부동산매매업이 주업이 아닌 법인이 건축물을 신축, 분양하는 경우에 그 부속토지를 법인의 비업무용 토지에 해당한다고 볼 수 있는지 여부

결정요지

상가건물을 신축하여 그 부지와 함께 분양(매각)하는 것은 건설업 중 하나인 「건축물 자영건설업」에 해당되므로 건설업 법인인 청구인이 그 부지(이 사건 쟁점토지)를 고유업무에 직접 사용한 것으로 보아야 하고, 또한 이와 같은 건설용 토지에 대하여는 구 지방세법시행령 관계 규정에서 법인의 비업무용 토지로 규정하고 있는 「매도할 목적으로 취득한 매매용 토지」에 해당하지 않는 것으로 보아야 하므로 처분청이 이 사건 쟁점토지를 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과처분한 것은 잘못임

주문

처분청은 1998. 10. 10. 청구인에 대하여 부과처분한 취득세 564,472,330원(가산세 94,078,720원 포함), 농어촌특별세 51,743,290원(가산세 4,703,930원 포함) 계 616,215,620원을 취소하여야 한다.

이유

1. 원처분의 요지

가. 청구인은 1995. 9. 21. 서울특별시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ택지개발사업지구안의 상업용지 방상 5-1(1997. 11. 27. 환지확정 후 같은동 829-4로 지번 부여됨) 1,653㎡(환지확정 후 면적 1,653.6㎡, 이하 「이 사건 토지」라 한다)를 매입하기 위한 매매계약을 체결한 뒤 그 토지에 근린생활 및 운동시설용 건축물(지하 4층, 지상10층, 연면적 14,394.255㎡, 이하 「상가건물」이라 한다)을 신축하여 분양하던 중인 1998. 1. 22. 이 사건 토지를 취득(잔금지급일)하고 같은 해 2. 21. 취득세 등 97,360,190원을 신고납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 이 사건 토지에 위 상가건물을 신축, 분양한 데 대하여 그 상가 건물의 부속토지 1,351.55㎡(98. 8. 19. 과세예고일 현재 상가건물과 함께 분양된 토지로 그 차이면적 301.45㎡는 미분양토지임, 이하 「이 사건 쟁점토지」라 한다)는 부동산매매업을 주업으로 하지 않는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 부동산매매용 토지로서 법인의 비업무용 토지에 해당하는 것으로 보아 취득세 표준세율(1,000분의 20)의 100분의 750을 적용하여 산출한 세액에서 이미 신고납부한 세액을 뺀 취득세 564,472,330원(가산세 94,078,720원 포함), 농어촌특별세 51,743,290원(가산세 4,703,930원 포함) 계 616,215,620원(가산세 98,782,650원 포함)을 1998. 10. 10. 부과, 고지(이하 「이 사건 부과처분」이라 한다) 하였다.

2. 청구의 취지와 이유

가. 청구취지

이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구

나. 청구이유

통계청이 고시한 한국표준산업분류표에 따르면 건설업은 종합건설, 전문건설, 자영건설(판매목적으로 자기계정에서 건축물을 직접 건설, 판매하는 산업활동), 도급건설로 구분되어 있다.

청구인이 상가건물을 신축, 분양하는 것은 자영건설업에 해당하므로 위 신축용 토지는 고유목적사업을 수행하기 위하여 취득한 토지로 보아야 하고 대법원판례도 이를 인정하고 있다.

그런데도 처분청이 이 사건 쟁점토지를 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 매매용 토지에 해당하는 것으로 확대 해석하고서 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과처분한 것은 부당하다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

부동산매매업이 주업이 아닌 건설업 법인이 토지를 취득한 후 상가건물을 신축하여 분양하는 경우에 그 부속토지를 법인의 비업무용 토지에 해당하는 매매용 토지로 볼 수 있는지 여부

나. 인정 사실

이 사건 일건 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 1997. 2. 19.자로 등기한 청구인의 법인등기부상 목적사업으로 건축공사업, 토목공사업, 전기설비·소방설비공사업, 주택건설업, 건축자재 도·소매업, 부동산매매 및 임대업, 오락, 스포츠 운영 및 기타 부대시설관리 등이 등재되어 있고, 1992. 12. 4.(갱신, 1995. 12. 4.) 건설교통부장관으로부터 종합건설업(현, 일반건설업)의 하나인 건축공사업 면허를 받았으며, 1997. 2. 26. ㅇㅇ세무서장이 청구인에게 교부한 사업자등록증에는 건축공사업과 부동산매매업 등이 등재되어 있다.

(2) 청구인(1997. 2. 15. 변경전 상호 : 주식회사 ㅇㅇㅇㅇ)은 1995. 9. 21. 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 2명으로부터 이 사건 토지를 매입하기 위한 매매계약을 체결하였다.(위 ㅇㅇㅇ 외 2명은 이 사건 토지를 서울특별시 도시개발공사로부터 분양받기 위하여 1995. 3. 6. 서울특별시장과 택지매매계약을 체결하였음.)

(3) 위 ㅇㅇㅇ 외 2명은 1995. 12. 19. 이 사건 토지에 건축허가를 받았고, 청구인은 같은 해 12. 29. 청구인 앞으로 건축주 명의변경 신고를 한 후 상가건물을 신축하여 1997. 9. 9. 처분청으로부터 건축물 사용승인을 받아 1997. 9. 2.부터 분양(매각) 중에 있다.

(4) 청구인은 1998. 1. 22. 서울특별시장에게 이 사건 토지의 분양자 명의를 위 한기종 외 2명에서 청구인 앞으로 변경신청함과 동시에 분양 정산금(1,561,370원)을 납부하고 같은 달 24. 서울특별시장과 이 사건 토지에 대한 수정계약을 체결하였다. 그리고 같은 달 26. 이 사건 토지를 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하였다.

(5) 청구인은 1998. 1. 22. 이 사건 토지의 취득가액을 4,425,463,910원으로 하여 취득세 88,509,270원, 농어촌특별세 8,850,920원 계 97,360,190원을 신고하고 같은 해 2. 21. 납부하였다.

(6) 처분청은 청구인이 이 사건 토지에 상가건물을 신축하여 분양한 데 대하여 그 건물의 부속토지는 부동산매매업을 주업으로 하지 않는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 법인의 비업무용 토지에 해당한다고 보아 1998. 8. 19. 과세예고를 한 후 같은 해 10. 10. 이 사건 부과처분을 하였다.

다. 관계 법령의 규정

(1) 구 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제2항의 규정에 따르면 대통령령으로 정하는 별장·골프장·고급주택·고급오락장·「법인의 비업무용 토지」·고급선박을 취득할 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다고 되어 있다.

(2) 구 지방세법시행령(1998. 7. 16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의4 제1항은 법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각 호의 1에 해당하는 토지를 말한다고 규정한 다음 그 제1호에서 법인이 토지를 취득한 날부터 1년(다음 각 목에 정하는 토지에 대하여는 당해 각 목에서 정하는 기간) 내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지(단서생략)를 들고 있고, 제2항은 제1항에서 「법인의 고유업무」라 함은 다음 각 호의 업무를 말한다고 규정한 다음 그 제1호에서 법령에서 개별적으로 규정한 업무, 그 제2호에서 법인등기부상 목적사업(행정관청의 인·허가 등을 요하는 사업은 인·허가 등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무를 들고 있으며, 제3항은 다음 각호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 본다. 다만 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정한 다음 그 제2호에서 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 내무부령이 정하는 부동산매매용 토지(단서생략)를 들고 있다.

(3) 구 지방세법시행규칙(1998. 7. 23. 행정자치부령 제11호로 개정되기 전의 것) 제46조의8 제2항의 규정에 따르면 영 제84조의4 제3항 제2호에서 「내무부령이 정하는 부동산매매용 토지」라 함은 부동산을 매도할 목적으로 취득하여 판매용에 공여하는 토지를 말한다고 되어 있다.

라. 판단

위 인정사실과 같이 청구인은 건축공사업과 부동산매매업(주업으로 하지 않는 점에 관하여는 다툼이 없다) 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 이 사건 토지에 그 취득일부터 1년 안에 상가건물을 신축하여 분양한 것을 알 수 있다. 한편, 통계청장이 고시한 한국표준산업분류표에 따르면 건설업 중의 하나로 건축물 자영건설업이 분류되어 있고, 여기서「건축물 자영건설업」이라 함은 판매목적으로 자기계정에서 건축물을 직접 건설, 판매하는 산업활동을 말한다고 볼 때 청구인이 위 상가건물을 신축하여 그 부지와 함께 분양한 것은 이와 같이 건축물 자영건설업을 한 것에 해당되므로 청구인이 이 사건 쟁점토지를 그 고유업무에 직접 사용한 것으로 보아야 할 것이다.

그리고 구 지방세법시행령 제84조의4 제3항 제2호에서 부동산매매업을 주업으로 하지 않는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 매매용 토지는 그 법인의 고유업무에 직접 사용하더라도 법인의 비업무용 토지로 보도록 규정하고 있는 것은 그 입법취지가 부동산매매업이 주업이 아닌 법인의 매매용 토지의 취득·보유를 규제하려는 데 있음에 비추어 볼 때 「매도할 목적으로 취득한 매매용 토지」라 함은 부동산매매업에 제공할 목적으로 취득한 토지를 말하고, 건물을 건축하여 그 부지로서 건물과 함께 양도할 목적으로 취득한 건설용 토지까지 포함하는 것은 아니라고 할 것이다.

따라서 이 사건 쟁점토지는 청구인이 청구인의 고유업무에 직접 사용한 건설용 토지로서 법인의 비업무용 토지에 해당하지 않는 것이라 하겠다.

4. 결론

그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 이 사건 부과처분을 한 것은 잘못이고 이 사건 심사청구는 이유 있다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

【참조조문】

구 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제2항, 구 지방세법시행령(1998. 7. 16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의4 제1항

<!-- 1. 처분개요

가. 처분청은 종합부동산세 과세기준일(2018.6.1.) 현재 청구법인이 보유하고 있는 과세대상물건(주택 71건, 종합합산과세대상 토지 729건 및 별도합산과세대상 토지 221건)에 대하여 「종합부동산세법 시행령」제4조의2 제1항 및 제5조의3 제1항․제2항(이하 "쟁점규정"이라 한다)에 따라 종합부동산세 계산시 공제되는 재산세액을 종합부동산세 공정시장가액비율과 재산세 공정시장가액비율을 모두 적용하여 2018.11.21. 청구법인에게 2018년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정․고지하였다. -->