문제점이 있어 이를 개선하려는 것임.

(2) 개시신청 금지사유 중 "채무자가 신청일 전 5년 이내에 개인회생절차의 개시신청이 기각되거나 개인회생절차의 폐지결정을 받은 사실이 있는 때"를 삭제함

(3) 또한, 현재는 채무자가 신청일 전 10년 이내에 면책을 받은 사실이 있으면 개인회생절차개시신청을 할 수 없으나, 개인회생절차에 의하여 최장 5년간 변제계획을 이행하여 면책을 받은 사람이 다시 개인회생절차에 의한 면책을 받으려면 10년을 기다리게 하는 것은 너무 장기간이어서 지나치게 엄격하므로, 위 10년을 5년으로 단축함

라. 전부명령에 대한 특칙(법 제616조)

(1) 개인회생절차의 개시 전에 채무자의 급료·봉급 등에 대하여 전부명령이 확정된 경우에는, 채무자로서는 노동을 하여도 그 대가의 상당부분이 채권자에게 돌아가 버리기 때문에 직장에서 퇴직하고 다른 직장을 구하려는 경향이 있고, 그렇게 되면 채권자로서도 전부채권을 변제받지 못하게 되는 문제점이 있으므로, 이를 개선하려는 것임

(2) 변제계획인가결정이 있으면 그 이후에 제공된 노무로 인한 부분에 대한 전부명령의 효력이 상실되게 하고, 전부채권자는 개인회생채권자로서 변제받도록 함으로써, 채무자는 계속 같은 직장에서 근무할 수 있고, 채권자로서도 채권을 변제받을 수 있도록 함

□제5편 국제도산

가. 국제도산절차의 신설(법 제628조 및 제629조)

(1) 기업의 국제적 활동이 비약적으로 늘어나면서 도산한 한국기업이 외국에 자산을 가지고 있거나 반대로 도산한 외국기업이 한국에 자산이나 부채를 가지고 있는 경우가 늘어나고 있는바, 도산절차는 한 나라의 사법권 행사이므로 그 효과가 절차국 내에 그치는 것이 원칙이지만, 너무 엄격히 운영되면 도산기업의 해외재산의 산일(散逸)을 초래하여 채권자에게 결과적으로 피해를 주게 되므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 외국도산절차의 대표자가 외국도산절차와 관련하여 대한민국 법원에 승인이나 지원을 구하는 경우, 외국도산절차의 대표자가 대한민국 법원에서 국내도산절차를 신청하거나 진행중인 국내도산절차에 참가하는 경우 등에 국제도산신청을 할 수 있도록 함.

(3) 글로벌 스탠더드(Global standard)에 부합하는 국제도산절차를 신설함으로써 국가신인도를 높이는 동시에 채권자의 유효하고 공평한 구제를 도모하고 채무자 기업의 실효적인 회생을 지원하는데 기여할 것으로 기대됨.

나. 외국도산절차에 대한 지원(법 제636조)

(1) 외국에서 도산절차가 진행중인 외국기업의 국내자산에 대한 동결 등 구체적인 이행조치가 필요하므로 이를 반영하려는 것임.

(2) 외국도산절차의 승인이 있을 경우 대한민국 법원은 채무자의 업무 및 재산이나 채권자의 이익을 보호하기 위하여 채무자의 재산에 대한 소송이나 절차의 중지, 채무자의 재산에 대한 강제집행이나 보전절차의 중지, 채무자의 변제금지 또는 채무자 재산의 처분 금지와 같은 지원결정을 할 수 있도록 함.

(3) 외국도산절차에 대하여 실효성있는 지원을 하고, 국제적인 협력체제를 구축하는데 기여할 것으로 기대됨.

다. 주된 외국도산절차의 결정제도(법 제639조)

(1) 수개의 외국도산절차가 동시에 진행중일 때에는 주된 절차를 결정하지 아니하는 경우에는 절차가 지연되는 등 비효율이 초래되므로 이를 개선하려는 것임.

(2) 대한민국 법원은 채무자를 공통으로 하는 수개의 외국도산 절차의 승인신청이 있는 때에는 이를 병합심리하도록 하고, 수개의 외국도산절차가 승인된 경우에는 법원은 채무자의 주된 영업소 소재지 또는 채권자보호조치의 정도 등을 고려하여 주된 외국도산절차를 결정할 수 있도록 함.

(3) 외국도산절차의 승인 및 지원절차의 효율적 진행을 도모하는데 기여할 것으로 기대됨.

라. 국내도산절차의 관리인 등의 외국활동 보장(법 제640조)

(1) 국내에서 도산절차가 진행중인 채무자기업의 해외재산이 산일되지 아니하도록 관리할 필요가 있어 이를 반영하려는 것임.

(2) 국내도산절차의 관리인이나 파산관재인은 외국법이 허용하는 바에 따라 국내도산절차를 위하여 외국에서 활동할 수 있도록 함.

(3) 책임재산보전을 통하여 국내도산기업의 채권자구제에 충실을 기하고 해외에 재산을 보유하고 있는 기업에 대한 도산절차 진행의 효율성을 제고하는데 기여할 것으로 기대됨.

□제6편 벌칙

면책 후 악의적 강제집행에 대한 과태료 부과(법 제660조)

(1) 개인채무에 대한 면책결정이 확정되었음에도 불구하고 채권자가 면책된 사실을 알면서 악의적으로 가압류, 가처분 등의 강제집행을 하는 폐단이 있으므로, 이를 개선하려는 것임.

(2) 채무자가 면책받은 사실을 알면서 가압류, 가처분, 기타 강제집행을 한 자에 대한 과태료 부과 규정을 신설함.

1/2 · 제1장 총칙

제1장 총칙

제1조목적

이 법은 부동산투자회사의 설립과 부동산투자회사의 자산운용방법 및 투자자보호 등에 관한 사항을 정함으로써 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

제2조정의

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2003.5.29, 2003.12.31, 2004.10.22>

1. "부동산투자회사"라 함은 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제5조의 규정에 의하여 설립된 회사로서 다음 각목의 것을 말한다.

가. 자기관리부동산투자회사 : 자산운용전문인력을 포함한 임ㆍ직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

나. 위탁관리부동산투자회사 : 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

다. 기업구조조정부동산투자회사 : 제49조의2제1항제1호 각목의 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

2. "유가증권"이라 함은 증권거래법 제2조제1항ㆍ제2항의 규정에 의한 유가증권 및 선물거래법 제3조제1호 나목 및 다목(3)의 규정에 의한 선물거래의 대상이 되는 유가증권지수를 말한다.

3. "부동산관련 유가증권"이라 함은 다음 각목의 것을 말한다.

가. 부동산투자회사의 주식 및 사채

나. 간접투자자산운용업법 제2조제13호의 간접투자증권중 부동산과 관련되는 것으로서 대통령령이 정하는 것

다. 자산유동화에관한법률에 의한 유동화증권중 부동산과 관련되는 것으로서 대통령령이 정하는 것

라. 주택저당채권유동화회사법 및 한국주택금융공사법에 의한 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권

마. 주택법에 의한 국민주택채권

바. 도시철도법에 의한 도시철도채권

사. 그 밖에 부동산과 관련되는 유가증권으로서 대통령령이 정하는 것

4. "부동산개발사업"이라 함은 토지를 택지ㆍ공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 재축하는 사업을 말한다.

5. "자산관리회사"라 함은 위탁관리부동산투자회사 또는 기업구조조정부동산투자회사의 위탁을 받아 자산의 투자ㆍ운용업무를 수행하는 것을 목적으로 제22조의3의 규정에 의하여 설립된 회사를 말한다.

제3조법인격

①부동산투자회사는 주식회사로 한다.

②부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 적용을 받는다.

③이 법에 의한 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다.

제4조업무범위

부동산투자회사는 자산을 제21조 각호의 방법에 따라 부동산 등에 투자ㆍ운용하는 것외의 업무를 영위할 수 없다.

제2장 설립ㆍ기관 등

제1절 설립

제5조부동산투자회사의 설립

①부동산투자회사를 설립하고자 하는 자는 건설교통부장관의 설립인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

②제1항의 규정에 의하여 설립인가를 받고자 하는 자는 주식인수 전에 미리 건설교통부장관의 예비인가를 받아야 한다.

③건설교통부장관은 제2항의 규정에 의한 예비인가여부를 결정함에 있어서 다음 각호의 사항을 확인하여야 한다. 이 경우 건설교통부장관은 경영의 건전성확보 및 투자자보호에 필요한 조건을 붙일 수 있다.

1. 발기인의 주식인수능력, 사회적 신용도 및 주금납입계획의 적정성

2. 사업계획의 타당성 및 건전성

3. 주식공모계획의 적정성

4. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

④제3항의 규정에 의하여 예비인가를 받은 자는 예비인가를 받은 날부터 3월 이내에 부동산투자회사 설립을 위한 창립총회를 종료하고 건설교통부장관에게 설립인가 신청을 하여야 한다. 이 경우 그 기간 내에 설립인가 신청을 하지 아니하는 경우 당해 예비인가는 그 효력을 잃는다.

⑤건설교통부장관은 제4항의 규정에 의한 설립인가 신청을 받은 때에는 예비인가시 부여한 조건의 이행여부를 확인한 후 설립인가를 하여야 한다. 이 경우 제3항 각호외의 부분 후단의 규정은 부동산투자회사의 설립인가에 관하여 이를 준용한다.

⑥건설교통부장관은 설립인가를 한 경우에는 그 내용을 관보 및 인터넷 등에 공고하여야 한다.

⑦예비인가 및 설립인가의 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제6조최저자본금

부동산투자회사의 자본금은 250억원 이상으로 한다. <개정 2004.10.22>

제7조발기인

①다음 각호의 1에 해당하는 자는 부동산투자회사의 발기인이 될 수 없다. <개정 2005.1.14, 2005.3.31>

1. 미성년자ㆍ금치산자 또는 한정치산자

2. 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자

3. 금고 이상의 실형의 선고를 받거나 이 법 또는 부동산중개업법ㆍ부동산가격공시및감정평가에관한법률ㆍ신탁업법 그 밖에 대통령령이 정하는 금융관련법률(이하 "관련법률"이라 한다)에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 면제된 후 5년이 경과되지 아니한 자

4. 금고 이상의 형의 집행유예의 선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자

5. 이 법 또는 관련법률에 따라 영업의 허가ㆍ인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임원ㆍ직원이었던 자(그 허가ㆍ인가 또는 등록 등의 취소사유의 발생에 관하여 직접 또는 이에 상응하는 책임이 있는 자로서 대통령령이 정하는 자에 한한다)로서 당해 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 경과되지 아니한 자

6. 이 법 또는 관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 경과되지 아니한 자

②부동산투자회사의 발기인은 설립시 자본금의 100분의 30을 초과하지 아니하는 범위안에서 대통령령이 정하는 비율에 상당하는 금액 이상의 주식을 인수하여야 한다.

제8조정관

①부동산투자회사의 발기인은 정관을 작성하여 다음 각호의 사항을 기재하고 발기인 전원이 기명날인 또는 서명하여야 한다.

1. 목적

2. 상호

3. 발행할 주식의 총수

4. 1주의 금액

5. 설립할 때에 발행하는 주식의 총수

6. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 사항

7. 자산평가에 관한 사항

8. 이익 등의 배당에 관한 사항

9. 본점의 소재지

10. 공고방법

11. 이사 및 감사의 보수에 관한 기준

12. 제35조제1항의 규정에 의한 자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요

13. 자산의 투자ㆍ운용업무에 관한 위탁계약을 체결하고자 하는 경우에는 그 위탁계약의 개요

14. 발기인의 성명ㆍ주민등록번호 및 주소

15. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

②제1항제5호의 규정에 의하여 설립할 때에 발행하는 주식의 총수는 그 상한과 하한을 두는 방법으로 정할 수 있다.

제9조설립할 때에 발행하는 주식의 공모

부동산투자회사의 발기인은 설립할 때에 발행하는 주식의 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다.

제10조주식의 인수청약

①부동산투자회사의 발기인은 다음 각호의 사항을 기재한 주식청약서를 작성하여 설립할 때에 발행하는 주식의 인수를 청약하고자 하는 자에게 제공하여야 한다.

1. 제8조제1항제1호 내지 제13호의 사항

2. 발기인이 인수할 주식의 종류와 수

3. 정관에서 존립기간 또는 해산사유를 정한 때에는 그 내용

4. 설립할 때에 발행하는 주식의 배정방법 및 주금의 납입기일

5. 주금납입을 맡을 금융기관과 납입장소

6. 인수청약이 있은 주식의 수가 설립할 때에 발행하는 주식의 수에 미달하는 때에는 부동산투자회사의 설립을 취소할 수 있다는 뜻

7. 일정한 시기까지 부동산투자회사가 설립되지 아니하는 경우에는 주식의 인수청약을 한 자는 당해 청약을 취소할 수 있다는 뜻

8. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

②부동산투자회사의 발기인은 설립할 때에 발행하는 주식의 인수청약을 권유하는 경우에는 부동산투자회사의 설립취지ㆍ투자계획 등 대통령령이 정하는 사항을 기재한 투자설명서를 그 상대방에게 제공하여야 한다.

제11조현물출자에 의한 설립

①상법 제290조제2호의 규정에 의하여 현물출자로 부동산투자회사를 설립하는 경우 당해 재산은 부동산이어야 한다.

②현물출자로 발행하는 주식의 액면총액은 부동산투자회사의 자본금의 100분의 50을 초과할 수 없다.

③제1항의 규정에 의하여 현물출자하는 부동산의 가액은 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2 이상이 평가하여야 한다. 이 경우 부동산의 평가방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2005.1.14>

제11조의2위탁관리부동산투자회사의 지점설치 금지 등

위탁관리부동산투자회사는 본점외의 지점을 설치 할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근인 임원을 둘 수 없다.

제2절 기관

제12조주주총회의 결의사항

다음 각호의 사항은 주주총회의 결의를 거쳐야한다. 다만, 제4호 및 제5호의 사항에 대한 결의에 관하여는 상법 제434조의 규정을 준용한다. <개정 2004.10.22>

1. 당해연도의 사업계획의 확정

2. 당해 연도의 차입계획 및 사채발행계획

3. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

4. 부동산개발사업계획의 확정

5. 제19조의 규정에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항

6. 제35조제1항의 규정에 의한 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

제13조이사회의 결의사항

①다음 각호의 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 한다. <개정 2004.10.22>

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 대통령령이 정하는 일정금액 이상의 유가증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 제47조의 규정에 의한 내부통제기준의 제ㆍ개정 및 준법감시인의 임면에 관한 사항

②이사는 이사회개최일부터 7일전에 이사회의 개최일시, 장소 및 안건 등을 감사에게 송부하여야 한다.

제14조이사의 자격 등

①제7조제1항의 규정은 부동산투자회사의 이사에 관하여 이를 준용한다.

②다음 각호의 1에 해당하는 자는 위탁관리부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.

1. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사의 특별관계자(증권거래법 제21조제1항의 규정에 의한 특별관계자를 말한다. 이하 같다)

2. 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 자

3. 이사로서의 중립성을 저해할 우려가 있는 자로서 대통령령이 정하는 자

③부동산투자회사의 이사로 선임된 자가 제1항 또는 제2항(위탁관리부동산투자회사의 이사인 경우에 한한다)에 해당하게 되거나 선임 당시에 그에 해당하는 자이었음이 판명된 때에는 당연히 해임된다.

④제3항의 규정에 의하여 해임된 이사가 해임전에 관여한 행위는 효력을 잃지 아니한다.

⑤이사의 직무에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제14조의2감사의 자격 등

①부동산투자회사의 감사는 공인회계사법에 의한 공인회계사이어야 한다.

②다음 각호의 1에 해당하는 자는 부동산투자회사의 감사가 될 수 없다.

1. 제7조제1항 각호의 1에 해당하는 자

2. 공인회계사법에 의하여 업무정지기간중에 있는 회계법인에 소속된 자

3. 공인회계사법에 의하여 직무정지기간중에 있는 자

4. 감사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 자로서 대통령령이 정하는 자

③제14조제3항 내지 제5항의 규정은 감사의 해임 및 직무에 관하여 이를 준용한다.

제3절 주식의 발행

제15조주식의 분산

①주주 1인과 그 특별관계자는 부동산투자회사의 발행주식총수의 100분의 30(이하 "1인당 주식소유한도"라 한다)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다. <개정 2004.10.22>

②주주 1인과 그 특별관계자(이하 "동일인"이라 한다)가 제1항의 규정을 위반하여 부동산투자회사의 주식을 소유하게 된 경우 당해 주식의 의결권행사의 범위는 1인당 주식소유한도로 제한된다.

③건설교통부장관은 동일인이 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 6월 이내의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다.

④제3항의 규정에 불구하고 건설교통부장관은 동일인이 현물출자로 인하여 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 현물출자에 따른 주식의 발행일부터 1년 이상 1년 6월 이내의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다. <신설 2004.10.22>

제16조1인당 주식소유한도의 예외

①기금 등 대통령령이 정하는 주주에 대하여는 제15조제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

②제15조제2항의 규정은 제1항의 경우에 관하여 이를 준용한다.

제17조주식청약서 등

①부동산투자회사의 성립후에 주식을 발행하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 주식청약서를 작성하여 당해 주식을 인수하고자 하는 자에게 제공하여야 한다.

②제10조제2항의 규정은 부동산투자회사의 성립후에 발행하는 주식의 인수청약을 권유하는 경우에 이를 준용한다.

제18조발행조건

①부동산투자회사는 그 성립후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대하여는 발행가액 그 밖의 발행조건은 이를 균등하게 정하여야 한다.

②제1항의 경우 주식의 발행가액은 당해 부동산투자회사의 시장가치ㆍ자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 산정하여야 한다.

제19조현물출자

①부동산투자회사의 성립후에 상법 제416조제4호의 규정에 따라 부동산투자회사에 현물출자를 하는 재산은 부동산이어야 한다. <개정 2004.10.22>

②제11조제2항 및 제3항의 규정은 제1항의 규정에 의한 현물출자에 관하여 이를 준용한다. <개정 2004.10.22>

③삭제 <2004.10.22>

제20조주식의 상장 등

①부동산투자회사는 증권거래법 제71조의 규정에 의한 한국증권거래소의 유가증권시장의 상장기준이나 동법 제162조의 규정에 의한 한국증권업협회의 등록요건을 갖추게 된 때에는 지체없이 유가증권시장에 주식을 상장하거나 한국증권업협회에 등록하여 주식이 한국증권거래소의 유가증권시장이나 한국증권업협회의 협회중개시장에서 거래되도록 하여야 한다.

②건설교통부장관은 부동산투자회사가 정당한 사유없이 제1항의 규정에 의한 한국증권거래소의 유가증권시장에의 상장이나 한국증권업협회에의 등록을 이행하지 아니하는 경우에는 기간을 정하여 상장 또는 등록을 명할 수 있다.

제20조의2부동산투자회사에 대한 주주의 주식매수청구권

①다음 각호의 1에 해당하는 사항에 관한 부동산투자회사 이사회의 결의가 있는 경우 그 결의에 대하여 반대하는 주주는 해당사항에 관한 주주총회전에 부동산투자회사에 대하여 서면으로 그 결의에 반대하는 의사를 통지하고, 주주총회의 결의일부터 20일 이내에 주식의 종류와 수를 기재한 서면으로 자기가 소유한 주식의 매수를 청구할 수 있다.

1. 주식의 매수를 제한하거나 회사의 존립기간을 연장하는 정관의 변경

2. 다른 부동산투자회사와의 합병

3. 제19조의 규정에 의한 현물출자에 의한 신주의 발행

②부동산투자회사는 제1항의 규정에 의한 매수청구가 있는 경우 매수청구기간이 만료한 날부터 20일 이내에 당해 주식을 매수하여야 한다. 이 경우 당해 주식의 매수가격ㆍ매수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제3장 업무

제1절 자산의 투자ㆍ운용

제21조자산의 투자·운용방법

제21조 (자산의 투자ㆍ운용방법) 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각호의 1에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다. <개정 2004.10.22>

1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분

2. 부동산개발사업

3. 부동산의 임대차

4. 유가증권의 매매

5. 금융기관에의 예치

6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분

제22조자기관리부동산투자회사의 자산운용전문인력<개정 2004.10.22>

①자기관리부동산투자회사는 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 다음 각호의 규정에 의한 자산운용전문인력을 확보하여야 한다. <개정 2004.10.22>

1. 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당분야에 5년 이상 종사한 자

2. 부동산관련분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자ㆍ운용과 관련된 업무에 3년 이상 종사한 자

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경력이 있는 자로서 대통령령이 정하는 자

②제1항의 규정에 의한 자산운용전문인력은 자산운용에 관한 사전교육을 이수하여야 한다. 이 경우 교육기관, 교육과정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2001.5.24>

제22조의2위탁관리부동산투자회사의 업무 위탁 등

①위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

②일반사무등위탁기관의 업무범위 등 위탁관리부동산투자회사의 업무위탁에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③위탁관리부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산 또는 유가증권의 거래행위를 하여서는 아니된다. 다만, 주주의 이익을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령이 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

제22조의3자산관리회사의 인가 등

①자산관리회사를 설립하고자 하는 자는 다음 각호의 요건을 갖추어 건설교통부장관의 인가를 받아야 한다.

1. 자본금이 70억원 이상일 것

2. 제22조의 규정에 의한 자산운용전문인력을 5인 이상 확보할 것

②건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 인가여부를 결정함에 있어 다음 각호의 사항을 확인하여야 한다.

1. 사업계획의 타당성

2. 주주의 구성과 주식인수자금의 적정성

3. 자산관리회사의 고유자산과 위탁받은 자산간의 구분관리계획의 적정성

4. 경영진의 전문성 및 경영능력

③자산관리회사는 위탁관리부동산투자회사 및 기업구조조정부동산투자회사로부터 위탁받은 업무외의 다른 업무를 겸영하여서는 아니된다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 이 법 또는 다른 법률에 의하여 허용된 경우

2. 다른 법률에 의하여 제21조 각호의 1에서 정하는 업무를 위탁받아 영위할 수 있는 자로서 투자자 보호에 지장이 없다고 인정되어 제1항의 규정에 의하여 인가를 받은 경우

3. 위탁받은 자산의 투자ㆍ운용과 투자자 보호에 지장이 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

④제5조의 규정은 자산관리회사의 예비인가ㆍ설립인가 또는 변경인가에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "부동산투자회사"는 "자산관리회사"로 본다.

⑤제7조제1항의 규정은 자산관리회사의 임원에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "부동산투자회사"는 "자산관리회사"로 본다.

제23조부동산투자자문회사의 등록

①부동산투자회사의 위탁으로 그 자산의 투자ㆍ운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무를 행하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 한다.

②제1항의 규정에 의하여 등록을 하고자 하는 자는 다음 각호의 요건을 갖추어야 한다.

1. 자본금이 10억원 이상으로서 대통령령이 정하는 금액 이상일 것

2. 제22조의 규정에 의한 자산운용전문인력을 대통령령이 정하는 수 이상 확보할 것

③건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 등록을 한 자(이하 "부동산투자자문회사"라 한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 등록을 취소할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 그 등록을 취소하여야 한다.

1. 속임수 그 밖의 부정한 방법으로 부동산투자자문회사의 등록을 한 경우

2. 제2항의 규정에 의한 등록요건에 부적합하게 된 경우

3. 제39조제2항의 규정에 의한 조치를 정당한 사유없이 이행하지 아니한 경우

4. 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반하여 업무수행이 곤란하다고 인정되는 경우

④제1항의 규정에 의한 등록을 하지 아니한 자는 그 상호중에 부동산투자자문이라는 명칭을 사용하여서는 아니된다.

⑤부동산투자자문회사의 등록절차, 제출서류, 업무수탁의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제24조부동산의 처분에 대한 제한 등

①부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위 이내에서 대통령령이 정하는 기간 이내에는 이를 처분하여서는 아니된다. 다만, 부동산개발사업에 따라 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우 그 밖에 투자자 보호를 위하여 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

②부동산투자회사는 건축물 그 밖의 공작물이 없는 토지는 당해 토지에 대하여 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 이를 처분하여서는 아니된다. 다만, 부동산투자회사의 합병, 해산 등 투자자 보호를 위하여 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③부동산투자회사는 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여야 한다.

제25조자산의 구성

①부동산투자회사는 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축중인 건축물을 포함한다)이어야 한다. <개정 2004.10.22>

②제1항의 규정에 따라 자산의 구성비율을 계산함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 자산은 설립일ㆍ신주발행일 또는 부동산의 매각일이 속하는 연도 및 그 다음 연도에는 총자산에 산입하지 아니한다. <개정 2004.10.22>

1. 설립할 때 납입된 주금 및 이를 직접 투자하여 취득한 자산

2. 신주발행으로 조성한 자금 및 이를 직접 투자하여 취득한 자산

3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금

③제1항의 규정에 의한 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

제25조의2회계처리

①부동산투자회사는 부동산 등 자산의 운용에 관하여 회계처리를 하는 경우 금융감독위원회가 정하는 회계처리기준에 따라야 한다.

②금융감독위원회는 제1항의 규정에 의한 회계처리기준의 제정을 대통령령이 정하는 바에 따라 민간 회계기준제정기구에 위탁할 수 있다.

제26조부동산개발사업에 대한 투자

①부동산투자회사는 당해 회사의 주식이 증권거래법 제71조의 규정에 의한 한국증권거래소의 유가증권시장에 상장되거나 동법 제162조의 규정에 의한 한국증권업협회에 등록된 후가 아니면 부동산개발사업에 투자하여서는 아니된다.

②부동산투자회사는 총자산의 100분의 30을 초과하여 부동산개발사업에 투자하여서는 아니된다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 부동산개발사업에 투자하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2004.10.22>

1. 임대주택법 제2조제2호의 규정에 의한 건설임대주택사업

2. 도시개발법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 도시개발사업

3. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 사업으로서 대통령령이 정하는 사업

③부동산투자회사가 부동산개발사업에 투자하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 사업계획서를 작성하여 부동산투자자문회사의 평가를 거쳐야 한다.

④제2항의 규정에 의한 총자산은 부동산개발사업에 대한 투자를 결의한 주주총회 개최일 전일을 기준으로 하여 직전분기말 현재의 대차대조표상의 자산총액을 말한다. <신설 2004.10.22>

⑤제2항의 규정에 따라 부동산개발사업의 비율을 산정함에 있어 건축물을 신축 또는 재축하는 부동산개발사업의 경우에는 부동산투자회사가 소유한 토지의 가액은 총자산에는 산입하되, 부동산개발사업의 투자액에서는 제외한다. <신설 2004.10.22>

제27조유가증권에 대한 투자

①부동산투자회사는 다른 회사의 의결권있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니된다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2004.10.22>

1. 특정한 부동산의 개발을 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우

2. 다른 회사와 합병하는 경우

3. 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우

4. 부동산투자회사의 권리를 실행함에 있어서 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

②부동산투자회사는 제1항제2호 내지 제4호의 규정에 따라 다른 회사의 의결권있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과취득하게 된 날부터 6월 이내에 제1항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

③부동산투자회사는 동일인이 발행한 유가증권을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니된다. 다만, 국채ㆍ지방채 그 밖에 대통령령이 정하는 유가증권에 대하여는 그러하지 아니하다.

④부동산투자회사는 보유하고 있는 유가증권이 제3항의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6월 이내에 제3항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.

제28조배당

①부동산투자회사는 상법 제462조제1항의 규정에 의한 당해연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 동법 제458조의 규정에 의한 이익준비금은 이를 적립하지 아니한다.

②부동산투자회사의 이익배당은 금전배당으로 한다.

③위탁관리부동산투자회사가 제1항의 규정에 의하여 이익을 배당하는 경우에는 상법 제462조의 규정에 불구하고 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 대통령령으로 정한다. <개정 2004.10.22>

제29조차입 및 사채의 발행

①부동산투자회사는 자산의 투자 및 운용 또는 기존 차입금 및 발행사채의 상환을 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.

②제1항의 규정에 의한 자금차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 초과할 수 없다.

③제2항의 규정에 의한 자기자본은 차입 또는 사채발행을 결의한 이사회 개최일 전일을 기준일로 하여 직전분기말 현재의 대차대조표상의 자산총액에서 부채총액을 차감한 금액을 말한다.

제2절 금지행위 등

제30조거래의 제한

부동산투자회사는 다음 각호의 1에 해당하는 자와 제21조 각호의 1에 해당하는 거래를 하여서는 아니된다. 다만, 일반분양, 경쟁입찰 등에 따라 거래당사자를 선정하는 등 주주의 이익을 해할 우려가 없는 거래로서 대통령령이 정하는 거래는 그러하지 아니하다. <개정 2004.10.22>

1. 당해 부동산투자회사의 임원ㆍ직원 및 그 특별관계자

2. 당해 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자

제31조부동산투자회사의 겸업제한 등

①부동산투자회사는 이 법 또는 다른 법령에 의한 경우를 제외하고는 다른 업무를 영위하여서는 아니된다.

②부동산투자회사의 상근 임원은 다른 회사의 상근 임원ㆍ직원이 되거나 다른 사업을 영위하여서는 아니된다.

제32조미공개 자산운용정보의 이용금지

①다음 각호의 1에 해당하는 자(각호의 1에 해당하지 아니하게 된 날부터 1년이 경과하지 아니하는 자를 포함한다)는 부동산투자회사의 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산 또는 유가증권을 매매하거나 타인에게 이를 이용하게 하여서는 아니된다.

1. 당해 부동산투자회사의 임원ㆍ직원 또는 대리인

2. 주요주주

3. 당해 부동산투자회사와 자산의 투자ㆍ운용업무에 관한 위탁계약을 체결한 자

4. 제2호 또는 제3호에 해당하는 자의 대리인 또는 사용인 그 밖의 종업원(제2호 또는 제3호에 해당하는 자가 법인인 경우에는 그 임원ㆍ직원 및 대리인)

②제1항의 규정에 의한 미공개 자산운용정보의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제33조임원·직원의 행위준칙

제33조 (임원ㆍ직원의 행위준칙) 부동산투자회사의 임원ㆍ직원은 자산의 투자ㆍ운용업무와 관련하여 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다.

1. 투자를 하고자 하는 자에게 일정한 이익을 보장하거나 이를 약속하는 행위

2. 자산의 투자ㆍ운용과 관련하여 자기 또는 제3자의 이익을 도모하는 행위

3. 부동산거래질서 또는 부동산투자회사의 주주의 이익을 해할 우려가 있는 행위로서 대통령령이 정하는 행위

제34조임원·직원 등의 손해배상책임

제34조 (임원ㆍ직원 등의 손해배상책임)

①부동산투자회사의 임원ㆍ직원이 법령 또는 정관에 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 부동산투자회사에 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있다.

②부동산투자회사의 임원ㆍ직원이 부동산투자회사에 손해배상책임을 부담하는 경우 관련 이사, 감사, 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 자 또는 제35조제1항의 규정에 의한 자산보관기관에게도 귀책사유가 있는 때에는 이들이 연대하여 손해배상책임을 진다.

제3절 자산보관의 위탁

제35조자산보관의 위탁 등

①부동산투자회사는 대통령령이 정하는 바에 따라 부동산ㆍ유가증권 및 현금의 보관과 이와 관련된 업무를 신탁업법에 의한 신탁회사(신탁업을 겸영하는 금융기관을 포함한다), 대한주택공사법에 의한 대한주택공사, 한국토지공사법에 의한 한국토지공사 및 금융기관자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률에 의한 한국자산관리공사(이하 "자산보관기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

②대한주택공사, 한국토지공사 및 한국자산관리공사는 제1항의 규정에 의한 부동산의 보관업무를 수행함에 있어 신탁업법에 의한 신탁업의 인가를 받아야 한다. 이 경우 신탁업법 제7조제1항, 제8조의2, 제15조 및 제21조는 이를 적용하지 아니한다.

③제1항의 규정에 따라 유가증권의 보관을 위탁받은 자산보관기관은 대통령령이 정하는 바에 따라 증권거래법 제173조의 규정에 의한 증권예탁원에 이를 예탁하여야 한다.

④제1항의 규정에 의한 자산보관업무의 위탁에 관한 계약체결방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제36조자산보관기관의 의무 등

①자산보관기관은 부동산투자회사를 위하여 법령 및 자산보관계약에 따라 선량한 관리자로서 그 업무를 성실히 수행하여야 한다.

②자산보관기관은 법령을 준수하고 자산의 운용을 건전하게 하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 임ㆍ직원이 그 직무를 수행함에 있어서 따라야 할 기본적인 절차와 기준을 정하여야 한다.

③자산보관기관은 위탁받은 부동산투자회사의 자산을 그 고유재산이나 제3자로부터 보관을 위탁받은 자산과 구분하여 관리하여야 한다.

④자산보관기관은 법령 또는 자산보관계약에 위반된 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 부동산투자회사에 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

제4절 정보의 공시

제37조투자보고서

①부동산투자회사 및 자산관리회사는 대통령령이 정하는 바에 따라 매분기 및 결산기의 투자보고서를 작성하여야 하며, 건설교통부장관 및 금융감독위원회에 대통령령이 정하는 기한내에 당해 투자보고서를 제출하여야 한다. <개정 2004.10.22>

②제1항의 규정에 의한 투자보고서에는 자산운용과 관련된 중요한 사항이 포함되어야 한다.

제38조투자관련서류의 비치 및 공시

부동산투자회사는 대통령령이 정하는 바에 따라 매분기 및 결산기의 재무제표와 투자보고서를 비치ㆍ공시하고 주주 및 채권자들의 열람에 제공하여야 한다.

제4장 감독

제39조감독·조사 등

제39조 (감독ㆍ조사 등)

①건설교통부장관은 공익 또는 부동산투자회사의 주주를 보호하기 위하여 필요한 경우에는 부동산투자회사ㆍ자산관리회사ㆍ부동산투자자문회사ㆍ자산보관기관 또는 일반사무등위탁기관(이하 "부동산투자회사등"이라 한다)에 대하여 이 법의 규정에 의한 업무 또는 재산 등에 관한 자료의 제출이나 보고를 명할 수 있으며, 소속공무원으로 하여금 그 업무 또는 재산 등을 검사하게 할 수 있다. <개정 2004.10.22>

②건설교통부장관은 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 사실이 있는 때에는 부동산투자회사등에 대하여 다음 각호의 1의 조치를 취할 수 있다. <개정 2004.10.22>

1. 업무의 전부 또는 일부의 정지

2. 임ㆍ직원의 해임 또는 징계의 요구

3. 그 밖에 위반사항의 시정에 필요한 조치로서 대통령령이 정하는 사항

제39조의2금융감독위원회의 감독

①금융감독위원회는 공익 또는 부동산투자회사의 주주를 보호하기 위하여 필요한 경우에는 부동산투자회사등에 대하여 금융감독 관련 업무에 관한 자료의 제출이나 보고를 명할 수 있으며, 금융감독원의 원장으로 하여금 그 업무에 관하여 검사하게 할 수 있다.

②금융감독위원회는 부동산투자회사등이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우에는 제39조제2항 각호의 1에 해당하는 조치를 취하도록 건설교통부장관에게 요구할 수 있다. 이 경우 건설교통부장관은 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

제40조인가사항

①부동산투자회사는 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관의 인가를 받아야 한다. 다만, 제1호의 규정에 해당되는 경우중 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 정관의 변경

2. 부동산투자회사의 해산

3. 영업전부의 양수 또는 양도

②제5조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 인가에 관하여 이를 준용한다.

제41조보고사항

①부동산투자회사는 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 발생한 때에는 그 발생일부터 10일 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관에게 보고하여야 한다.

1. 제19조제1항의 규정에 의한 현물출자

2. 임원의 변경

3. 제30조 단서의 규정에 해당하는 거래의 체결

4. 그 밖에 부동산투자회사의 경영상 중요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

②건설교통부장관은 제1항의 규정에 따라 보고받은 내용이 관계법령에 위배되거나 주주의 권익을 침해한다고 인정되는 경우에는 당해 부동산투자회사에 대하여 그 시정 또는 보완을 명할 수 있다.

제42조설립인가의 취소

①건설교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제5조 및 제22조의3의 규정에 의한 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 그 설립인가를 취소하여야 한다. <개정 2004.10.22>

1. 속임수 그 밖의 부정한 방법으로 제5조 및 제22조의3의 규정에 의한 설립인가를 받은 경우

2. 설립인가의 요건에 부적합하게 되거나 설립인가의 조건을 위반한 경우

3. 제39조제2항의 규정에 의한 조치를 정당한 사유없이 이행하지 아니한 경우

4. 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우

②제5조제6항의 규정은 제1항의 규정에 의한 설립인가의 취소에 관하여 이를 준용한다. <개정 2004.10.22>

제5장 합병 및 해산

제43조합병

부동산투자회사는 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병할 수 없다.

제44조해산

부동산투자회사는 다음 각호의 1의 사유로 인하여 해산한다.

1. 정관에서 정한 존립기간의 만료 그 밖의 해산사유의 발생

2. 주주총회의 결의

3. 합병

4. 파산

5. 법원의 해산명령 또는 해산판결

6. 제42조의 규정에 의한 설립인가의 취소

제6장 등기

제45조설립등기

①부동산투자회사의 설립등기는 창립총회가 종료한 날부터 2주 이내에 하여야 한다.

②제1항의 규정에 의한 설립등기사항은 다음 각호와 같다.

1. 제8조제1항제1호 내지 제5호ㆍ제9호 및 제10호에 관한 사항

2. 정관으로 부동산투자회사의 존립기간 또는 해산사유를 정한 때에는 그 기간 또는 사유

3. 이사 및 감사의 성명 및 주민등록번호

4. 대표이사의 성명ㆍ주민등록번호 및 주소

5. 2인 이상의 대표이사가 공동으로 부동산투자회사를 대표할 것을 정한 때에는 그 뜻

③제1항의 규정에 따라 설립등기를 신청하는 경우에는 설립인가서ㆍ정관ㆍ창립총회 의사록 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여야 한다.

제46조해산등기의 촉탁

①건설교통부장관은 제42조의 규정에 의한 설립인가의 취소로 부동산투자회사가 해산한 경우에는 부동산투자회사의 소재지를 관할하는 등기소에 해산등기를 촉탁하여야 한다.

②건설교통부장관은 제1항의 규정에 따라 등기를 촉탁하는 경우에는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

제7장 보칙

제47조내부통제기준의 제정 등

①부동산투자회사 및 자산관리회사는 법령을 준수하고 자산운용을 건전하게 하며 주주를 보호하기 위하여 임ㆍ직원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준(이하 "내부통제기준"이라 한다)을 제정ㆍ시행하여야 한다.

②자기관리부동산투자회사는 내부통제기준의 준수여부를 점검하고 내부통제기준을 위반하는 경우 이를 조사하여 감사에게 보고하는 준법감시인을 두어야 한다.

③내부통제기준의 내용, 준법감시인의 요건 및 직무 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제48조청문

건설교통부장관은 다음 각호의 1에 해당하는 처분을 하고자 하는 경우에는 행정절차법에 따라 청문을 실시하여야 한다.

1. 제23조제3항의 규정에 의한 등록의 취소

2. 제42조제1항의 규정에 의한 설립인가의 취소

제49조다른 법률과의 관계

①상법 제415조의2의 규정은 부동산투자회사에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

②증권거래법 제191조의7ㆍ제191조의16 및 제191조의17의 규정은 부동산투자회사에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2004.10.22>

③증권거래법 제191조의12의 규정은 위탁관리부동산투자회사에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. <신설 2004.10.22>

④간접투자자산운용업법 제94조의 규정은 위탁관리부동산투자회사의 의결권 행사제한에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "투자회사"는 "위탁관리부동산투자회사"로, "자산운용회사"는 "자산관리회사"로 본다. <신설 2004.10.22>

제49조의2기업구조조정부동산투자회사에 관한 특례

①기업구조조정부동산투자회사는 이 법에서 정한 부동산투자회사의 요건외에 다음 각호의 요건을 갖추어야 한다. <개정 2005.3.31>

1. 총자산의 100분의 70 이상이 다음 각목의 부동산을 매입ㆍ취득한 자산으로 구성될 것

가. 기업이 채권금융기관에 대한 부채 등 채무를 상환하기 위하여 매각하는 부동산

나. 채권금융기관과 재무구조개선을 위한 약정을 체결하고 당해 약정 이행 등을 위하여 매각하는 부동산

다. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 의한 회생절차에 따라 매각하는 부동산

라. 그 밖에 기업의 구조조정을 지원하기 위하여 금융감독위원회가 필요하다고 인정하는 부동산

2. 회사의 존립기간을 정관에 기재할 것

②건설교통부장관은 제5조의 규정에 의하여 기업구조조정부동산투자회사의 예비인가를 하고자 하는 경우에는 미리 금융감독위원회의 의견을 들어야 한다.

③기업구조조정부동산투자회사의 주주는 주주의 이익을 보호하기 위하여 불가피한 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 주식의 판매회사에 대하여 주식의 환매를 청구할 수 있다. 이 경우 매수가격 및 매수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④기업구조조정부동산투자회사에 대하여는 제9조, 제15조, 제24조제1항ㆍ제2항 및 제25조제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

⑤제11조의2, 제14조제2항, 제22조의2, 제28조제3항, 제49조제3항 및 제4항의 규정은 기업구조조정부동산투자회사에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "위탁관리부동산투자회사"는 "기업구조조정부동산투자회사"로 본다.

⑥기업구조조정투자회사법 제22조의 규정은 기업구조조정부동산투자회사의 출자제한에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "기업구조조정투자회사"는 "기업구조조정부동산투자회사"로, "채권금융기관"은 "금융기관"으로 본다.

제49조의3

삭제 <2004.10.22>

제49조의4

삭제 <2004.10.22>

제49조의5

삭제 <2004.10.22>

제49조의6

삭제 <2004.10.22>

제49조의7

삭제 <2004.10.22>

제8장 벌칙

제50조벌칙

다음 각호의 1에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2001.5.24, 2004.10.22>

1. 제5조의 규정에 의한 예비인가ㆍ설립인가 또는 변경인가를 받지 아니하고 부동산투자회사의 명칭을 사용하여 주식을 모집 또는 매출한 자

2. 속임수 그 밖의 부정한 방법으로 제5조의 규정에 의한 부동산투자회사의 예비인가ㆍ설립인가 또는 변경인가를 받은 자

3. 제21조의 규정에 위반하여 자산을 투자ㆍ운용한 자

4. 제32조제1항의 규정에 위반하여 부동산투자회사의 미공개 자산운용정보의 이용으로 부동산 또는 유가증권을 매매하거나 타인에게 이를 이용하게 한 자

5. 속임수 그 밖의 부정한 방법으로 제22조의3의 규정에 의한 자산관리회사의 예비인가ㆍ설립인가 또는 변경인가를 받은 자

제51조벌칙

다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2001.5.24, 2004.10.22>

1. 제11조제3항(제19조제2항의 규정에 의하여 준용되는 경우를 포함한다)의 규정에 의한 평가를 받지 아니하고 현물출자를 한 자 및 현물출자를 받은 자

1의2. 속임수 그 밖의 부정한 방법으로 제23조제1항의 규정에 의한 부동산투자자문회사의 등록을 한 자

2. 제25조제1항의 규정에 위반하여 자산을 운용한 자

3. 제26조제1항 또는 제2항의 규정에 위반하여 부동산개발사업에 투자한 자

3의2. 제22조의2제3항(제49조의2제5항의 규정에 의하여 준용되는 경우를 포함한다)의 규정을 위반하여 거래행위를 한 자

4. 제27조제1항 또는 제3항의 규정에 위반하여 자산을 운용한 자

5. 제29조의 규정을 위반하여 자금을 차입하거나 사채를 발행한 자

6. 제30조의 규정에 위반하여 동조 각호의 1의 자와 거래를 한 자

7. 제49조의2제1항제1호의 규정에 위반하여 자산을 운용한 자

제52조벌칙

다음 각호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2004.10.22>

1. 제3조제3항의 규정에 위반하여 부동산투자회사의 명칭을 사용한 자

2. 제10조 또는 제17조의 규정에 위반하여 주식청약서 또는 투자설명서를 제공하지 아니하거나 허위로 작성하여 제공한 자

3. 제15조제3항 또는 제4항의 규정에 의한 처분명령을 위반한 자

4. 제23조제4항의 규정에 위반하여 부동산투자자문의 명칭을 사용한 자

5. 제24조제1항 또는 제2항의 규정에 위반하여 부동산을 처분한 자

6. 제24조제3항의 규정에 의한 실사보고서를 작성하지 아니하거나 허위로 작성한 자

7. 제33조의 규정에 의한 행위준칙을 위반한 자

8. 제35조제3항의 규정에 위반하여 유가증권을 증권예탁원에 예탁하지 아니한 자

9. 제36조제3항의 규정에 위반하여 자산을 구분관리하지 아니한 자

10. 제37조제1항의 규정을 위반하여 투자보고서를 작성하지 아니하거나 거짓으로 작성한 자

11. 제40조제1항의 규정에 의한 인가를 받지 아니하고 동조동항 각호의 1의 행위를 한 자

12. 제41조제2항의 규정에 의한 시정명령 또는 보완명령을 이행하지 아니한 자

제53조양벌규정

법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인ㆍ사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제50조 내지 제52조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 각 해당 조의 벌금형을 과한다.

제54조과태료

①다음 각호의 1에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다. <개정 2001.5.24, 2004.10.22>

1. 제26조제3항의 규정에 위반하여 부동산개발사업에 투자한 자

1의2. 제37조제1항의 규정을 위반하여 투자보고서를 제출하지 아니한 자

2. 제38조의 규정에 의한 매분기 또는 결산기의 재무제표나 투자보고서를 비치ㆍ공시하지 아니하거나 열람에 제공하지 아니한 자

3. 제39조제1항 또는 제39조의2제1항의 규정에 의한 자료의 제출, 보고 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 거짓으로 자료제출 또는 보고를 한 자

4. 제39조제2항의 규정에 의한 조치를 이행하지 아니한 자

5. 제41조제1항의 규정에 의한 보고의무를 이행하지 아니한 자

6. 삭제<2004.10.22>

②제1항의 규정에 의한 과태료는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 부과ㆍ징수한다.

③제2항의 규정에 의한 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 건설교통부장관에게 이의를 제기할 수 있다.

④제2항의 규정에 의한 과태료처분을 받은 자가 제3항의 규정에 따라 이의를 제기한 때에는 건설교통부장관은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은 비송사건절차법에 의한 과태료의 재판을 한다.

⑤제3항의 규정에 의한 기간 이내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 국세체납처분의 예에 따라 이를 징수한다.