잔금납입 전에 매수자와 수탁자 간에 동 토지에 대한 신탁법상 신탁계약을 체결하고 매도자와 합의하여 매수자 명의를 수탁자로 변경한 경우 사실상 취득자는 매수자인지 수탁자인지 여부

결정요지

매도자, 매수자(청구인들) 및 수탁자들은 일반적인 매매계약이 아닌 신탁계약을 원인으로 이 건 명의변경에 합의하여 신탁사업에 소요되는 모든 비용을 위탁자 겸 수익자인 청구인들로 명시하고 매매대금의 잔금을 수탁자를 통해 매도자에게 지급한 경우 사실상 취득에 따른 납세의무는 위탁자에게 있다.

주문

심사청구를 기각한다.

이유

1. 원 처분의 요지

가. 청구인들 중 ○○주식회사는 2009. 3. 31. 다른 청구인인 주식회사 ○○ 으로부터 경기도 ㄷ시 소재 ㄹ택지개발사업지구 내 공동주택용지(A16블록, 대지 131,418㎡, 이하 "이 사건 토지"라 한다) 지분 50%를 매입할 수 있는 권리를 매입하고 2009. 4. 3. 분양자인 대한주택공사 ㄷ신도시사업본부(이하 "매도자"라 한다) 로부터 이 사건 토지 지분에 대한 매수인 명의변경을 승인받았다.

그 후 같은 해 7. 30. 이 사건 토지의 공동 매수자인 청구인들은 주식회사 ○○신탁(서울특별시 ㅁ구 ㅁ동 736-1, 대표이사 C, 이하 "수탁자"라 한다)과 이 사건 토지에 대한 관리형신탁계약을 체결하고 같은 날 매도자, 공동매수자인 청구인들,수탁자는 동 신탁계약을 근거로 매수인 권리의무승계계약 체결 및 그에 근거한 명의변경을 실시한 후 같은 해 10. 15. 수탁자는 신탁계약 약정에 따라 이 사건 토지 잔금을 청구인들에게 받아 완납한 후 소유권을 수탁자 명의로 이전하면서 취득세 및 농어촌특별세를 신고 납부하였다.

나. 처분청은 2014. 9. 12. 청구인들이 이 사건 토지 지분에 대한 계약금, 중도금, 잔금을 모두 납부한 사실을 법인장부에서 확인하고 이 사건 토지를 청구인들이 사실상 취득하였다며 청구인별로 취득세 등을 각각[○○(주): 취득세 5,667,287,880원, 농어촌특별세 289,031,670원, 계 56,319,550원, ㈜○○: 취득세 5,766,305,670원, 농어촌 특별세 294,112,170원, 계 6,060,417,840원, 가산세 포함] 부과(이하 "이 사건 부과처분" 이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 건 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해 달라는 것이다.

나. 청구 이유

이 건 청구 이유는 ① 신탁법상 신탁재산의 관리 처분과정에서 수탁자가 취득한 부동산은 신탁재산에 속하도록 되어있는바, 청구인들이 보유하던 이 사건 토지의 매수권리를 잔금 납부 전에 신탁하고 매수인 지위를 수탁자로 변경한 후 잔금을 납입하여 소유권이전 청구권을 갖게 된 수탁자가 취득세 납세의무자이고 소유권이전 청구권이 없는 청구인들(위탁자)은 취득세 납세의무가 없고, ② "계약 명의신탁"의 법리에 의해서도 위탁자(청구인들)는 취득세 납세의무가 없으며, ③ 청구인들(위탁자)의 부담으로 수탁자를 통해 사실상 취득세를 납부하였는데도 청구인들에게 다시 과세하는 것은 구 지방세법 제110조의 규정에 따른 형식적 취득에 대한 비과세 취지에 반한다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

이 건의 다툼은 토지를 매수하면서 잔금납입 전에 매수자와 수탁자 간에 동 토지에 대한 신탁법상 신탁계약을 체결하고 매도자와 합의하여 매수자 명의를 수탁자로 변경한 후 수탁자를 통해 잔금을 지급하고 소유권을 매도인으로부터 수탁자로 이전하면서 신탁재산인 사실을 등기하지 않은 경우 사실상 취득자는 매수자인지 수탁자인지 여부이다.

나. 인정 사실

이 건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인들 중 ○○주식회사는 2009. 3. 31. 대한주택공사 ㄷ신도시사업 본부(이하 "매도자"라 한다)가 분양하는 이 사건 토지 분양계약자(분양가액: 327,185,039,000원)인 또 다른 청구인인 주식회사 ○○으로부터 이 사건 토지 지분 (50%) 매수권리를 매입하는 계약을 체결하고, 같은 해 4. 3. 매도자와 청구인들 간에 이 사건 토지 지분(50%)에 대한 매수권리를 주식회사 ○○에서 ○○주식 회사로 변경하는 권리의무승계 계약을 체결하면서 매수인 명의를 변경한 후 같은 해 6. 30. 청구인들은 매도자에게 중도금(130,874,015,600원)을 납부하였다.

(2) 청구인들은 2009. 7. 30. 이 사건 토지의 위탁자로서 주식회사 ○○신탁 (이하 "수탁자"라 한다)과 이 사건 토지를 신탁하는 관리형신탁계약(이하 "이 건 명의변경" 이라 한다)하였는바, 신탁계약 및 권리의무승계계약의 주요 내용은 다음과 같다.

신탁 및 권리의무승계 계약 내용

(3) 수탁자는 이 건 신탁계약에 따라 위탁자인 청구인들로부터 이 사건 토지 분양가액의 잔금(163,592,519,500원)을 받아 같은 해 10. 15. 완납하고 같은 해 11. 16. 취득세 등(과세표준 330,793,079,762원, 취득세 6,615,861,590원, 농어촌특별세 337,408,930원, 계 6,953,270,520원)을 납부한 후 매매를 원인으로 매도자로부터 수탁자 명의로 소유권이전등기를 하면서 매수자인 청구인들로부터 수탁한 신탁재산인 사실을 등기하지 않았다.

(4) 처분청은 2014. 9. 12. 청구인들의 법인장부에서 청구인들이 이 사건 토지지분에 대한 계약금, 중도금, 잔금을 수탁자를 통해 모두 납부하고 자산으로 관리한 사실을 확인하고 2009. 10. 15. 청구인들이 이 사건 토지 지분 50%를 각각 사실상 취득한 것으로 보아 이 사건 부과처분을 하였다.

다. 관계 법령

이 건과 관계되는 법령은 <lawref jo="9" lawname="지방세법" style="font-family: "맑은 고딕";">구 지방세법 (2011. 1. 1. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제105조 제2항</lawref>제2항 등으로서 [별지] 기재와 같다.

라. 판단

먼저 이 사건 토지를 취득하고자 매도자와 계약을 체결한 후 잔금을 지급하기 전에 그 매수권리를 신탁하고 매도자의 동의를 받아 매수인 지위를 수탁자에게 넘긴 후 잔금을 납입한 수탁자가 매도인에 대하여 소유권이전청구권을 갖게 되므로 청구인들은 취득세 납세의무가 없다는 주장부터 살펴본다. 구 지방세법 제105조 제2항의 규정에 따르면 부동산 등의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 양수인 등을 각각 과세대상자로 규정하고 있다. 살피건대, 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서, 취득자가 재화를 사용 수익 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이며, 여기에서 말하는 "사실상 취득"이라 함은 일반적 으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였더라도 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적인 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것이다.

그런데 인정사실 "(2)항"에서 본 이 건 신탁계약 및 이 건 명의변경계약에서 본 바와 같이 매도자, 매수자(청구인들) 및 수탁자들은 일반적인 매매계약이 아닌 신탁계약을 원인으로 이 건 명의변경에 합의하였는바, 동 신탁계약 제1조에 신탁의 목적물을 이 사건 토지로 명시하고 있는 점, 신탁계약 제4조 제2항에 위탁자인 청구인들의 책임으로 이 사건 토지 매매대금의 잔금을 완납하도록 하고 있는 점, 신탁계약 제6조 제2항에 신탁계약 체결시 아직 위탁자 명의로 소유권등기가 경료 되지 않은 재산에 대한 위탁자의 소유권이전등기청구권도 신탁재산으로 하도록 하고 있는 점, 신탁계약 제18조 제1항에 신탁사업에 소요되는 모든 비용을 위탁자 겸 수익자인 청구인들로 명시하고 있는 점 등을 고려할 때 청구인들은 이 건 명의변경 이후에도 이 사건 토지에 대한 매수자로서의 지위(책임.권리)를 그대로 유지하고 있었다고 판단된다.

따라서 인정사실 "(3)항" 및 "(4)항"에서 본 바와 같이 청구인들이 이 건 신탁 계약에 따라 이 사건 토지 매매대금의 잔금을 수탁자를 통해 매도자에게 지급함으로써 구 지방세법 제105조 제2항에 규정된 사실상 취득에 따른 납세의무는 성립되었다고 하겠다.

다음으로 "계약명의신탁"의 위탁자 지위에 있는 청구인들은 취득세 납세의무가 없다는 주장을 살펴보면, 계약명의신탁은 수탁자가 처음부터 매매계약의 당사자 (매수자)로 나선 경우로서 이 사건의 경우 위탁자인 청구인들이 당초 매매계약의 당사자(매수자)였던 점, 이 건 신탁계약 제1조 제2항에 수탁자는 신탁사업의 시행자로서 지위를 보유하는 업무만을 수행하고 신탁사업의 수행 상 필요한 자금의 조달 및 시공상의 하자분쟁, 분양계약과 관련된 분쟁 및 민원의 처리와 해결 등에 대하여 수탁자는 책임지지 않을 것을 전제로 하고 있는 등 이 건 신탁계약의 주목적인 신탁사업의 실질적인 주체는 위탁자인 청구인들로 판단되는 점, 신탁 계약 제4조 제2항에 위탁자인 청구인들의 책임으로 이 사건 토지 매매대금의 잔금을 완납하도록 하고 있는 점, 매도자가 위와 같은 신탁계약의 내용을 알고도 이를 사유로 이 건 매수인 권리의무승계계약에 합의한 점, 신탁등기를 하지 않아 이 사건 토지의 실소유자인 청구인들이 전혀 드러나지 않은 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때 청구들은 "계약명의신탁"이 아닌 "제3자간 등기명의신탁4)"의 당사자 (위탁자) 지위에 있었다고 보는 것이 더 적합하다고 할 것이므로 위 청구주장 또한 받아들일 수 없을 것이다.

마지막으로 청구인들(위탁자)의 부담으로 수탁자를 통해 사실상 취득세를 납부하였는데도 청구인들에게 다시 과세하는 것은 신탁재산의 형식적 취득에 대한 비과세(구 지방세법 제110조 제1호) 취지에 반한다는 주장에 대하여 살펴본다.

구 지방세법 제110조의 규정에 따르면 신탁법 상 신탁재산을 위탁자로부터 수탁자로 이전하는 취득 등을 비과세 대상으로 규정하면서 신탁등기를 병행한 경우로 한정하고 있다.

살피건대, 전술한 바와 같이 이 사건 토지를 사실상 취득한 청구인들(위탁자)과 이 건 신탁계약을 이유로 등기상 형식적 취득을 한 수탁자는 모두 취득세 과세 대상이라고 할 것인바, 수탁자가 이 사건 토지를 신탁재산으로 수탁하면서 신탁 등기를 병행하지 않아 신탁재산 취득에 따른 비과세 요건을 갖추지 못한 것일 뿐 이중과세에 해당된다고 볼 수도 없을 것이다. 따라서 이 사건 청구주장은 모두 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정 되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

[별지]

관계 법령

□ 구 지방세법(2011. 1. 1. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것)

○ 제105조 (납세의무자 등) ①취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광 업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회 원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.

②부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도 미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법 · 광업법 · 수산업법 · 선박법 · 산림법 · 건설기계관리법 · 자동차관리법 또는 항공법 등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취 득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비·항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다.

③ ～ ⑩ -생략-

○ 제110조 (형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세) 다음 각 호의 1에 해당 하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.

1. 신탁( 신탁법 에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁 재산의 취득으로서 다음 각목의 1에 해당하는 취득. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득

나. 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득

다. 수탁자의 경질로 인하여 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득

2. ～ 6. -생략-

○ 제111조(과세표준) ①취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

②제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가 표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. ～ 2. -생략-

③ ～ ④ -생략-

⑤다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

1. ～ 2. -생략-

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

4. ～ 5. -생략-

⑥ ～ ⑧ -생략-

□ 구 지방세법시행령(2009. 11. 2. 대통령령 제21807호로 전부개정되기 전의 것)

○ 제73조 (취득의 시기 등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날)

-이하 생략-

□ 부동산 실권자명의 등기에 관한 법률

○ 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "명의신탁약정"이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 "실권리자"라 한다)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임 위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다)을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

가. ～ 나. -생략-

다. 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

2. ～ 4. -생략-

○ 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

<!-- 1. 처분개요

가. 처분청은 종합부동산세 과세기준일(2018.6.1.) 현재 청구법인이 보유하고 있는 과세대상물건(주택 71건, 종합합산과세대상 토지 729건 및 별도합산과세대상 토지 221건)에 대하여 「종합부동산세법 시행령」제4조의2 제1항 및 제5조의3 제1항․제2항(이하 "쟁점규정"이라 한다)에 따라 종합부동산세 계산시 공제되는 재산세액을 종합부동산세 공정시장가액비율과 재산세 공정시장가액비율을 모두 적용하여 2018.11.21. 청구법인에게 2018년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정․고지하였다. -->