법률 도우미 · 참고용

법으로는 되나요? 계약·공사 전에 먼저 확인하는 곳

건축법·임대차보호법·소방법의 규칙을 그대로 적용해 ‘허가인지 신고인지’, ‘이 계약에 무슨 법이 붙는지’, ‘해마다 무엇을 해야 하는지’를 알려 드립니다. 가입도, 건물 전체 입력도 필요 없습니다. 확정 판단은 관할 구청과 건축사·세무사·변호사의 몫이니 그 전에 알고 가는 용도로 쓰세요.

계산기 네 가지

• 업종·용도변경 판정이 호실에 카페·학원·병원이 들어올 수 있나요? 허가인가요 신고인가요?필요한 것 · 대장 용도 · 면적 · 층
• 임대차 계약 확인이 계약에 5% 상한이 적용되나요? 갱신 거절은 언제까지 알려야 하나요?필요한 것 · 보증금 · 월세 · 계약 기간
• 해마다 해야 할 일 달력해마다 무엇을 점검하고 신고해야 하나요? 소방·승강기·정화조·세금.필요한 것 · 층수 · 연면적 · 승강기 유무
• 이행강제금 어림옥탑방·근생빌라·주차장 창고 — 위반이면 해마다 얼마를 무나요?필요한 것 · 위반 유형 · 면적

가장 자주 묻는 것

• 대장은 소매점인데 일반음식점 해도 되나요?→
• 2종 일반주거지역인데 카페로 바꿀 수 있나요?→
• 주차 공간이 부족하면 용도변경을 못 받나요?→
• 근생을 주거용으로 세놓으면 이행강제금이 얼마나 나오나요?→
• 보증금이 서울 9억을 넘으면 임대차보호법이 적용 안 되나요?→
• 3개월 밀리면 바로 내보낼 수 있나요?→
• 주택을 상가로 바꾸면 세금이 어떻게 달라지나요?→
• 보일러·누수는 누가 고치나요?→
• 상속이 생기면 언제까지 무엇을 해야 하나요?→
• 오래된 5층에 엘리베이터를 달 수 있나요?→

• 사고·분쟁이 나면월세를 안 내는 임차인을 내보내려면 어떻게 하나요?밀린 월세가 법이 정한 기수에 이르면 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 내보내는 일은 반드시 법원과 집행관을 거쳐야 하고, 직접 문을 잠그거나 짐을 빼면 건물주가 형사처벌을 받습니다.4가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면안 나가는 임차인의 문을 잠그거나 전기를 끊어도 되나요?안 됩니다. 잠금장치를 바꾸거나 짐을 빼면 주거침입·재물손괴·권리행사방해가 되고, 계약이 살아 있는 동안 전기·물을 끊으면 업무방해죄가 됩니다. 연체 중이어도 임차인의 점유는 법이 보호합니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면밀린 월세는 보증금에서 알아서 빠지나요?계약이 끝나 건물을 비울 때는 따로 말하지 않아도 보증금에서 당연히 공제됩니다. 다만 계약이 살아 있는 동안에는 임차인이 "보증금에서 까라" 고 요구할 수 없고, 월세는 그대로 내야 합니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면누수·보일러 고장은 누가 고쳐야 하나요?임차인이 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 임차인이, 그것을 고치지 않으면 장사나 생활을 할 수 없는 정도면 임대인이 고칩니다. 누수·보일러 교체·전기 배선 노후처럼 건물의 기본 설비에 해당하는 것은 임대인 몫입니다.4가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면나갈 때 원상복구는 어디까지 해야 하나요?따로 약정하지 않았다면 그 임차인이 들어올 때의 상태까지입니다. 앞 임차인이 해 둔 시설까지 뜯어낼 의무는 없습니다. 자연스럽게 낡은 부분(통상 손모)도 원상복구 대상이 아닙니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면간판이 떨어지거나 계단에서 다치면 누가 물어주나요?먼저 그 부분을 직접 관리하는 사람(임차 공간과 임차인 간판은 임차인)이 책임집니다. 다만 그 사람이 주의를 다했다면 소유자가 과실이 없어도 책임집니다. 계단·외벽·옥상·주차장 같은 공용부는 처음부터 소유자 몫입니다.4가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면임차인 가게에서 불이 나 건물이 탔습니다. 임차인에게 다 받을 수 있나요?빌려준 그 공간의 손해는 임차인이 자기 책임이 아님을 증명하지 못하면 물어줍니다. 그러나 불이 다른 층이나 공용부로 번진 손해까지 받으려면, 임대인이 임차인의 잘못과 인과관계를 증명해야 합니다. 그래서 건물 화재보험이 따로 필요합니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면건물주가 들어야 하는 보험은 무엇인가요?3~7층 근생 건물은 법으로 화재보험이 강제되는 "특수건물" 에 대개 해당하지 않습니다. 다만 화재보험은 내 건물 손해만 덮으므로, 남이 다치거나 남의 물건이 상한 경우를 위한 배상책임보험이 따로 필요합니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면건물 앞 눈은 누가 치워야 하나요?건축물의 소유자·점유자·관리자에게 주변 보도의 제설 의무가 있습니다. 서울시 조례를 보면 소유자가 그 건물에 살지 않는 경우 점유자(임차인)가 먼저입니다. 조례에 과태료는 없지만, 빙판에서 누가 넘어지면 민사책임은 별개로 따라옵니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면CCTV를 달아도 되나요?출입구·복도·주차장 같은 공용부에는 안전과 범죄 예방 목적으로 달 수 있습니다. 다만 안내판을 반드시 붙여야 하고, 녹음 기능을 켜거나 임차인 가게 안을 비추면 안 됩니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면청소하시는 분을 직접 쓰면 무엇을 지켜야 하나요?근로기준법은 사업장 규모에 따라 적용 범위가 갈립니다. 규모가 작아도 최저임금·주휴수당·퇴직금·4대보험·해고 예고는 그대로 적용되고, 빠지는 것은 연장·야간·휴일 가산수당과 연차휴가, 부당해고 구제 정도입니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 고치거나 늘릴 때작은 공사는 아무 업체에나 맡겨도 되나요?금액이 일정 규모 아래면 건설업 면허가 없는 업자도 할 수 있습니다. 그러나 하자담보 책임, 산재, 중대재해 문제는 면허와 별개로 남습니다. 계약서와 보험 없이 맡기면 사고가 났을 때 발주자인 건물주가 걸립니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 팔거나 물려줄 때임차인이 있는 건물을 팔면 보증금은 누가 돌려주나요?대항력을 갖춘 임차인(상가는 인도+사업자등록, 주택은 인도+전입신고)의 임대차는 매수인이 임대인 지위를 그대로 넘겨받습니다. 보증금 반환 의무도 매수인에게 넘어가고 매도인은 벗어납니다.4가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 팔거나 물려줄 때건물을 팔 때 부가세를 내나요?임대사업자가 건물을 팔면 건물분에는 부가가치세가 붙고 토지분은 면세입니다. 그래서 매매계약서에 토지와 건물 금액이 나뉘어 있습니다. 사업 전부를 그대로 넘기는 포괄양수도로 하면 부가세를 주고받지 않을 수 있습니다.2가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 팔거나 물려줄 때등기는 언제까지 해야 하나요?잔금을 치른 뒤 법이 정한 기간 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 늦으면 과태료가 붙고, 오래 미루면 과징금까지 나옵니다. 남의 이름을 빌려 등기하면 형사처벌 대상입니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 팔거나 물려줄 때부부 공동명의로 하면 무엇이 달라지나요?임대소득이 지분대로 나뉘어 각자 신고하므로 세율 구간이 낮아질 수 있습니다. 다만 각자 건강보험료가 따로 매겨지고, 팔거나 담보로 넣을 때 공유자 전원의 동의가 필요해집니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 팔거나 물려줄 때건물을 상속받으면 무엇부터 해야 하나요?먼저 상속재산과 빚을 확인하고, 상속인끼리 누가 무엇을 받을지 정한 뒤(협의분할) 기한 안에 신고합니다. 부동산은 원칙적으로 시가로 평가하며, 시가를 알기 어려우면 기준시가를 씁니다.4가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 세무서와의 관계건물을 사면 사업자등록을 해야 하나요?상가·사무실을 임대하면 부가가치세가 붙는 사업이라 사업자등록이 사실상 필수입니다. 주택만 임대하면 부가세는 없지만, 일정 요건에 해당하면 주택임대사업자로 등록해야 합니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 세무서와의 관계월세 세금계산서는 어떻게 발행하나요?상가 임대료에는 부가가치세가 붙고, 임대인은 임차인에게 세금계산서를 발행해 신고·납부합니다. 보증금에도 이자 상당액(간주임대료)이 수입으로 잡힙니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 세무서와의 관계수리비나 이자를 비용으로 넣으려면 무엇이 필요한가요?증빙이 남아 있어야 합니다. 세금계산서·카드전표·이체내역이 없으면 실제로 쓴 돈이어도 비용으로 인정받기 어렵고, 나중에 팔 때 양도세에서도 빼지 못합니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 고치거나 늘릴 때용도변경은 허가인가요 신고인가요?어느 쪽으로 바꾸느냐로 갈립니다. 시설군의 번호가 작은 쪽(상위)으로 올라가면 허가, 번호가 큰 쪽(하위)으로 내려가면 신고, 같은 시설군 안에서 바꾸면 건축물대장 기재내용 변경 신청입니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 고치거나 늘릴 때위반건축물로 적발되면 어떻게 되나요?시정명령이 나오고, 고치지 않으면 이행강제금이 해마다 반복해서 부과됩니다. 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 대출·매매·영업허가에서 불이익이 따라옵니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면권리금은 건물주가 물어줘야 하나요?권리금은 건물주가 주는 돈이 아니라, 임차인이 다음 임차인에게서 받도록 기회를 막지 않을 의무입니다. 계약이 끝나갈 무렵 임차인이 데려온 사람과 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 손해배상 책임이 생깁니다.4가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면임차인이 계약을 연장해 달라고 하면 거절할 수 있나요?법이 정한 기간 동안은 임차인이 요구하면 원칙적으로 갱신됩니다. 거절할 수 있는 사유는 조문에 정해져 있고, 그 밖의 이유로는 거절하지 못합니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면아무 말 없이 기간이 지나면 계약은 어떻게 되나요?통지 없이 기간이 지나면 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(묵시적 갱신). 이때 계약을 중간에 끝낼 수 있는 쪽은 임차인뿐이고, 임대인은 끝내지 못합니다.2가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면임차인의 대항력·확정일자는 건물주에게 무슨 뜻인가요?임차인이 건물을 넘겨받고 상가는 사업자등록, 주택은 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 새 주인에게도 임대차를 주장할 수 있습니다. 확정일자까지 받으면 경매에서 보증금을 순위에 따라 우선 변제받습니다.4가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면월세를 얼마나 올릴 수 있나요?계약 기간 중이나 갱신할 때 올릴 수 있는 한도가 법에 정해져 있고, 한 번 올린 뒤 일정 기간 안에는 다시 올리지 못합니다. 상가는 환산보증금이 기준액 이하인 계약에만 이 한도가 적용됩니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면나중에 안 나갈까 봐 미리 해 둘 수 있는 것이 있나요?계약할 때 법원에서 제소전화해를 해 두면, 나중에 임차인이 약속을 어겼을 때 소송 없이 바로 강제집행으로 갈 수 있습니다. 다만 법이 임차인에게 준 권리를 뺏는 조항은 넣어도 무효입니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면관리비는 어떻게 정하고 받아야 하나요?관리비는 실제로 든 비용을 나누는 것이 원칙입니다. 계약서에 항목과 나누는 기준을 적어 두지 않으면 나중에 "무엇에 쓴 돈이냐" 는 다툼이 생깁니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 고치거나 늘릴 때해마다 해야 하는 점검·검사에는 무엇이 있나요?건물에 있는 설비마다 법이 정한 점검과 검사가 있고, 대개 소유자(관리주체)가 의무자입니다. 우리 건물에 무엇이 걸리는지는 건물 정보를 넣으시면 목록으로 뽑아 드립니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 고치거나 늘릴 때한 층 더 올리거나 넓힐 수 있나요?그 땅에 지을 수 있는 한도(건폐율·용적률)가 남아 있어야 하고, 주차와 정화조도 함께 늘려야 합니다. 규모에 따라 허가 또는 신고를 받아야 하며, 절차 없이 올린 부분은 위반건축물이 됩니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 고치거나 늘릴 때오래된 건물에 엘리베이터를 달 수 있나요?법이 정한 규모를 넘는 건물에는 승강기가 의무이고, 그 아래여도 나중에 달 수 있습니다. 다만 승강로만큼 바닥면적이 늘어 증축이 되므로 건폐율·용적률·주차에 여유가 있어야 하고, 규모에 따라 허가나 신고를 거칩니다.5가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 고치거나 늘릴 때우리 건물에 어떤 업종이 들어올 수 있나요?세 가지가 함께 맞아야 들어옵니다 — 용도지역에서 그 용도가 허용되고, 건축물대장의 용도가 맞고, 그 업종의 개별 법(식품위생·다중이용업 등) 요건을 갖추는 것입니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 세무서와의 관계임대차 계약을 신고해야 하나요?일정 금액을 넘는 주택 임대차는 계약일부터 정해진 기간 안에 신고해야 합니다. 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 상가는 세무서에서 확정일자를 받습니다.2가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 세무서와의 관계임대사업자로 등록하면 무엇이 달라지나요?세금 혜택이 있는 대신 의무가 따라옵니다. 의무 임대 기간을 지켜야 하고, 임대료를 올릴 수 있는 한도가 따로 걸리며, 어기면 과태료와 세금 추징이 있습니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면옆 건물과 담장·소음·냄새로 다투면 어떻게 하나요?이웃 사이의 다툼은 "참을 수 있는 정도" 를 넘었는지로 갈립니다. 통상의 쓰임에 따른 것이면 서로 참아야 하고, 그 정도를 넘으면 멈추게 하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.4가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 고치거나 늘릴 때간판이나 현수막을 달아도 되나요?간판·현수막 같은 옥외광고물은 크기와 위치에 따라 허가나 신고 대상입니다. 허가 없이 달면 철거 명령과 이행강제금이 따라올 수 있고, 보도를 침범하면 도로 점용 문제도 함께 생깁니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면임대차 계약서를 쓸 때 무엇을 넣어야 하나요?법이 정한 것은 계약서에 안 적어도 그대로 적용되고, 법보다 임차인에게 불리한 약정은 적어도 무효입니다. 그래서 계약서에 적을 것은 법이 안 정한 것입니다 — 누가 무엇을 고치고, 무엇을 원상복구하고, 관리비를 어떻게 나누는가.5가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면임차인이 허락 없이 다른 사람에게 넘겼습니다임대인의 동의 없는 전대(재임대)나 임차권 양도는 계약을 해지할 사유가 됩니다. 가게 간판이나 사업자가 바뀌었다면 먼저 누가 실제로 쓰고 있는지 확인하십시오.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 사고·분쟁이 나면임차인이 허락 없이 공사를 했습니다동의 없이 한 개조는 원상복구 대상이고, 비용은 임차인이 청구하지 못합니다. 다만 건물의 구조를 건드렸다면 위반건축물 문제로 번질 수 있으니 먼저 무엇을 어떻게 바꿨는지 확인하십시오.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 세무서와의 관계세금을 카드로 내거나 나눠 낼 수 있나요?지방세(재산세·취득세)는 카드 납부와 위택스 납부가 되고, 금액이 크면 나눠 내는 제도가 있습니다. 국세(종부세·양도세·종합소득세)도 분납이나 납부기한 연장을 신청할 수 있습니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 팔거나 물려줄 때부동산 거래에서 사기를 당하지 않으려면?돈을 보내기 전에 세 가지를 확인하십시오 — 등기부의 소유자와 계약하는 사람이 같은지, 근저당·가압류가 얼마나 잡혀 있는지, 중개사가 등록된 사무소인지입니다.3가지 근거 · 확인일 2026-09-03
• 팔거나 물려줄 때건물을 미리 정리해 두려면 무엇부터 해야 하나요?한 번에 정하지 마시고 순서대로 보십시오 — 지금 재산이 얼마인지, 세금이 얼마나 나올지, 누구에게 어떻게 나눌지, 그리고 그것을 어떤 방식(증여·유언·신탁)으로 남길지입니다.4가지 근거 · 확인일 2026-09-03