행정규칙
특별건축구역 운영 가이드라인
종류 고시 · 소관 국토교통부 · 발령번호 2025-773 · 발령 2025.12.31 · 시행 2025.12.31 · 담당 국토교통부(건축정책과)
본문
제1장 총 칙
제1조(목적) 이 고시는 「건축법」제71조 및 같은 법 시행령 제107조제5항에 따라 국토교통부장관에게 위임한 사항과 그 시행에 필요한 세부적인 지침을 정함을 목적으로 한다.
제2조(정의)
① 이 고시에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. "특별건축구역"이란 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 「건축법」 또는 관계 법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화 또는 통합하여 적용할 수 있도록 특별히 지정하는 구역을 말한다.
2. "특별건축구역의 건축물"이란 「건축법」 제70조에 따라 특별건축구역에서 건축기준 등의 특례사항을 적용하여 건축할 수 있는 건축물을 말한다.
3. "특례 적용"이란 「건축법」제73조에 따라 「건축법」 및 관계 법령에 따른 규정을 적용하지 않거나 완화하여 적용하는 것을 말한다.
4. "적용배제 특례"란 「건축법」 제73조제1항에 따라 「건축법」 및 「주택법」 일부 규정을 적용하지 않는 것을 말한다.
5. "완화적용 특례"란 「건축법」 제73조제2항에 따라 「건축법」 및 「녹색건축물 조성 지원법」 일부 규정을 전부 또는 일부 완화하는 것을 말한다.
6. "통합적용"이란 「건축법」 제74조제1항에 따라 미술작품, 부설주차장, 공원 등의 시설에 대해 특별건축구역 전부 또는 일부를 대상으로 통합적으로 기준을 적용하는 것을 말한다.7. "모니터링"이란 「건축법」 제72조제6항에 따라 적용배제 특례, 완화적용 특례, 통합적용 등 특례를 적용한 건축물에 대하여 해당 건축물의 건축시공, 공사감리, 유지ㆍ관리 등의 과정을 검토하고 실제로 건축물에 구현된 기능ㆍ미관ㆍ환경 등을 분석하여 평가하는 것을 말한다.8. "지정권자"란 특별건축구역을 지정할 수 있는 자로서 국토교통부장관과 시ㆍ도지사를 말한다.
9. "지정신청기관"이란 중앙행정기관의 장, 「건축법」 제69조제1항 각호의 사업구역을 관할하는 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 같이 특별건축구역 지정을 신청할 수 있는 자를 말한다.
10. "지정제안자"란 「건축법」 제71조제2항에 따라 지정신청기관 외에 지정을 제안하는 자를 말한다.
11. "허가권자"란 「건축법」제11조에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말한다.
② 그 밖에 용어의 정의는 이 고시에서 특별히 규정하는 경우를 제외하고는 「건축기본법」, 「건축법」 등 건축 관계 법령에서 정하는 바를 따른다.
제3조(적용 범위)
① 이 고시는 「건축법」제69조부터 제77조까지에 따른 특별건축구역 관련 규정 운영 시 적용한다.
② 이 고시는 「건축법」 제71조제4항 및 제72조제2항에 따라 건축위원회의 심의 기준으로 활용한다.
③ 이 고시는 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택통합심의위원회 등 관련법에 따라 별도 위원회에서 특별건축구역 지정 및 건축물의 특례 심의를 하는 경우 심의 기준으로 활용한다.
④ 이 고시의 내용 및 도표는 해당 지방자치단체의 여건에 맞게 달리 적용할 수 있다.
제4조(다른 법령과의 관계)
① 「건축법」 제71조제11항에 따라 지정권자가 특별건축구역을 지정ㆍ변경한 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정(용도지역ㆍ지구ㆍ구역의 지정 및 변경은 제외한다)이 있는 것으로 본다. 다만, 특별건축구역에 따라 지구단위계획 등 도시ㆍ군관리계획이 변경되는 경우 관계부서와 사전에 협의하여 양 계획간 상충이 발생하지 않도록 하며 가급적 양자의 절차는 동시에 진행하도록 한다.
② 특별건축구역에 따라 용적률 적용 배제 특례가 필요한 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제7항에 따라 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하까지 적용할 수 있다. 다만, 용적률 완화 규정을 중복 적용하여 완화되는 용적률이 같은 법 제78조제1항 및 제2항에 따라 대통령령에서 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 같은 법 제30조제3항 단서의 공동위원회 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에만 적용한다.
③ 특별건축구역에 따라 건축물의 높이 제한 배제 특례가 필요한 경우 이웃 토지에 대해서는 「헌법」과 「민법」에 따라 일조권을 보호한다.
④ 이 밖에 특별건축구역의 운영에 관하여는 관계 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 고시에 따른다.
제2장 특별건축구역 운영 방향
제5조(특별건축구역의 취지)
① 특별건축구역은 「건축법」 또는 관계 법령에 따른 일부 규정을 적용하지 않음으로써 창의적이고 우수한 건축물 조성을 유도한다.
② 특별건축구역은 성능 중심 건축 기준을 적용함으로써 건축기술 수준을 향상을 도모한다.
③ 특별건축구역은 특례 적용에 대한 모니터링을 통해 건축 관련 제도 개선에 기여한다.
제6조(특별건축구역 운영의 기본 원칙)
① 특별건축구역은 건축물의 안전, 기능, 환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리 증진에 이바지하는 「건축법」의 목적에 부합하도록 운영한다.
② 특별건축구역 운영을 통해 건축의 생활공간적ㆍ사회적ㆍ문화적 공공성을 실현하여 「건축기본법」에 따른 건축의 공공적 가치를 구현하는데 기여한다.
③ 특별건축구역 운영 시 도시경관 창출, 건설기술 수준향상, 건축 관련 제도 개선 등 특별건축구역 제도의 방향과 목적을 이해하고 적용한다.
④ 특별건축구역 운영 시 이웃 토지 주민의 쾌적하고 건강한 생활을 위해 일조권을 보호한다.
⑤ 특별건축구역 운영 시 관련 법령 및 선행되는 계획을 상호 발전적인 방향으로 검토한다.
제7조(특별건축구역의 심의기구)
① 국토교통부장관이 특별건축구역을 지정할 경우 중앙건축위원회가 검토ㆍ심의한다.
② 시ㆍ도지사가 특별건축구역을 지정할 경우 지방건축위원회가 검토ㆍ심의한다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택통합심의위원회 등 관련법에 따라 건축위원회를 대신하는 위원회의 경우 특별건축구역 지정 및 특례 건축물에 대해 검토ㆍ심의할 수 있다.
④ 지정제안자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 특별건축구역 지정에 관하여 의견을 요청하면 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 민간전문가를 위촉하여 자문 가능하다. 민간전문가 위촉에 관한 사항과 자격ㆍ업무범위ㆍ보수 등은 「건축기본법」 제23조와 같은 법 시행령 제21조를 따른다.
제3장 특별건축구역의 지정 및 심의 절차
제8조(지정신청기관이 신청할 경우)
① 지정신청기관은 「건축법」제71조제1항에 따라 필요한 서류를 갖추어 지정권자에게 특별건축구역 지정을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 특별건축구역 지정을 신청하는 경우, 중앙행정기관장 또는 시ㆍ도지사는 국토교통부장관에게 신청 가능하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시ㆍ도지사(광역지자체)에 신청 가능하다. 이 경우 해당 서류에 대한 구체적인 작성방법은 별표 1과 같다.
③ 지정신청이 접수되면 지정권자는 특별건축구역 지정의 필요성ㆍ타당성 및 공공성 등과 피난ㆍ방재 등의 사항을 검토하여야 한다.
④ 지정권자는 특별건축구역 지정 여부를 결정하기 위하여 지정신청이 접수된 날부터 30일 이내 건축위원회의 심의를 거쳐 특별건축구역 지정여부를 결정한다. 이 경우 지정권자는 심의 결과에 따라 특별건축구역의 범위, 도시ㆍ군관리계획 등에 관한 사항을 조정할 수 있다.
⑤ 지정권자는 지정신청기관의 신청이 없어도 직권으로 지정여부 검토와 건축위원회 심의를 거쳐 특별건축구역 지정이 가능하다. 이 경우 건축위원회 심의 전 특별건축구역이 위치한 광역ㆍ기초 지방자치단체장의 의견을 청취할 수 있다.
⑥ 지정권자는 특별건축구역을 지정ㆍ변경ㆍ해제 시 즉시 그 내용을 관보에 고시하여야 하며, 지정신청기관에 관계 서류의 사본을 송부하여야 한다.
⑦ 지정신청기관은 관계 서류에 도시ㆍ군관리계획의 결정사항이 포함된 경우, 다음 각 호에 따라 필요한 조치를 해야 한다.
1. 지정신청기관이 통합적용계획을 수립하는 때에는 해당 구역을 관할하는 허가권자와 협의하여야 하며, 협의요청을 받은 허가권자는 요청받은 날부터 20일 이내에 지정신청기관에게 의견을 제출하여야 한다.
2. 지정신청기관은 도시ㆍ군관리계획의 변경을 수반하는 통합적용계획이 수립된 때에는 관련 서류를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획 결정권자에게 송부하여야 하며, 이 경우 해당 도시ㆍ군관리계획 결정권자는 특별한 사유가 없으면 도시ㆍ군관리계획의 변경에 필요한 조치를 취하여야 한다.
⑧ 지정신청기관은 지정 이후 변경이 있는 경우 변경지정을 받아야 하며, 이 경우 제3항과 제4항을 준용한다.
⑨ 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 특별건축구역의 전부 또는 일부에 대하여 특별건축구역의 전부 또는 일부에 대하여 지정을 해제할 수 있다. 이 경우 지정신청기관의 의견을 청취하여야 한다.
1. 지정신청기관의 요청이 있는 경우
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법 등으로 지정을 받은 경우
3. 지정일로부터 5년 이내 부합하는 건축물의 착공이 이루어지지 아니하는 경우
4. 지정요건 등을 위반하였으나 시정이 불가능한 경우
제9조(지정신청기관 외의 자가 제안할 경우)
① 지정제안자가 특별건축구역 지정을 제안할 때에는 「건축법」 제71조제1항 각 호의 자료를 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 의견을 요청할 수 있다.
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특별건축구역 지정제안에 대한 의견을 요청 받으면 특별건축구역 지정의 필요성ㆍ타당성 및 공공성과 피난ㆍ방재 등의 사항을 검토하여 지정제안자에게 의견을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 민간전문가를 위촉하여 자문을 받을 수 있다.
③ 지정제안자는 특별건축구역 지정을 시ㆍ도지사에게 제안하기 전에 대상 토지 면적(국유지ㆍ공유지의 면적은 제외한다)의 3분의2 이상에 해당하는 토지소유자와 국유지와 공유지가 포함된 경우 재산관리청의 서면 동의를 받아야 한다.
④ 제3항에 따른 서면 동의는 「건축법」 시행규칙 제38조의4에 따라 별지 제27호의3서식의 특별건축구역 지정 제안 동의서에 지장을 날인하고 자필로 서명하는 방법으로 한다.
⑤ 지정제안자는 법 제71조제1항 각 호의 자료, 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 의견(사전에 요청한 경우로 한정한다), 토지소유자 및 재산관리청의 서면 동의서를 시ㆍ도지사에게 제출한다.
⑥ 시ㆍ도지사는 특별건축구역 지정 제안에 필요한 서류를 받은 날부터 45일 이내 지방건축위원회 심의를 거쳐 지정 여부를 결정하여야 한다.
⑦ 시ㆍ도지사는 특별건축구역 지정 여부를 결정하기 위하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 의견을 청취하여야 한다. 다만, 지정제안자가 사전에 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 의견을 제출한 경우 제외한다.
⑧ 시ㆍ도지사는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐 특별건축구역 지정 여부를 결정한다.
⑨ 시ㆍ도지사는 특별건축구역의 지정 여부를 결정한 날부터 14일 이내에 지정제안자에게 그 결과를 통보하여야 한다.
⑩ 지정된 특별건축구역에 대한 변경지정 제안은 제1항부터 제8항까지의 과정을 준용한다.
제10조(특별건축구역 지정 및 건축물의 심의 동시 진행 절차) 지정권자가 특별건축구역 지정과 건축물의 심의를 동시에 진행하는 것이 합리적이라고 판단한 사업에 대해서는 지정신청기관 또는 지정제안자가 특별건축구역 지정에 필요한 서류, 특례적용계획서 및 설계도서 등을 첨부하여 특별건축구역 지정 및 건축물 특례 부여에 대한 건축위원회 심의를 동시에 진행할 수 있다.
제4장 특별건축구역의 지정 시 검토사항
제11조(특별건축구역 지정 가능 대상 등)
① 국토교통부장관이 지정하는 경우 국가가 국제행사 등을 개최하는 도시 또는 지역의 사업구역 등 다음 각 호의 사업구역을 특별건축구역으로 지정할 수 있다.
1. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」에 따른 행정중심복합도시의 사업구역
2. 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」에 따른 혁신도시의 사업구역
3. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정된 경제자유구역
4. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업구역
5. 「공공주택 특별법」 제2조제2호에 따른 공공주택지구
6. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역
7. 「아시아문화중심도시 조성에 관한 특별법」에 따른 국립아시아문화전당 건설사업구역
8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역 중 현상설계(懸賞設計) 등에 따른 창의적 개발을 위한 특별계획구역
② 시ㆍ도지사가 지정하는 경우 지방자치단체가 국제행사 등을 개최하는 도시 또는 지역의 사업구역과 도시개발ㆍ도시재정비 및 건축문화진흥사업으로서 건축물 또는 공간환경을 조성하기 위한 다음 각 호의 사업구역 등을 특별건축구역으로 지정할 수 있다.
1. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정된 경제자유구역
2. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업구역
3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역
4. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역
5. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진구역
6. 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따른 국제자유도시의 사업구역
7. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역 중 현상설계(懸賞設計) 등에 따른 창의적 개발을 위한 특별계획구역
8. 「관광진흥법」 제52조 및 제70조에 따른 관광지, 관광단지 또는 관광특구
9. 「지역문화진흥법」 제18조에 따른 문화지구
10. 건축문화 진흥을 위하여 국토교통부령으로 정하는 건축물 또는 공간환경을 조성하는 지역
11. 주거, 상업, 업무 등 다양한 기능을 결합하는 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역으로서 도시지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조에 따른 용도지역 안에서의 건축제한 적용을 배제할 필요가 있을 것
12. 그 밖에 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 특별건축구역으로 지정할 필요가 있다고 시ㆍ도지사가 인정하는 도시 또는 지역
③ 개발제한구역, 자연공원, 접도구역, 보전산지는 특별건축구역으로 지정할 수 없다.
④ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 특별건축구역으로 지정하고자 하는 지역이 군사기지 및 군사시설 보호구역안인 경우 사전에 국방부장관과 협의를 해야 한다.
제12조(특별건축구역 지정 시 고려사항)
① 특별건축구역으로 지정하기 위해서는 특별건축구역 지정의 필요성, 타당성 및 공공성 등과 피난ㆍ방재 등의 사항을 검토하여야 한다. 이 경우 특별건축구역 지정 및 건축물의 심의를 위해 별표 2 및 별표 3을 활용할 수 있다.
② 특별건축구역 지정의 필요성 심의기준은 다음 각 호와 같다.
1. 국제행사를 개최하거나 건축문화 진흥을 위해 창의적인 건축물을 조성할 필요가 있을 때
2. 경관을 향상할 필요가 있거나 건설기술 발전을 위해 선진 기술을 적용하는 등 규제완화가 필요한 경우
3. 건축제도 개선이 필요한 경우
4. 원활한 주택공급 활성화 등을 위해 제도개선이 필요한 경우
5. 그 밖에 지정권자가 특별건축구역 지정이 필요하다고 인정하는 경우
③ 특별건축구역 지정의 타당성 심의기준은 다음 각 호와 같다.
1. 주변 개발계획 및 도시계획과 연계성 및 정합성을 검토한 경우
2. 기존 도시ㆍ군관리계획 조정을 통해 지속가능한 도시발전을 도모할 것으로 예상되는 경우
3. 그 밖에 지정권자가 특별건축구역 지정이 타당하다고 인정하는 경우
④ 특별건축구역 지정의 공공성 심의기준은 다음 각 호와 같다.
1. 「건축기본법」 제7조부터 제9조까지의 내용에 근거하여 건축의 ‘생활공간적 공공성’, ‘사회적 공공성’, ‘문화적 공공성’ 에 해당하는 계획을 각각 최소 하나 이상씩 제시하는 경우가. 생활공간적 공공성은 안전한 생활을 위한 건축물과 공간을 조성하기 위한 계획으로서 세부 내용은 다음과 같다.1) 건축물 및 공간 환경을 안전하게 조성하고 안전수준을 지속적으로 유지하기 위한 방안 강구2) 사용자의 건강과 장애인ㆍ노약자ㆍ임산부 등 사회적 약자의 이용 배려3) 피난과 방재, 구조 적합성 검토4) 범죄 예방을 위한 공간 계획나. 사회적 공공성은 지속 가능한 미래를 위한 사회 문제 해결과 관련된 계획으로 세부 내용은 다음과 같다.1) 미래 사회의 문화적 요구 변화와 기술변화에 능동적으로 대응하기 위해 새로운 공간구성이나 건축기술 도입2) 자원 재이용ㆍ재생 촉진, 주변 경관 및 자연환경과 조화를 이루는 건축디자인 및 탄소 중립을 위한 건물 에너지 절감 등 환경에 대한 영향 최소화3) 임대주택 이미지 개선을 위한 디자인 특화. 임대주택에 대한 소셜믹스구현4) 다양한 이해관계자들의 참여와 토론을 통한 의사결정. 이용자 수요에 대응하는 건축물 용도 및 종류 계획 등 다양한 요구와 다원적 문화 부응5) 단지 내 주민운동시설, 주차장 등 부대ㆍ복리시설을 외부인에게 개방ㆍ공유하여 지역 커뮤니티 기여다. 문화적 공공성은 창의적이고 조화로운 건축디자인을 제시하기 위한 계획으로서 세부 내용은 다음과 같다.1) 특수한 외관을 계획하거나 공동주택의 경우 다양한 주동 형태를 계획 하는 등 창의적인 디자인을 통해 건축의 문화적 가치를 향상2) 창의적인 건축물 조성을 위해 설계공모를 시행하는 등 관련 전문가의 창의성 존중3) 전통 한옥을 건축ㆍ보전하거나 지역의 역사문화경관을 보전하는 등 지역 풍토나 역사 또는 환경에 적합하게 조성4) 구역 내에 지역 개방 가로를 설치하는 등 기존 공간 환경과 조화롭고 균형 있는 계획을 수립하고 주변지역과 대상지 간 연계성을 검토하여 보행자 중심의 가로경관을 조성하거나 지역 주민과 공유하는 공지를 조성하는 등 지역 경관 및 맥락을 고려하고 활력 있는 가로 조성
2. 그 밖에 지정권자가 특별건축구역 지정을 통해 공공성을 확보했다고 인정하는 경우
제5장 특별건축구역 내 건축물의 특례 적용 시 검토사항
제13조(특별건축구역 내 특례 적용 가능 건축물) 적용배제 특례와 완화적용 특례를 적용할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어야 한다.
1. 국가 또는 지방자치단체가 건축하는 건축물
2. 공공기관 중 한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국도로공사, 한국철도공사, 국가철도공단, 한국관광공사, 한국농어촌공사 등이 건축하는 건축물
3. 그 밖에 다음 표의 용도와 규모의 건축물로 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 위하여 특례 적용이 필요하다고 허가권자가 인정하는 건축물
제14조(건축물의 적용배제 특례 시 고려사항)
① 조경, 건폐율, 용적률, 공지, 높이, 주택건설기준 등 규정을 적용 받지 않기 위해서는 적용배제 사유, 예상되는 효과를 기술해야 한다. 이 경우 현행법에 따른 계획(안)과 적용배제 특례 후 계획(안)을 비교하여 설명해야 한다.
② 일조와 관련된 규정을 적용받지 않기 위해서는 일조분석프로그램을 활용하여 단지 내 일조권 분석 결과와 인접필지의 일조권 분석(음영 가해) 결과도 함께 검토해야 한다.
③ 건축물의 적용배제 특례 심의 시 공통적으로 고려할 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 건축디자인과 도시경관 창출에 기여했는지 여부
2. 특례적용의 필요성과 타당성
3. 특례적용을 통한 기대예상효과의 적정성
4. 상위계획과 정합성
5. 주변 환경과 조화, 구역 외 주택의 일조 등 환경권 침해 여부
6. 그 밖에 건축물의 적용배제 특례 심의 시 고려할 필요가 있다고 허가권자가 인정하는 사항
④ 각 규정별 적용배제 심의 시 고려사항은 별표 4와 같다.
제15조(건축물의 완화적용 특례 시 고려사항)
① 피난, 설비, 승강기, 에너지 관리 등 건축물의 안전과 기능에 관련된 사항에 대해 완화적용을 받기 위해서는 해당 규정 완화 전과 비교하여 동등하거나 보다 높은 성능을 입증해야 한다. 이 경우 다음 각 호와 같이 전문기관을 통해 신기술에 대한 성능을 입증하거나 완화 적용 전ㆍ후 시뮬레이션 비교 또는 유사 사례분석을 통해 증빙해야 한다.
1. 신기술ㆍ신공법의 경우 「건축법 시행령」 제91조의4에 따른 한국건설기술연구원의 검토 결과를 통해 성능을 입증할 수 있다.
2. 건축자재의 경우 「건축법 시행령」 제63조에 따른 건축자재 성능 시험기관(한국건설기술연구원 등)의 검토 결과를 통해 성능을 입증할 수 있다.
3. 소방시설의 경우 한국소방산업기술원의 인증 또는 품질검사를 통해 완화 받고자 하는 소방시설에 대한 동등 이상 기능과 성능을 입증할 수 있다.
③ 건축물의 완화적용 특례 심의 시 고려할 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 신기술ㆍ신공법 도입 여부
2. 특례 적용의 필요성과 타당성
3. 동등 이상의 성능 확보 여부
4. 이용자 안전
5. 관계기관과 사전협의 내용
6. 그 밖에 건축물의 완화적용 특례 심의 시 고려할 필요가 있다고 허가권자가 인정하는 사항
④ 각 규정별 완화적용 심의 시 고려사항은 별표 5와 같다.
제16조(특례적용계획서 자료 작성) 특례적용계획서에 대한 구체적인 작성내용 및 제출방법은 별표 6과 같다.
제6장 특별건축구역 내 건축물의 통합적용 시 검토사항
제17조(통합적용 가능 대상) 특별건축구역으로 지정된 경우 구역 내 모든 건축물 또는 일부 건축물을 대상으로 미술작품, 부설주차장, 공원 등을 통합적으로 계획하고 조성할 수 있다.
제18조(통합적용계획 심의 시 고려사항)
① 제17조에 따른 통합적용을 하는 경우 해당 시설은 개별설치 기준과 같거나 그 보다 높은 기준으로 설치하여야 한다.
② 통합적용계획 심의 시 공통적으로 고려할 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 구역 내 미관 및 환경 개선 도모 여부
2. 개별설치 기준 이상 충족 여부
3. 이용자 편의성 증진 및 지역주민의 접근성 등 광역적인 측면 고려 여부
4. 현실적인 운영계획 수립 여부
5. 그 밖에 건축물의 통합적용계획 심의 시 고려할 필요가 있다고 허가권자가 인정하는 사항
③ 각 규정별 심의 시 고려사항은 별표 7과 같다.
제19조(운영관리 계획서) 운영관리 계획서(「건축법 시행규칙」 별지 제27호의2서식)와 통합적용 대상시설 배치도, 통합적용 대상 시설의 유지ㆍ관리 및 비용분담계획서를 제출하여야 하며, 구체적인 작성내용은 별표 8과 같다.
제7장 특별건축구역 지정 이후 관리
제20조(구역 지정 변경 및 구역 지정 취소 등)
① 다음과 같은 변경사항이 발생할 경우 해당 특별건축구역의 지정 신청기관은 변경지정 신청을 해야 한다.
1. 특별건축구역 범위가 10분의 1(특별건축구역 면적이 10만 제곱미터 미만인 경우에는 20분의 1) 이상 증가하거나 감소하는 경우
2. 특별건축구역의 도시ㆍ군관리계획에 관한 사항이 변경되는 경우
3. 건축물의 설계, 공사감리 및 건축시공 등 발주방법이 변경되는 경우
② 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 특별건축구역의 전부 또는 일부에 대하여 지정을 해제할 수 있다.
1. 지정신청기관의 요청이 있는 경우
2. 특별건축구역 지정일로부터 5년 이내에 특별건축구역 지정목적에 부합하는 건축물의 착공이 이루어지지 아니하는 경우
3. 특별건축구역 지정요건 등을 위반하였으나 시정이 불가능한 경우
4. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우
③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 특별건축구역을 변경ㆍ해제하는 경우 주요 내용을 관보(시ㆍ도지사는 공보)에 고시하고, 국토교통부장관 또는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사는 지정신청기관에 관계 서류의 사본을 송부한다.
제21조(구역 지정 이후 원형 유지 관리)
① 발주청(국가, 지방자치단체, 공기업ㆍ준정부기관, 지방공사ㆍ지방공단 등 「건설기술 진흥법」 제2조제6호를 말한다. 이하 이 조에서 "발주청"이라 한다)이 조성하는 건축물의 경우 계획 의도 구현을 위해 건축허가 이후에도 설계자를 해당 건축물의 건축에 참여하게 할 수 있으며, 설계자의 업무내용은 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법」 제72조제6항에 따른 모니터링
2. 설계변경에 대한 자문
3. 건축디자인 및 도시경관 등에 관한 설계의도의 구현을 위한 자문
4. 그 밖에 발주청이 위탁하는 업무
② 제1항에 따라 설계자가 해당 건축물의 건축에 참여하는 경우 시공자 및 감리자는 설계의도 구현을 위해 설계자의 의견을 반영하여야 한다.
③ 건축주는 건축물의 사용승인 이후에도 허가를 받은 건축물의 형태, 재료, 색채 등이 원형을 유지하도록 필요한 조치를 취하여야 한다.
④ 허가권자는 특별건축구역의 건축물에 대하여 설계자의 창의성ㆍ심미성 등의 발휘와 제도개선ㆍ기술발전 등이 유도될 수 있도록 노력하여야 한다.
제22조(검사 및 모니터링)
① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 허가권자의 의견을 들어 특별건축구역 내에서 특례적용 또는 통합적용을 받은 건축물을 모니터링 대상으로 지정할 수 있다.
② 국토교통부장관 및 허가권자는 모니터링 대상 건축물을 직접 모니터링하거나 분야별 전문가 또는 전문기관에 용역을 의뢰할 수 있다.
③ 특례 적용 건축물에 대한 건축시공 및 공사감리단계와 유지ㆍ관리 단계로 나누어 검사한다.
④ 건축물의 조성 이후 특례적용계획에서 수립한 내용을 기능ㆍ미관ㆍ환경ㆍ안전 등의 관점에서 분석하여 평가한다.
⑤ 모니터링 결과 보고서의 내용은 별표 9와 같다.
⑥ 허가권자는 모니터링 결과를 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 제출해야 한다.
⑦ 제1항에 따라 모니터링 대상으로 지정된 건축물의 건축주, 소유자 또는 관리자는 모니터링과 관련해 협조해야 한다.
⑧ 제2항에 따른 검사 및 모니터링 비용은 해당 지자체가 예산의 범위 내에서 지급할 수 있다
⑨ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 검사 및 모니터링 결과를 분석하여 필요한 경우 이 고시 또는 관계법령의 제도개선을 위하여 노력하여야 한다.
제23조(위반 건축물에 대한 조치 등) 허가권자는 「건축법」 제79조에 따라 특별건축구역 검사 및 모니터링 결과에서 허가 사항과 다른 내용을 발견했을 경우 시정명령 및 건축물의 사용금지ㆍ사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있다.
제24조(재검토기한) 국토교통부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2026년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
부칙
부칙 <제2025-773호, 2025. 12. 31.>이 고시는 2025년 12월 31일부터 시행한다.
별표특별건축구역 지정 신청 자료 세부작성방법
[별표 1] 특별건축구역 지정 신청 자료 세부작성방법 ━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 구분 │내용 │유의사항 ────────────────┼──────────────────┼─────────────────── 1. 특별건축구역의 위치·범위 │-구역 주소 │-위치도에 도로망, 주요건물, 지역 및 면적 등에 관한 사항 │-범위(위치도) │여건 등 주변 지역 현황을 함께 │-면적 │표현 ────────────────┼──────────────────┼─────────────────── 2. 특별건축구역의 지정 목적 │-구역 지정 목적 및 필요성 │-법정 지정 가능 구역인 경우 해당 및 필요성 │ │규정 내용 기재 │ │-그 밖의 경우 필요성, 타당성, │ │공공성 측면에서 구역 지정 목적 │ │서술(*필요한 경우 건축 계획(안) │ │첨부) ────────────────┼──────────────────┼─────────────────── 3. 특별건축구역 내 건축물의 │-건축물의 규모(건축면적, 연면적, │-해당 구역 내 건축물 계획 개략 규모 및 용도 등에 관한 사항 │높이, 층수 등) │정보 기재 │-건축물의 용도별 면적 │ ────────────────┼──────────────────┼─────────────────── 4. 특별건축구역의 도시·군 │-용도지역, 용도지구 및 용도구역 │-해당 구역 내 용도지역, 지구, 구역 관리계획에 관한 사항 │현황 │현황 및 계획(안) 정리 ├──────────────────┼─────────────────── │-도시·군관리계획으로 결정되었거나 │-해당 구역 내 도시·군관리계획 결정 │설치된 도시·군계획시설의 현황 │내용 및 시설 현황 정리 │-도시·군계획시설의 신설·변경 등에 │-본 구역 신청 및 사업으로 인해 │관한 사항 │도시·군계획시설의 신설·변경이 │ │필요한 경우 해당 내용 정리 ├──────────────────┼─────────────────── │-지구단위계획구역의 지정, 지구 │-해당 구역 관련 상위 및 관련 계획 │단위계획의 내용 │내용 검토 │-지구단위계획의 수립·변경 등에 │ │관한 사항 │ ────────────────┼──────────────────┼─────────────────── 5. 건축물의 설계, 공사감리 및 │-발주방법 예: 수의계약, 설계경기, │-특별건축구역 지정 목적 및 필요성을 건축시공 등의 발주방법에 │입찰참가자격 사전심사제도 및 │지속적으로 유지하기 위한 방안이 관한 사항 │턴키제도 등 │있는 경우 서술 ────────────────┼──────────────────┼─────────────────── 6. 통합적용하는 미술장식, 부설│-통합적용 시설의 종류 │-해당사항이 있는 경우 작성 주차장, 공원 등의 시설 운영 │-해당 건축물의 개요 및 개별 시설 │-개별 법적 설치기준 이상으로 계획 관리 계획서 │설치 시 법적 기준 │하여야 함 │-통합설치를 통한 시설물의 위치, │-추후 건축물의 심의 단계에서 작성· │규모 등 │제출 가능 │-운영관리계획 │ │-통합적용 효과 │ ────────────────┼──────────────────┼─────────────────── 7. 기타 │-주변지역에 도시·군관리계획으로 │-해당 특별건축구역과 상호 영향을 │결정 또는 설치된 도시·군관리 │주고받을 수 있는 도시·군관리계획 │계획시설 │및 도시·군관리계획시설이 결정 │ │또는 설치된 경우 검토, 요약 정리 ├──────────────────┼─────────────────── │-주변지역에 대한 지구단위계획의 │-해당 특별건축구역과 상호 영향을 │지정 및 지구단위계획의 내용 등 │주고받을 수 있는 지구단위계획의 │ │지정 및 지구단위계획의 내용을 │ │요약 정리 ├──────────────────┼─────────────────── │-?건축기본법?제21조에 따른 건축 │-해당사항이 있는 경우 작성 │디자인 기준의 반영에 관한 사항 │-공공부문 건축디자인 업무기준 │ │(국토부 고시) 등 참고 ├──────────────────┼─────────────────── │-복합적인 토지 이용에 관한 사항 │-도시 지역 내 복합용도 건축물로서 │ │용도, 종류, 규모 등 용도지역에 │ │따른 건축제한 적용을 배제해야 │ │하는 경우 작성 ────────────────┼──────────────────┼─────────────────── 8. 첨부(해당하는 경우) │-시장·군수·구청장 의견서 │-지정신청기관 외의 자가 구역 지정을 │ │제안하고, 시장·군수·구청장에게 │ │의견을 요청한 경우에만 작성 ├──────────────────┼─────────────────── │-민간전문가 의견서 │-시·군·구청장이 ?건축기본법? │ │제21조에 따른 민간전문가를 위촉한 │ │경우에만 첨부 ├──────────────────┼─────────────────── │-특별건축구역 지정 제안 동의서 │-지정신청기관 외의 자가 제안할 │ │경우 첨부 │ │-토지소유자 신분증명서 사본첨부 │ │(주민등록증·여권 등 사본) 또는 │ │인감증명서(토지소유자가 해외 장기 │ │체류하거나 법인인 경우) │ │-토지등기사항증명서 첨부(토지 │ │소유자가 확인에 동의하지 않는 경우) ────────────────┼──────────────────┴─────────────────── 제출방법 │-지정신청서 원문 및 그 외 서류는 해당과 방문 또는 우편·택배 제출 ━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
별표특별건축구역 지정 심의를 위한 체크리스트
[별표 2] 특별건축구역 지정 심의를 위한 체크리스트 ───────┬─────────────────────────────────────┬──┬──── 구분 │검토사항 │적합│부적합 ───────┼─────────────────────────────────────┼──┼──── 공통사항 │-특별건축구역 지정 가능대상에 해당 여부 │ │ ├─────────────────────────────────────┼──┼──── │-타위원회 심의 및 사전협의 내용에 부합하는지 여부 │ │ ├─────────────────────────────────────┼──┼──── │-토지소유자의 동의요건 충족 여부(민간제안인 경우) │ │ ├─────────────────────────────────────┼──┼──── │-시장·군수·구청장 또는 민간전문가 의견서에 부합 여부 │ │ │(민간제안인 경우) │ │ ───────┼─────────────────────────────────────┼──┼──── 필요성 │-국제행사를 개최하거나 건축문화 진흥을 위하여 창의적인 건축물 │ │ │조성 필요 │ │ ├─────────────────────────────────────┼──┼──── │-경관 향상 필요 │ │ ├─────────────────────────────────────┼──┼──── │-선진기술 적용을 위해 규제 완화 필요 │ │ ├─────────────────────────────────────┼──┼──── │-불합리한 건축제도 개선 필요 │ │ ├─────────────────────────────────────┼──┼──── │-그 밖에 지정권자가 특별건축구역 지정이 필요하다고 인정하는 경우 │ │ ───────┼─────────────────────────────────────┼──┼──── 타당성 │-주변 개발계획 및 도시계획과 연계성 및 정합성을 검토 │ │ ├─────────────────────────────────────┼──┼──── │-기존 도시·군관리계획 조정을 통해 지속가능한 도시발전을 도모 │ │ ├─────────────────────────────────────┼──┼──── │-그 밖에 지정권자가 특별건축구역 지정이 타당하다고 인정하는 경우 │ │ ──┬────┼─────────────────────────────────────┼┬─┴──── 공│생활 │-건축물 및 공간 환경을 안전하게 조성하고 안전수준을 지속적으로 ││ 공│공간적 │유지하기 위한 방안 강구 ││ 성│공공성 ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-사용자의 건강과 장애인·노약자·임산부 등 사회적 약자의 이용을 배려 ││ │ ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-피난과 방재, 구조 적합성 검토 ││ │ ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-범죄 예방을 위한 공간 계획 ││ ├────┼─────────────────────────────────────┼┼────── │사회적 │-미래 사회의 문화적 요구 변화와 기술변화에 능동적으로 대응하기 ││ │공공성 │위해 새로운 공간구성이나 건축기술을 도입 ││ │ ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-자원 재이용·재생 촉진, 주변 경관 및 자연환경과 조화를 이루는 건축디자인 ││ │ │및 탄소 중립을 위한 건물 에너지 절감 등 환경에 대한 영향 최소화 ││ │ ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-임대주택 이미지 개선을 위한 디자인 특화. 임대주택에 대한 소셜믹스 구현 ││ │ ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-다양한 이해관계자들의 참여와 토론을 통한 의사결정. 이용자 수요에 ││ │ │대응하는 건축물 용도 및 종류 계획 등 다양한 요구와 다원적 문화에 부응 ││ │ ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-단지 내 주민운동시설, 주차장 등 부대·복리시설을 외부인에게 ││ │ │개방·공유하여 지역 커뮤니티에 기여 ││ ├────┼─────────────────────────────────────┼┼────── │문화적 │-특수한 외관을 계획하거나 공동주택의 경우 다양한 주동 형태를 계획 ││ │공공성 │하는 등 창의적인 디자인을 통해 건축의 문화적 가치를 향상 ││ │ ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-창의적인 건축물 조성을 위해 설계공모를 시행하는 등 관련 전문가의 ││ │ │창의성을 존중 ││ │ ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-전통 한옥을 건축·보전하거나 지역의 역사문화경관을 보전하는 등 ││ │ │지역 풍토나 역사 또는 환경에 적합하게 조성 ││ │ ├─────────────────────────────────────┼┼────── │ │-구역 내에 지역 개방 가로를 설치하는 등 기존 공간 환경과 조화롭고 ││ │ │균형있는 계획을 수립하고 주변지역과 대상지 간 연계성을 검토. ││ │ │보행자 중심의 가로경관을 조성하거나 지역 주민과 공유하는 공지를 ││ │ │조성하는 등 지역 경관 및 맥락을 고려하고 활력 있는 가로를 조성 ││ ──┴────┴─────────────────────────────────────┴┴────── 심의의견 ───────────────────────────────────────────────────── ───────────────────────────────────────────────────── 심의위원: (인) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※ 필요성, 타당성, 생활 공간적 공공성, 사회적 공공성, 문화적 공공성의 각 세부 항목 중 최소 하나 이상씩 인정받는 것을 원칙으로 한다. 이 체크리스트 외에 지정권자가 세부 기준을 별도로 정할 수 있다.
별표특별건축구역의 건축물 특례 및 통합적용 심의를 위한 체크리스트
[별표 3] 특별건축구역의 건축물 특례 및 통합적용 심의를 위한 체크리스트 ──────────────────────┬───────────────────────────┬──┬──── 구분 │검토사항 │적합│부적합 ──────────────────────┴───────────────────────────┴──┴──── 공 통 사 항 ──────────────────────┬───────────────────────────┬──┬──── 공 통 사 항 │-특별건축구역 지정 시 필요성, 타당성, 공공성 │ │ │목적에 부합 여부 │ │ ├───────────────────────────┼──┼──── │-특별건축구역 특례적용 대상 건축물 요건에 │ │ │부합 여부 │ │ ├───────────────────────────┼──┼──── │-타위원회 심의 및 사전협의 내용에 부합 여부 │ │ ──────────────────────┴───────────────────────────┴──┴──── 적용 배제 특례 ────────┬─────────────┬───────────────────────────┬──┬──── ?건축법? │제42조(대지의조경) │-대상지에서 공해를 배출하지 않거나, 공해 │ │ │ │저감을 위해 노력할 것 │ │ │ │-구역 주변으로 보행자 통행이 잦거나 지역에 │ │ │ │영향을 미치는 중요한 위치인 경우 조경을 │ │ │ │대신할 수 있는 경관 향상 방안을 제시 │ │ │ │-구역 주변 지역의 녹지 분포를 고려할 것 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제55조(건축물의 건폐율) │-주변 지역 일조 확보에 나쁜 영향을 미치지 │ │ │ │않을 것 │ │ │ │-이용자의 피난 통로를 확보할 것 │ │ │ │-대상지 내 적절한 통풍, 채광, 개방감 등을 │ │ │ │확보할 것 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제56조(건축물의 용적률) │-도로, 학교, 상하수도 등 도시기반시설의 용량을 │ │ │ │고려 │ │ │ │-용적률 적용 배제 특례가 필요한 경우 ?국토의 │ │ │ │계획 및 이용에 관한 법률? 제78조제7항에 따라 │ │ │ │해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 │ │ │ │이하까지 적용 가능. 용적률 완화 규정을 중복 │ │ │ │적용하여 완화되는 용적률이 같은 법 제78조 │ │ │ │제1항 및 제2항에 따라 대통령령에서 정하고 │ │ │ │있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과 │ │ │ │하는 경우에는 관할 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별 │ │ │ │자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 │ │ │ │같은 법 제30조제3항 단서의 공동위원회 심의를 │ │ │ │거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 │ │ │ │확보가 충분하다고 인정하는 경우에만 적용 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제58조(대지 안의 공지) │-예상 통행량 및 대상지 주변지역의 공지 │ │ │ │(휴게 공간)까지 종합적으로 고려 │ │ │ │-다음 사항에 대하여 영향을 미치지 않는 경우 │ │ │ │대지안의 공지 배제 가능 │ │ │ │ ?채광 및 통풍 등을 통한 생활환경 조성 │ │ │ │ ?피난·소화활동과 화재 방지 │ │ │ │ ?위험물 취급 건축물에 대해 안전거리를 확보 │ │ │ │하는 등 위해 방지 │ │ │ │ ?건축물의 유지관리를 위한 공지 확보 │ │ │ │ ?인접대지경계선 경계분쟁으로 인한 민원 │ │ │ │ ?도로 소통 원활, 도로로부터의 소음 최소화 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제60조(건축물의 높이 │-주변지역 경관 고려 │ │ │제한) │-주변지역이나 도로에서의 통풍, 채광, 개방광 │ │ │ │등에 부정적인 영향을 미치지 않을 것 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제61조(일조 등의 확보를 │-동간 이격 거리 산정 시 사생활 보호, 화재 │ │ │위한 건축물의 높이 │확산 방지 등 고려 │ │ │제한) │-대지 내 일조 영향에 대해 분석할 것. 주변 │ │ │ │지역의 건축물을 주택으로 사용하고 있을 경우 │ │ │ │거실창문으로 일조량을 검토하여 예상효과를 │ │ │ │기술 │ │ │ │-주택 거실창문의 일조량은 동지 기준 연속 │ │ │ │2시간 이상 확보 │ │ ────────┼─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── ?주택법? │제10조(공동주택의 배치) │-사유와 예상효과 검토 │ │ │ │-자동차로 인한 소음, 오염 등으로부터 주거환경 │ │ ?주택건설기 │ │보호 │ │ 준 등에 │ │-소방 활동에 지장이 없도록 주택 및 시설 배치 │ │ 관한 규정? │ │-주변경관과 조화로운 높이와 형태 계획 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제13조(기준척도) │-사유와 예상효과 검토 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제35조(비상급수시설) │-사유와 예상효과 검토 │ │ │ │-지진, 가뭄, 배수시설 사고 등을 대비하여 재실자 │ │ │ │에게 충분한 음용수를 공급할 수 있도록 계획 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제37조(난방설비 등) │-사유와 예상효과 검토 │ │ │ │-재실자가 실내 쾌적성을 유지할 수 있도록 │ │ │ │난방방식, 열원공급(지역난방 등) 등을 고려 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제50조(근린생활시설 등) │-사유와 예상효과 검토 │ │ │ │-주변지역 근린생활시설 및 유사 시설 현황과 │ │ │ │수요 검토 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제52조(유치원) │-사유와 예상효과 검토 │ │ │ │-주변지역 유치원 및 유사시설 현황과 수요 │ │ │ │검토 │ │ ────────┴─────────────┴───────────────────────────┴──┴──── 완화 적용 특례 ────────┬─────────────┬───────────────────────────┬──┬──── ?건축법? │제49조 │-재실자가 건물 내에서 피난층까지 막힘없이 │ │ │(건축물의 피난시설 │안전하게 도달할 수 있도록 피난과 소화, 화재 │ │ │및 용도제한 등) │방호에 필요한 공간 및 시설 계획 검토 │ │ │ │-노인, 어린이, 환자 등에 대한 피난 동선 및 │ │ │ │피난 시간을 확보하고, 화재 위험성을 고려하여 │ │ │ │용도 제한 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제50조 │-내화구조와 방화벽을 대체할 수 있는 계획 검토 │ │ │(건축물의 │-건축물의 구조부가 화재 시 일정 시간동안 구조적 │ │ │내화구조와 방화벽) │으로 유해한 변형 없이 견딜 수 있도록 내화성능 확보 │ │ │ │-인근 건축물로의 화염 확산을 막을 수 있는 │ │ │ │방화성능 확보 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제50조의2 │-건축물의 높이 및 재실자 밀도, 소방차 대응 │ │ │(고층건축물의 피난 │가능 높이 등을 고려하여 고층건축물 이용자가 │ │ │및 안전관리) │안전하게 피난할 수 있는 공간 및 설비 등 │ │ │ │기술 확보 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제51조 │-건축물 밀집도, 이격거리 등을 고려하여 인근 │ │ │(방화지구 안의 │건축물로 화재가 확산되지 않도록 내화 및 │ │ │건축물) │방화 기준에 준하는 성능 및 기술 확보 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제52조 │-방화와 안전을 위한 재료 선정 │ │ │(건축물의 마감재료) │-재실자 유형(노약자 등) 및 재실자 밀도, 위험 │ │ │ │물질 취급 등을 고려하여 마감재료 화재성능 │ │ │ │확보 │ │ │ │-피난동선으로 이용되는 공간에 대해서는 피난 │ │ │ │시간 확보를 위해 마감재료의 충분한 내화성능 확보 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제52조의2(실내건축) │-방화와 안전을 위한 재료 선정 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제52조의3(건축자재의 │-건축물의 안전과 기능에 적합한 자재 선정 │ │ │제조 및 유통 관리) │ │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제52조의4(건축자재의 │-동등이상 성능 검토 │ │ │품질관리 등) │ │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제53조(지하층) │-지하층의 피난과 방화시설을 위한 성능 검토 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제62조 │-완화 받고자 하는 설비 기준을 대체할 수 있는 기술 검토│ │ │(건축설비기준 등) │-재실자 밀집도, 밀폐구조, 오염물질 발생 등을 │ │ │ │고려하여 충분한 환기가 이루어질 수 있도록 │ │ │ │환기성능 확보 │ │ │ │-화재로 인한 연기가 피난이나 소화 활동 등에 │ │ │ │장애가 되지 않도록 배연 및 제연 성능 확보 │ │ ├─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── │제64조(승강기) │-해당 건축물의 예상되는 이용자 수를 예측하고 │ │ │ │동선을 시뮬레이션하여 적정 수량을 산정 및 계획 │ │ ────────┼─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── ?녹색 │제15조(건축물에 대한 │-지속가능한 개발이 가능하고 자원절약형 및 │ │ 건축물 조성 │효율적인 에너지 관리와 │자연친화적인 건축물 계획 │ │ 지원법? │녹색건축물 조성의 활성화) │-완화하고자 하는 녹색건축 인증 기준에 대해 동등 │ │ │ │이상 에너지 효율화를 실현할 수 있는지 검토 │ │ ────────┼─────────────┼───────────────────────────┼──┼──── ?소방시설 │제9조(특정소방대상물에 │-「소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 │ │ 설치·유지 및 │설치하는 소방시설의 │제11조의2에 따른 소방기술심의위원회의 │ │ 안전관리에 │유지·관리 등) │심의를 거쳐야 하며 소방본부장 또는 소방서장과 │ │ 관한 법률? ├─────────────┤사전 협의 필요 │ │ │제11조(소방시설기준 │-건축물 완공 후 해당 시설이 화재안전에 적절히 │ │ │적용의 특례) │대응하는지 관리·감독할 수 있는 계획 수립 │ │ ────────┴─────────────┴───────────────────────────┴──┴──── 통합 적용 특례 ────────┬─────────────┬───────────────────────────┬──┬──── ?문화예술 │제9조(건축물에 대한 미술 │-설치비용 또는 설치대상 등 개별법으로 정한 │ │ 진흥법? │작품의 설치 등) │기준이상으로 산정하여 미술작품 설치 통합 │ │ │ │적용구역을 정하고 계획 수립 │ │ │ │-미술품 설치 주변 공간의 개방성 및 연계성 고려 │ │ │ │-사후 관리 용이성(유지·관리 및 비용분담계획서) │ │ │ │검토 │ │ ────────┼─────────────┼───────────────────────────┤ │ ?주차장법? │제19조(부설주차장의 설 │-각 시설별 부설주차장 규모 이상으로 설치 │ │ │치·지정) │하여야 함 │ │ │ │-주차장 이용편의와 안전 고려 │ │ │ │-사후 관리 용이성(유지·관리 및 비용분담계획서) │ │ │ │검토 │ │ ────────┼─────────────┼───────────────────────────┤ │ ?도시공원 │공원의 설치 │-각 시설별 공원의 면적 이상으로 설치하여야 함 │ │ 및 녹지 │ │-주변지역의 도시공원 및 녹지 설치 현황을 함께 │ │ 등에 관한 │ │살펴보는 등 광역적 측면도 함께 고려 │ │ 법률? │ │-사후 관리 용이성(유지·관리 및 비용분담계획서) │ │ │ │검토 │ │ ────────┴─────────────┴───────────────────────────┴──┴──── 심의의견 ────────────────────────────────────────────────────────── ────────────────────────────────────────────────────────── 심의위원: (인) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ※ 이 체크리스트 외에 지정권자가 세부 기준을 별도로 정할 수 있다.
별표특별건축구역의 건축물 적용배제 심의 시 고려사항
[별표 4] 특별건축구역의 건축물 적용배제 심의 시 고려사항 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 구분 │고려사항 ──────┬─────────────┼──────────────────────────── ?건축법?│제42조(대지의 조경) │-대상지에서 공해를 배출하지 않거나, 공해 저감을 │ │위해 노력할 것 │ │-구역 주변으로 보행자 통행이 잦거나 지역에 영향을 │ │미치는 중요한 위치인 경우 조경을 대신할 수 있는 │ │경관 향상 방안을 제시 │ │-구역 주변 지역의 녹지 분포를 고려할 것 │ │-(예시)주변에 녹지가 풍부할 경우, 한옥 등 전통건축 │ │구현을 위해 대지의 조경 적용배제 가능 ├─────────────┼──────────────────────────── │제55조(건축물의 │-주변 지역 일조 확보에 나쁜 영향을 미치지 않을 것 │건폐율) │-이용자의 피난 통로를 확보할 것 │ │-대상지 내 적절한 통풍, 채광, 개방감 등을 확보할 것 │ │-(예시)경사진 대지에 계단식으로 건축할 때 지면에서 │ │각 세대가 있는 층으로 출입이 가능하고, 위층 세대가 │ │아래층 세대의 지붕을 정원 등으로 활용하는 경우 지붕 │ │이자 정원의 면적은 건폐율 산정 제외 가능. 개방형 │ │발코니의 경우 바닥면적으로 산입 제외. 데크형 │ │주차장을 설치하고 가로에 면한 부분에는 지역개방 │ │공동이용시설이나 조경시설 등을 설치한 경우. │ │공동주택의 경우 휴먼스케일의 저층형 주동을 혼합 │ │하여 배치할 경우 ├─────────────┼──────────────────────────── │제56조(건축물의 │-도로, 학교, 상하수도 등 도시기반시설의 용량을 고려 │용적률) │-용적률 적용 배제 특례가 필요한 경우 ?국토의 계획 │ │및 이용에 관한 법률? 제78조제7항에 따라 해당 용도 │ │지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하까지 적용 │ │가능. 용적률 완화 규정을 중복 적용하여 완화되는 │ │용적률이 같은 법 제1항 및 제2항에 따라 대통령령에서 │ │정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과 │ │하는 경우에는 관할 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장 │ │ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 같은 법 제30조 │ │제3항 단서의 공동위원회 심의를 거쳐 기반시설의 설치 │ │및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 │ │경우에만 적용 │ │-(예시)대피공간, 지역개방 공동이용시설, 등은 연면적 │ │산입에서 제외 ├─────────────┼──────────────────────────── │제58조(대지 안의 │-예상 통행량 및 대상지 주변지역의 공지(휴게 공간) │공지) │까지 종합적으로 고려 │ │-다음 사항에 대하여 영향을 미치지 않는 경우 대지 │ │안의 공지 배제 가능 │ │ ?채광 및 통풍 등을 통한 생활환경 조성 │ │ ?피난·소화활동과 화재 방지 │ │ ?위험물 취급 건축물에 대해 안전거리를 확보하는 │ │등 위해 방지 │ │ ?건축물의 유지관리를 위한 공지 확보 │ │ ?인접대지경계선 경계분쟁으로 인한 민원 │ │ ?도로 소통 원활, 도로로부터의 소음 최소화 ├─────────────┼──────────────────────────── │제60조(건축물의 높이 │-주변지역 경관 고려 │제한) │-주변지역이나 도로에서의 통풍, 채광, 개방광 등에 │ │부정적인 영향을 미치지 않을 것 │ │-(예시)다양한 높낮이를 적용하여 경관축을 확보하거나 │ │인접대지 및 가로변에 영향을 최소화할 경우 ├─────────────┼──────────────────────────── │제61조(일조 등의 │-동간 이격 거리 산정 시 사생활 보호, 화재확산 방지, │확보를 위한 건축물의 │민법상 이격거리, 인접대지 일조 영향 등 고려 │높이 제한) │-대지 내 일조 영향에 대해 분석할 것. 주변지역의 │ │건축물을 주택으로 사용하고 있을 경우 거실창문으로 │ │일조량을 검토하여 예상효과를 기술 │ │-주택 거실창문의 일조량은 동지 기준 연속 2시간 │ │이상 확보 │ │-(예시) 창의적인 건축물 배치 및 다양한 건축물 형태와 │ │높이 계획을 할 경우 ──────┼────┬────────┼──────────────────────────── ?주택법?│제35조 │제10조(공동주 │-사유와 예상효과 검토 │주택건 │택의 배치) │-자동차로 인한 소음, 오염 등으로부터 주거환경 보호 │설기준 │ │-소방 활동에 지장이 없도록 주택 및 시설 배치 │등 │ │-주변경관과 조화로운 높이와 형태 계획 │?주택건├────────┼──────────────────────────── │설기준 │제13조 │-사유와 예상효과 검토 │등에 │(기준척도) │ │관한 ├────────┼──────────────────────────── │규정? │제35조(비상 │-사유와 예상효과 검토 │ │급수시설) │-지진, 가뭄, 배수시설 사고 등을 대비하여 재실자에게 │ │ │충분한 음용수를 공급할 수 있도록 계획 │ ├────────┼──────────────────────────── │ │제37조(난방설비 │-사유와 예상효과 검토 │ │등) │-재실자의 실내 쾌적성을 유지할 수 있도록 난방방식, │ │ │열원공급(지역난방 등) 등을 고려하여 계획 │ ├────────┼──────────────────────────── │ │제50조(근린생활 │-사유와 예상효과 검토 │ │시설 등) │-주변지역 근린생활시설 및 유사 시설 현황과 수요 검토 │ ├────────┼──────────────────────────── │ │제52조(유치원) │-사유와 예상효과 검토 │ │ │-주변지역 유치원 및 유사시설 현황과 수요 검토 ━━━━━━┷━━━━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
별표특별건축구역의 건축물 완화적용 심의 시 고려사항
[별표 5] 특별건축구역의 건축물 완화적용 심의 시 고려사항 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 구분 │고려사항 ────────┬──────────┼─────────────────────────────── ?건축법? │제49조 │-재실자가 건물 내에서 안전한 곳까지 막힘없이 안전하게 │(건축물의 │도달할 수 있도록 피난과 소화, 방화에 필요한 공간 및 │피난시설 및 │시설 계획 검토 │용도제한 등) │-노인, 어린이, 환자 등에 대한 피난 동선 및 피난 시간을 │ │확보하고 화재 위험성을 고려하여 용도 제한 고려 ├──────────┼─────────────────────────────── │제50조 │-내화구조와 방화벽을 대체할 수 있는 계획 검토 │(건축물의 │-건축물의 구조부가 화재 시 일정 시간 동안 구조적으로 │내화구조와 │유해한 변형 없이 견딜 수 있도록 내화성능 확보 │방화벽) │-인근 건축물로의 화염 확산을 막을 수 있는 방화성능 확보 ├──────────┼─────────────────────────────── │제50조의2 │-건축물의 높이 및 재실자 밀도, 소방차 대응가능 높이 등을 │(고층건축물의 │고려하여 고층건축물 이용자가 안전하게 피난할 수 있는 │피난 및 │공간 및 설비 등 기술 확보 │안전관리) │ ├──────────┼─────────────────────────────── │제51조 │-건축물 밀집도, 이격거리 등을 고려하여 인근 건물로 │(방화지구 안의 │화재가 확산되지 않도록 내화 및 방화 기준에 준하는 │건축물) │성능과 기술 확보 ├──────────┼─────────────────────────────── │제52조 │-방화 성능과 안전을 위한 재료 선정 │(건축물의 │-재실자 유형(노약자 등) 및 재실자 밀도, 위험물질 취급 │마감재료) │등을 고려하여 마감재료 화재성능 확보 │ │-피난 동선으로 이용되는 공간에 대해서는 피난시간 확보를 │ │위해 마감재료의 충분한 내화성능 확보 ├──────────┼─────────────────────────────── │제52조의2(실내건축) │-방화 성능과 안전을 위한 재료 선정 ├──────────┼─────────────────────────────── │제52조의3(건축 │-건축물의 안전과 기능에 적합한 자재 선정 │자재의 제조 및 │ │유통 관리) │ ├──────────┼─────────────────────────────── │제52조의4(건축 │-동등이상 성능 검토 │자재의 품질관리 등) │ ├──────────┼─────────────────────────────── │제53조(지하층) │-지하층의 피난과 방화시설을 위한 성능 검토 ├──────────┼─────────────────────────────── │제62조 │-완화 받고자 하는 설비 기준을 대체할 수 있는 기술 검토 │(건축설비기준 │-재실자 밀집도, 밀폐구조, 오염물질 발생 등을 고려하여 │등) │충분한 환기가 이루어질 수 있도록 환기성능 확보 │ │-화재로 인한 연기가 피난이나 소화 활동 등에 장애가 되지 │ │않도록 배연 및 제연 성능 확보 ├──────────┼─────────────────────────────── │제64조(승강기) │-해당 건축물의 예상되는 이용자 수를 예측하고 동선을 │ │시뮬레이션하여 적정 수량을 산정 및 계획 ────────┼──────────┼─────────────────────────────── ?녹색건축물 │제15조 │-지속가능한 개발이 가능하고 자원절약형 및 자연친화적인 조성 │건축물에 대한 │건축물을 계획 지원법? │효율적인 │-완화하고자 하는 녹색건축 인증 기준에 대해 동등 이상 │에너지 관리와 │에너지 효율화를 실현할 수 있는지 검토 │녹색건축물 │ │조성의 활성화 │ ────────┼──────────┼─────────────────────────────── 「소방시설 │제9조 │-?소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」제11조의2에 설치ㆍ유지 │특정소방대상물에 │따른 소방기술심의위원회의 심의를 거쳐야 하며 소방 및 │설치하는 │본부장 또는 소방서장과 사전 협의 필요 안전관리에 │소방시설의 │-건축물 완공 후 해당 시설이 화재안전에 적절히 대응 관한 │유지ㆍ관리 등 │하는지 관리·감독할 수 있는 계획 수립 법률」 ├──────────┤ │제11조 │ │소방시설기준 │ │적용의 특례 │ ━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
별표특별건축구역의 건축물 특례적용계획서 작성내용
[별표 6] 특별건축구역의 건축물 특례적용계획서 작성내용 ━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 구분 │내용 ─────┬─────────┼───────────────────────────── 제출내용│특례적용 │-특례적용 받는 건축물에 대한 평면, 입면, 단면 등 │대상건축물 │-일조 관련 기준 완화 시 일조 시뮬레이션 결과 첨부 │개략설계도서 │-건축물 특례 적용 사유 및 내용을 구체적으로 명시 ├─────────┼───────────────────────────── │특례적용 │-전체 특별건축구역의 건축물의 배치도에 특례적용 │대상건축물 │건축물을 표시하고 각각 특례적용 받는 규정을 표기 │배치도 │-건축물 배치 관련 특례 적용에 따른 예상 통경축 및 │ │도시경관 제시 ├─────────┼───────────────────────────── │특례적용 │-특례적용 대상건축물의 내화, 방화, 피난을 위한 계획내용 │대상건축물 │(건축물 재료, 피난통로 등) │내화·방화·피난 │-내화, 방화, 피난 관련 건축설비계획 │또는 │ │건축설비도 │ ├─────────┼───────────────────────────── │신기술 세부 │-신기술 적용을 받기 위해 적용 배제 또는 완화 규정 │설명자료 │-신기술에 대한 세부 설명 기술 │ │-신기술 적용을 통한 예상효과 │ │-신기술에 대한 신규성·진보성 및 현장 적용성에 대한 │ │전문기관 검토의견 ━━━━━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
별표특별건축구역의 건축물 통합적용 심의 시 고려사항
[별표 7] 특별건축구역의 건축물 통합적용 심의 시 고려사항 ━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 구분 │고려사항 ───────┬───────┼───────────────────────────── ?문화 │제9조 │-설치비용 또는 설치대상 등 개별법으로 정한 기준이상으로 예술 │건축물에 대한 │산정하여 미술작품 설치 통합적용구역을 정하고 계획 수립 진흥법? │미술작품의 │-미술품 설치 주변 공간의 개방성 및 연계성 고려 │설치 │-사후 관리 용이성(유지·관리 및 비용분담계획서) 검토 ───────┼───────┼───────────────────────────── ?주차장 │제19조 │-각 시설별 부설주차장 규모 이상으로 설치하여야 함 법? │부설주차장의 │-주차장 이용편의와 안전 고려 │설치 │-사후 관리 용이성(유지·관리 및 비용분담계획서) 검토 ───────┼───────┼───────────────────────────── ?도시공원 │공원의 설치 │-각 시설별 공원의 면적 이상으로 설치하여야 함 및 녹지 │ │-주변지역의 도시공원 및 녹지 설치 현황을 함께 살펴보는 등에 관한 │ │등 광역적 측면도 함께 고려 법률? │ │-사후 관리 용이성(유지·관리 및 비용분담계획서) 검토 ━━━━━━━┷━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
별표특별건축구역의 건축물 통합적용 시 운영관리계획서 작성내용
[별표 8] 특별건축구역의 건축물 통합적용 시 운영관리계획서 작성내용 ━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 구분 │내용 ─────┬──────────┼──────────────────────────────── 제출내용│운영관리계획서 │-통합적용 지역현황 │[건축법 시행규칙 │-통합적용 대상건축물 개요 │별지 제27호의2서식] │-통합적용 대상시설물 │ │-통합적용 사항 등 ├──────────┼──────────────────────────────── │통합적용 │-특별건축구역 내 통합적용 대상 시설의 배치도 │대상시설 │(필요한 경우 주변지역 현황을 함께 표기) │배치도 │ ├──────────┼──────────────────────────────── │통합적용 대상 │-유지·관리계획서(운영·관리 인력 배치, 안내표지판 설치 계획, │시설의 │재난·안전 계획 등) │유지·관리 및 │-비용분담계획서(설치비용 산정 및 설치비용 분담계획, 관리비 │비용분담계획서 │산정 및 관리비 분담계획, 장기수선충당금 운용계획 등) ━━━━━┷━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
별표특별건축구역의 지정 이후 모니터링 결과 보고서 작성 내용
[별표 9] 특별건축구역의 지정 이후 모니터링 결과 보고서 작성 내용 ━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 단계 │현황 조사·평가 항목 ──────┼────────────────────────────── 건축시공 │- 특례적용 등 계획 이행 여부 조사 및 │- 건축사, 민간전문가(해당하는 경우), 건축주, 허가권자 등 공사감리 │관계자와 계획 이행을 위한 협의 과정(협의 내용) 조사 ──────┼────────────────────────────── 유지·관리│- 지정 목적 달성 여부 조사 (건축물 │- 실제로 건축물에 구현된 기능·미관·환경 등 분석·평가 조성이후) │- 특례적용계획 이행 여부 조사 │- 공공성 확보 계획 이행 여부 조사 │(지역커뮤니티개방계획을 수립했다면 이행 여부 등) │- 특례적용 효과 조사·평가(일조량 조사 등) │- 구역 내·외 거주자 면담을 통한 사용자 만족도 조사 ━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
별표특별건축구역 특례적용 예시
[별표 10] 특별건축구역 특례적용 예시 ?? 대상지 1 : 저층주거지 인접 구역 내 공동주택 유형 － 가상 부지 ■ 사례 특성 - 저층주거지내 대규모 공동주택단지 재개발 사례 ■ 주요 검토 내용 - 급격한 도시환경 변화나 대규모 단지로 인한 단절감 지양 - 구역 주변 주거 환경에 대한 영향을 최소화하기 위해 경계에 위치한 건축물의 규모나 형태를 조정 ■ 일반현황 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━ 일반 현황 │ ──────────────────────────────────┤ - 면적: 17,760㎡ │ - 노후도: 86% │ - 現 용도지역: 제2종 일반주거지역 │ - 공급규모: 472세대 │ - 대상지 동측은 생활환경이 우수하며, 서측은 저층주거지 밀집지역 │ - 대상지 동측에 지하철역 위치하여 대중교통이용에 편리함 │ - 간선도로가 근거리에 위치하여 도심 및 수도권과의 교통연계성 │ 우수 │ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━ ■ 개발계획 검토(안) ━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 구분 │현행 │시뮬레이션 계획수립(안) ──────┼─────────────────┼────────────────── 지역지구 │제2종 일반주거지역 │제2종 일반주거지역 ──────┼─────────────────┼────────────────── 건폐율(%) │관계법 및 조례에서 허용되는 건폐율│60% (서울시 도시계획조례 제54조) ──────┼─────────────────┼────────────────── 용적률(%) │관계법 및 조례에서 허용되는 용적률│200% (서울시 도시계획조례 제55조) │ ├────────────────── │ │200% (현행법령 적용안) │ ├────────────────── │ │230% (특별건축구역 지정안) ──────┼─────────────────┼────────────────── 높 이 │관계법 및 조례에서 허용되는 높이 │+20% ━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 특례적용 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 건축법 특례적용 가능 조항 │적용 │적용 취지 및 범위 │여부 │ ───┬────────────────────────┼───┼───────────────────────────── 배제│제61조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 │○ │남향세대 및 주변경관을 고려한 주택단지 계획 완화├────────────────────────┼───┼───────────────────────────── │제56조 건축물의 용적률 │○ │가로공간에 대응하는 주택단지 계획, 사업성 및 공공성 확보 ├────────────────────────┼───┼───────────────────────────── │제60조 건축물의 높이 제한 │○ │주변과 어우러지는 층수계획으로 다양한 주거 유형 제시 ━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 제2종 일반주거지역에서 특별건축구역 적용(안) ━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 구분 │현행 법규 적용 │특별건축구역 적용(안) ──────┼────┬───────────────────┼────┬─────────────────────── 지역지구 │A필지 │B필지 │A필지 │B필지 ──────┼────┼───────────────────┼────┼─────────────────────── 용적률(%) │199.57% │199.94% │229.60% │229.79% ──────┼────┼───────────────────┼────┼─────────────────────── 세대수 │134세대 │156세대 │155세대 │180세대 ──────┼────┴───────────────────┼────┴─────────────────────── 높이/층수 │최고높이 / 12층 │최고높이(+20%) / 14층 ──────┼────────────────────────┼──────────────────────────── 층수(평균)│12층 │12층(12.2층) ──────┼────────────────────────┼──────────────────────────── 조감도 │ │ ──────┼────────────────────────┼──────────────────────────── 단면 │ │ 개념도 │ │ ──────┼────────────────────────┼──────────────────────────── 경관 차폐 │ │ ──────┼────────────────────────┼──────────────────────────── 일조검토 │━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━━━━━━ │ │ 총세대수│연속일조 │비율(%) │━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━━━━━━ │ │2시간만족세대 │ │ 총세대수│연속일조 │비율(%) │─────┼───────┼───────── │ │2시간만족세대 │ │ 335세대 │229세대 │78.96% │─────┼───────┼───────── │━━━━━┷━━━━━━━┷━━━━━━━━━ │ 335세대 │302세대 │90.15% │ ※ 동지 기준, 09~15시 사이 2시간 일조 여부 │━━━━━┷━━━━━━━┷━━━━━━━━━ │ │ ※ 동지 기준, 09~15시 사이 2시간 일조 여부 │ │ ──────┼────────────────────────┼──────────────────────────── 남향세대 │━━━━━━━━━━┯━━━━━━ │ 확보 등 │ 남향세대 │도시가로 │━━━━━━━━━━┯━━━━━━ │─────┬────┤접도율(%) │ 남향세대 │도시가로 │ 세대 수 │비율(%) │ │─────┬────┤접도율(%) │─────┼────┼────── │ 세대 수 │비율(%) │ │ 290세대 │83.33% │21.64% │─────┼────┼────── │━━━━━┷━━━━┷━━━━━━ │ 308세대 │91.94% │80.60% │ │━━━━━┷━━━━┷━━━━━━ ──────┼────────────────────────┼──────────────────────────── 주요내용 │· 최소동수 계획으로 최적의 사업비를 고려한 계획│· 특별건축구역으로 계획하여 높이완화 │ │· 건축법 개정안_공동주택 인동간격·높이제한 개선 적용 │ │· 경관을 고려한 입체적 도시계획 제안 ━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ?? 대상지 2 : 필지 분할 및 단독주택 개발형 － 가상 부지 ■ 사례 특성 - 특별건축구역 유형 다양화를 위한 제1종 일반주거지역 내 단독주택 개발 사례 ■ 주요 검토 내용 - 단독주택 유형에서의 특별건축구역 적용가능성 타진 - 지상연면적, 공공성 확보 및 주차난 해소 방안 검토 ■ 특례적용 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 건축법 특례적용 가능 조항 │적용 │적용 취지 및 범위 │여부 │ ───┬──────────────────────┼───┼────────────────────────────── 배제│제61조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 │○ │정북방향 일조권 사선 │제한 │ │: 1층을 전체 필로티 구조로 건축법 제2조 ①항 6목에 따른 │ │ │‘거실’로 쓰지 아니할 경우 높이 9미터에서 필로티층의 층고 │ │ │(3m)를 미포함하여 적용 ━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 조감도 및 특화계획 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 특별건축구역 적용 방안 ───────────────────────────────── ━━━━━━━━━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━ 구분 │현행 │적용 (안) ─────────┼────────┼───────── 건폐율(%) │52% (법정 60%) │47% (법정 60%) ─────────┼────────┼───────── 용적률(%) │125% (법정 150%)│150% (법정 150%) ─────────┼────────┼───────── 녹지면적 비율(%)│5% │25% ━━━━━━━━━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━ ───────────────────────────────── 소규모 가로주택정비사업에서의 특별건축구역 적용 방안 검토 ───────────────────────────────── ▶ ───────────────────────────────── 소규모 가로주택정비사업 개발 (현행) ───────────────────────────────── ───────────────────────────────── 특별건축구역 제도를 활용한 단독주택 개발 (적용) ───────────────────────────────── ───────────────────────────────── 공공성 확보 방안 (포켓공원, 휴게공간 및 개방형 커뮤니티 확보) ───────────────────────────────── ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ?? 대상지 3 : 필지 통합 및 다세대?연립주택 개발형 － 가상 부지 ■ 사례 특성 - 특별건축구역 유형 다양화를 위한 제1종 일반주거지역 내 다세대?연립주택 개발 사례 ■ 주요 검토 내용 - 다세대?연립주택 유형에서의 건폐율 배제 또는 완화를 통한 특별건축구역 적용가능성 검토 - 저층주거지 주차난 해소 및 커뮤니티 공간 확보 방안 검토 ■ 특례적용 ━━━━━━━━━━━━━━┯━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 건축법 특례적용 가능 조항 │적용 │적용 취지 및 범위 │여부 │ ───┬──────────┼───┼───────────────────────────── 배제│제55조 건폐율 │○ │- 건축법 제55조 건축물의 건폐율 배제 또는 완화 │ │ │- 1층을 필로티형 데크로 조성하여 1층에 개방형커뮤니티, │ │ │공용주차장을 확보할 경우 1층에 한하여 건폐율 배제 │ │ │- 2층 이상의 주거로 쓰는 층수는 건폐율 적용 ━━━┷━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 조감도 및 특화계획 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 특별건축구역 적용 방안 (다이어그램) ────────────────────────────── ────────────────────────────── 다세대주택 적용 ────────────────────────────── ────────────────────────────── 연립주택 적용 ────────────────────────────── ────────────────────────────── 특별건축구역 적용 시 가로경관의 전-후 비교 ────────────────────────────── ────────────────────────────── 특별건축구역 적용 전 지층부 (현행) ────────────────────────────── ────────────────────────────── 특별건축구역 적용 후 지층부 (적용) ────────────────────────────── ────────────────────────────── 소규모 가로주택정비사업 개발 (현행) ────────────────────────────── ────────────────────────────── 특별건축구역 제도를 활용한 다세대?연립주택 개발 (적용) ────────────────────────────── ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ?? 대상지 4 : 문화재 및 문화자산 구역 － 돈의문1도시환경정비구역 ■ 구역 지정 사유 - 문화재(한양도성)에 인접한 부지 특성을 고려하여 해당 사업(도시환경정비구역)이 성곽주변 경관 에 미치는 영향을 고려하여 특별건축구역 계획을 수립 ■ 사례 특성 - 문화재 또는 문화자산과 인접한 공동주택단지 신축 사례 ■ 주요 검토 내용 - 문화재 및 지역 주민들에게 문화적으로 가치가 큰 자산에 대한 조망과 통로 확보 ■ 일반현황 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━ 일반 현황 │ ─────┬─────────────┤ 대지위치│종로구 평동 13-1번지 일대 │ ─────┼─────────────┤ 면적 │26,281.40㎡ │ ─────┼─────────────┤ 지역지구│제2?3종 일반주거지역 │ ─────┼─────────────┤ 세대수 │589세대 │ ─────┼─────────────┤ 건폐율 │28.90 % │ ─────┼─────────────┤ 용적률 │241.51% │ ─────┼─────────────┤ 총연면적│98,982.00 ㎡ │ ━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━┷━ ■ 특례적용 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 건축법 특례적용 가능 조항 │적용 │적용 취지 및 범위 │여부 │ ───┬──────────────────────┼───┼──────────────────────────────── 배제│제61조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 │○ │한양도성 연접부 건축물(1-3BL)의 높이를 낮추어 문화재의 경관향 │제한 │ │상 ━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 조감도 및 특화계획 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 조감도 ────────────────────────────── ────────────────────────────── 한양도성 연접부 인접부 아파트 주동의 이격거리 추가확보 ────────────────────────────── ────────────────────────────── 아파트 주동의 최고 층수 변경 ────────────────────────────── ────────────────────────────── 단면도 ────────────────────────────── ────────────────────────────── 스카이라인 계획 ────────────────────────────── ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ?? 대상지 5 : 한강 등 자연경관을 고려한 계획 － 신반포1차아파트 주택재건축정비사업 ■ 구역 지정 사유 - 조화롭고 창의적인 공동주택 건축을 통한 다양한 도시경관 창출, 건설기술 및 디자인 수준 향상, 공 동주택 관련 제도개선을 도모하고, 한강변 접근 보행환경 개선 및 수변경관의 공유 등 한강변 주 거지로서의 공공성을 회복하기 위해 특별건축구역을 변경 지정 ■ 사례 특성 - 한강과 인접한 공동주택 사례 ■ 주요 검토 내용 - 한강변 주거지로서의 공공성을 살리는 건축 유도. 공유 커뮤니티 시설을 통해 지역에 열린 도시 주거 기틀 마련. 공동주택 주거성능의 혁신 도모 ■ 일반현황 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━ 일반 현황 │ ─────┬─────────────────────┤ 대지위치│서울특별시 서초구 반포2동 2-1, 9번지 일원 │ ─────┼─────────────────────┤ 면적 │77,961.00㎡ │ ─────┼─────────────────────┤ 지역지구│제3종 일반주거지역/아파트지구 │ ─────┼─────────────────────┤ 세대수 │1,612 │ ─────┼─────────────────────┤ 건폐율 │19.63% │ ─────┼─────────────────────┤ 용적률 │299.68% │ ─────┼─────────────────────┤ 총연면적│347,088.75㎡ │ ━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━ ■ 특례적용 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 건축법 특례적용 가능 조항 │적용 │적용 취지 및 범위 │여부 │ ───┬──────────────────────┼───┼────────────────────────────────── 배제│제61조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 │○ │중?저층 및 고층이 조화되는 다양한 스카이라인 및 가로변 휴먼스케일 │제한 │ │의 공동주택 건축유도를 위해 대상지 내부 건축물의 인동거리 │ │ │배제 │ │ │※ 단, 위 사항은 대상지 외부가 아닌 대상지 내부에만 적용함 ━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 조감도 및 특화계획 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 조감도 ────┬───────────────────────── │특별건축구역 지정안 기정안│ ━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 일조확보를 위해 단지 내부에 대한 법적 건축규제 완화 적용 ────────────────────────────── ────────────────────────────── 일조확보를 위해 단지 외부에 대한 법적 건축규제 준수 ────────────────────────────── ────────────────────────────── 가로특화계획 및 부대복리시설계획 ────────────────────────────── ────────────────────────────── ?? 대상지 6 : 한옥 건축을 위한 구역 － 은평재정비촉진지구 내 단독주택지 ■ 구역 지정 사유 - 현행 건축법규가 한옥 유형에 불합리하여 한옥의 고유 특성을 살리고, 미래 서울형 新한옥모델 구 현을 고려하여 특별건축구역 계획을 수립 ■ 사례 특성 - 한옥을 보존하거나 전통한옥양식을 구현한 사례 ■ 주요 검토 내용 - 전통문화의 보전·확산을 위하여 전통적인 한옥 형태를 잘 구현할 수 있고 거주하기 편리하도록 계 획 - 피난 및 방재 등 안전관리 내용 중점 검토 ■ 일반현황 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━ 일반 현황 │ ─────┬────────────────────┤ 대지위치│은평뉴타운 3-2지구 내 단독주택지 │ ─────┼────────────────────┤ 면적 │약 99,000㎡ (한옥지정구역: 52,000㎡) │ ─────┼────────────────────┤ 지역지구│제1종 전용주거지역 │ ─────┼────────────────────┤ 세대수 │158세대(집합형 71, 단독형 75, 근린형 12)│ ─────┼────────────────────┤ 건폐율 │50% │ ─────┼────────────────────┤ 용적률 │100%이하 │ ─────┼────────────────────┤ 총연면적│487,191.03㎡ │ ━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━ ■ 특례적용 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 건축법 특례적용 가능 조항 │적용 │적용 취지 및 범위 │여부 │ ───┬───────────────┼───┼───────────────────────────────────── 배제│제42조 대지의 조경 │○ │한옥 내 마당 확보 및 전통조경기법 구현을 위한 조경기준 적용 배제 ├───────────────┼───┼───────────────────────────────────── │제58조 대지 안의 공지 │○ │처마와 마당 등 한옥 특성을 살리는 건축유도를 위해 건축선과 인접대지 │ │ │경계선으로부터 건축물 이격거리 적용 배제 및 완화 ├───────────────┼───┼───────────────────────────────────── │제61조 일조 등의 확보를 위한 │○ │처마와 지붕 등 한옥 특성을 살리고자 정북방향 인접대지경계선으로부터 건축 │건축물의 높이 제한 │ │물 이격거리 적용 배제 ━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 조감도 및 특화계획 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 완화 ─────────────────────────────────────────────────────────── ─────────────────────────────────────────────────────────── 처마길이 및 마당면적 축소된 왜곡된 형태 개선 ─────────────────────────────────────────────────────────── ─────────────────────────────────────────────────────────── 전통적 조경기법 구현을 위한 대지의 조경 완화 ─────────────────────────────────────────────────────────── ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━ 현행 기준(조례 및 국토부 기준) │적용 ──────┬───────────┬──────┬───────────────────────────┤범위 적용대상 │조경면적 │식재면적 │식재기준 │ ──────┼───────────┼──────┼───────────────────────────┼─── 대지면적 │대지면적의 5% 이상 │조경면적의 │? 하나의 식재면적은 한 변의 길이가 1m 이상으로서 1㎡ │적용 200㎡ 이상│(연면적 1,000㎡ 미만) │60% 이상 │이상 │배제 │ │ │? 조경면적 1㎡당 교목 0.2주 이상, 관목 1.0주 이상 │ ━━━━━━┷━━━━━━━━━━━┷━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ?? 대상지 7 : 우수디자인 특화 구역 - 잠실진주아파트 재건축 ■ 구역 지정 사유 - 대상지에 인접한 학교 일조를 고려하여 사업계획을 변경하고 주민공동시설을 특화하여 특별건축구역 계획을 수립 ■ 사례 특성 - 공동주택 밀집 지역의 개발 사례 ■ 주요 검토 내용 - 발코니를 다양하게 계획하는 등 주동 입면 차별화를 통해 창의적인 디자인 유도 ■ 일반현황 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━ 일반 현황 │ ─────┬──────────────────────┤ 대지위치│서울시 송파구 신천동 20-4일대 │ ─────┼──────────────────────┤ 면적 │104,029.80㎡ │ ─────┼──────────────────────┤ 지역지구│제3종 일반주거지역, 제1종 일반주거지역(공원)│ ─────┼──────────────────────┤ 세대수 │2,678세대 │ ─────┼──────────────────────┤ 건폐율 │20.69% │ ─────┼──────────────────────┤ 용적률 │299.89% │ ─────┼──────────────────────┤ 총연면적│487,191.03㎡ │ ━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━ ■ 특례적용 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 건축법 특례적용 가능 조항 │적용 │적용 취지 및 범위 │여부 │ ───┬──────────────────────┼───┼─────────────────────────────── 배제│제56조 건축물의 용적률 │○ │주민공동시설 용적률 완화 3.3%(「건축법」 제5조 적용의 완화 │ │ │) ├──────────────────────┼───┼─────────────────────────────── │제61조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 │○ │일률적인 법률 적용 시 새로운 주동형태 구현에 제약 │제한 │ │ ━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 조감도 및 특화계획 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 남향세대 시뮬레이션 ───────────────────────── ───────────────────────── 올림픽공원 조망 시뮬레이션 ───────────────────────── ───────────────────────── 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 완화 ───────────────────────── ───────────────────────── 주동 특화계획 ───────────────────────── ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
제정·개정 이유
◇ 개정이유
「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」제7조에 따라 유효기간을 재검토기한으로 설정하고, 용어를 정비하는 등 제도 운영상 미비점을 개선하려는 것임
◇ 주요내용
가. 유효기간을 재검토기한으로 변경(안 제24조)
- 법령에서 위임된 사항으로 유효기간을 재검토기한으로 설정
나. 용어정비(안 제1～4조, 제11조, 제12조, 제22조, 제24조)
- 법령에서 고시로 위임된 사항으로 ’훈령, 가이드라인‘을 ’고시‘로 정비
- 제11조제1항과 제2항으로 국토교통부장관과 시ㆍ도지사가 지정하는 경우고 구분하고 있으나, 제1항에 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사로 중복되어 있어 국토교통부장관으로 수정(시ㆍ도지사 삭제)