과세기준일(2013. 6. 1.) 현재 토지가 토지조성공사를 착수하였는지와 별도합산과세대상인지 종합합산과세대상인지 여부

결정요지

건축법 상 의무사항인 착공신고를 하지 않았고, 이 사건 토지 중 일부를 견본주택 용도로 주식회사 ◎개발 외 1인과 임대차 계약을 체결하면서, 임차인에게 토지를 나대지 상태로 인도할 의무를 명시하고 있으며, 실제로 임차인이 2013. 8. 26. 가설건축물(견본주택) 축조 신고필증을 교부받는 등 이 사건 토지에서 건물 신축(또는 가설건축물 신축 부지 임대)을 위한 부지조성을 한 것으로, 건축허가 받은 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라고 볼 수 있는 굴착공사 등의 단계까지 나아갔다고 보기 어려우므로 처분청이 이 사건 토지를 건축 중인 건축물의 부속토지로 보지 않고 종합합산과세대상으로 구분하여 종합부동산세를 부과한 이 사건 부과처분은 타당하다.

주문

심사청구를 기각한다.

이유

1. 원 처분의 요지

가. ㄱ시 ㄴ구청장은 2013. 9. 3. 청구인이 2013년도 재산세 과세기준일(6. 1.)현재 소유하고 있는 같은 구 fehd **번지 외 1필지(11,629.40㎡, 이하 "이 사건 토지"라 한다)를 건축 중인 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 재산세 등 36,472,850원을 부과 고지하였다가, 2014. 10. 13. 청구인이 과세기준일(2013. 6. 1.) 현재 착공신고서를 제출하지 않았고 2013. 8. 8. 건축허가 취소원을 제출한 사실을 확인하고 이 사건 토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 재산세 등 8,477,970원을 추가로 부과 고지하고, ‘재산세 세액변경 자료’를 행정자치부장관에게 제출(종합부동산세법 제21조 제1항 및 제4항의 규정에 따라 시장 군수는 재산세의 세액변경 또는 수시부과자료를 행정자치부장관에게 제출하여야 하고, 행정자치부장관은 종합부동산세 과세표준과 세액을 재계산하여 국세청장에게 통보하여야 함)하였다.

나. 이에 처분청은 위 세액조정자료를 근거로 이 사건 토지가 별도합산과세대상(낮은 세율)이 아닌 종합합산과세대상(높은 세율)에 해당한다고 보아 2015. 7. 1. 청구인에게 2013년 귀속 종합부동산세 등 88,399,448원(농어촌특별세 14,733,241원 포함)을 경정 고지(이하 "이 사건 부과처분"이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 사건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해 달라는 것이다.

나. 청구 이유

청구인은 2012. 11. 19. 이 사건 토지에 건축허가를 받은 후, 착공신고서만 제출하지 않았을 뿐 토지조성공사를 착수하고 실제로 건축공사를 진행하였는데도 이 사건 토지를 종합합산과세대상으로 본 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다.

3. 우리 원의 판단

가. 다툼

이 사건의 다툼은 과세기준일(2013. 6. 1.) 현재 이 사건 토지가 별도합산과세대상인지 종합합산과세대상인지 여부이다.

나. 인정사실

이 건 관련 기록을 검토해 보면 다음과 같은 사실이 인정된다.

⑴ 청구인은 2012. 6. 27. 한국토지주택공사로부터 이 사건 토지를 매매로 취득하였고, 위 공사는 택지조성공사(일부 경사면으로 조성)(일단의 토지를 매입한 후 도로, 하수도 및 공원 등 간선시설을 설치하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 공사( 택지개발촉진법 제2조 제4호))를 완료한 후 2013. 2.7. 청구인에게 소유권 이전 등기를 하였으며, 이 사건 과세기준일인 2013. 6. 1. 현재 보유하고 있다.

⑵ 청구인은 2012. 11. 19. 이 사건 토지에 업무시설, 제2종 근린생활시설 등의 용도로 건축허가(연면적: 4,501.73㎡, 층수: 지하 1층 지상 3층)를 받았다.

⑶ 청구인은 2012. 9. 3. □건설주식회사와 ‘fehd 근린생활시설 신축공사’ 계약을 2,310,000,000원(건축공사 1,760,000,000원, 토목 550,000,000원, 부가가치세 포함)에 체결하였다가, 2013. 9. 30. 위 공사 계약을 500,000,000원(1,800,000,000원 감액)으로 변경하는 타절계약을 체결하였다.

⑷ 청구인은 이 사건 과세기준일인 2013. 6. 1. 현재까지 착공신고서를 제출하지 않다가 같은 해 8. 8. 계획변경을 사유로 위 "⑵항"의 건축허가 취소원을 제출하였고, ㄱ시 ㄴ구청장은 같은 날 청구인에게 건축허가 취소원 수리 통보를하였다.

⑸ 청구인은 2013. 6. 21. 주식회사 ◎개발 외 1인과 이 사건 토지 중 **** 번지 1,657㎡를 견본주택 용도로 임대차 계약을 체결하였고, 계약서 제5조에 따르면 청구인은 임차인에게 토지를 나대지 상태로 인도할 의무가 있다고 명시되어 있다. 한편, 위 주식회사 ◎개발 외 1인은 2013. 8. 26. ㄱ시 ㄴ구청장으로부터 가설건축물(견본주택) 축조 신고필증을 교부받는 등 ㄱ시 ㄴ구청에서 제출한 자료에 따르면, 이 사건 토지에 7건의 가설건축물(견본주택) 축조 신고필증이 교부되었다.

⑹ ㄱ시 ㄴ구청장은 2013. 9. 3. 이 사건 토지를 별도합산과세대상으로 보아 재산세 등 36,472,850원을 부과 고지하였다가, 청구인이 과세기준일(2013. 6. 1.) 현재 착공신고서를 제출하지 않았고 2013. 8. 8. 건축허가 취소원을 제출한 사실을 확인하고 이 사건 토지를 종합합산과세대상으로 보아 2014. 10. 13. 재산세 등 8,477,970원을 추가 부과 고지하였다.

⑺ 처분청은 종합부동산세법 제17조 제4항의 규정에 따라 ㄱ시 ㄴ구청장이 통보한 ‘종합부동산세 수시 세액조정자료(2014년 하반기)’를 근거로 2015. 7. 1. 청구인에게 이 사건 부과처분을 하였다.

⑻ 청구인은 2015. 10. 1. 감사원에 ㄱ시 ㄴ구청장이 국세청장에게 통보한 재산세 세액조정 자료를 정정해 달라는 심사청구를 제기하였으나, 세액조정 자료 통보행위는 처분으로 볼 수 없다는 사유로 2016. 2. 4. 각하 처리되었다.

다. 관계법령

이 건과 관계되는 법령은 종합부동산세법 제11조 등 [별지] 기재와 같다.

라. 판단

토지에 대한 종합부동산세는 종합부동산세법 제11조 제1항에 따라 「지방세법」제106조 제1항 제1호의 종합합산과세대상과 제2호의 별도합산과세대상으로 구분하여 과세하며, 종합합산과세대상은 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따라 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지이다.

그리고 「지방세법 시행령」제101조 제1항 제2호 가목 및 구 지방세법 시행령 (2014. 1. 1. 대통령령 제25058호로 개정되기 전의 것) 제103조 제1항에 건축 중인 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로 규정하고 있는데, 이 때 "건축중"이라 함은 건축 공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우에 비로소 착공하였다고 볼 수 있는 것이므로(대법원 2013. 7. 1. 선고 2013두6695 판결 참조), 벌목이나 수목 식재, 신축건물의 부지조성, 울타리 가설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다 할 것이다.(대법원 2015. 2. 12. 선고 2013두10533 판결 참조)

한편, 건축법 제21조 제1항 및 구 건축법 (2014. 5. 28. 법률 제12701호로개정되기 전의 것) 제111조 제1호에 ‘건축허가를 받은 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고’(착공신고)하여야 하고, 이를 신고하지 아니한 경우 벌금에 처하도록 규정되어 있다.

살피건대, 청구인은 □건설주식회사와 체결한 ‘fehd 근린생활시설 신축공사’ 계약서, 이 사건 토지 조성공사 현황사진 등을 증거로 제출하면서 실제로 건축공사를 진행하였다고 주장하나, ① 인정사실 "⑴항"과 같이 한국토지주택공사가 이 사건 토지를 일부 경사면으로 택지조성한 후 소유권 이전함으로써 건물 신축 준비를 위한 부지조성이 필요하였던 점, ② 인정사실 "⑶항"과 같이 토목공사 부문보다 적은 금액으로 변경하는 타절계약을 체결한 점, ② 인정사실 "⑷ 항"과 같이 건축 공정상 일련의 행정절차인 착공신고를 하지 않았을 뿐 아니라, 청구인과 공사계약을 체결한 □건설주식회사의 업종이 건설업임을 고려할 때 위 회사가 건축법 상 의무사항인 착공신고를 하지 않고 건축 공사를 하였다고 보기도 어려운 점, ③ 인정사실 "⑷항"과 같이 청구인이 계획변경을 사유로 건축허가 취하원을 제출한 점, ④ 인정사실 "⑸항"과 같이 청구인이 이 사건 과세기

준일인 2013. 6. 1.의 불과 20일 후인 2013. 6. 21. 이 사건 토지 중 일부를 견본주택 용도로 주식회사 ◎개발 외 1인과 임대차 계약을 체결하였고, 계약서 제5조에 청구인은 임차인에게 토지를 나대지 상태로 인도할 의무를 명시하고 있으며, 실제로 임차인이 2013. 8. 26. 가설건축물(견본주택) 축조 신고필증을 교부받는 등 이 사건 토지에 7건의 가설건축물(견본주택) 축조 신고필증이 교부된 점 등을 종합할 때 청구인은 과세기준일 현재 이 사건 토지에서 건물 신축(또는 가설건축물 신축 부지 임대)을 위한 부지조성을 한 것으로, 건축허가 받은 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라고 볼 수 있는 굴착공사 등의 단계까지 나아갔다고 보기 어려우므로 건축공사 착수가 있었다고 할 수 없다 할 것이다.

따라서 처분청이 이 사건 토지를 건축 중인 건축물의 부속토지로 보지 않고 종합합산과세대상으로 구분하여 종합부동산세를 부과한 이 사건 부과처분에달리 부당한 점을 발견할 수 없다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

【관계 법령】

□ ｢종합부동산세법｣

○ 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다.

○ 제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억 원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억 원을 초과하는 자

② 삭제

○ 제17조(결정과 경정) ① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할 지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과·징수할 수 있다.

②～③ 생략

④ 관할세무서장 또는 관할 지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가 「지방세법」제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.

(이하 생략)

○ 제21조(과세자료의 제공) ① 시장·군수는 지방세법 에 따른 해당 연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지, 토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 행정자치부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 시장·군수는 「지방세법」제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매 반기별로 해당 반기의 종료일부터 10일 이내에 행정자치부장관에게 제출하여야 한다.

②～③ 생략

④ 행정자치부장관은 「지방세법」제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 재산세 납세의무자별로 재산세 과세대상이 되는 주택 또는 토지에 대한 재산세 및 종합부동산세 과세표준과 세액을 재계산하여 매 반기별로 해당 반기의 종료일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

(이하 생략)

□ ｢지방세법｣

○ 제106조(과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

(이하 생략)

○ 제115조(납기) ① 생략

② 제1항에도 불구하고 지방자치단체의 장은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시 부과하여야 할 사유가 발생하면 수시로 부과·징수할 수 있다.

□ ｢지방세법 시행령｣

○ 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지" 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 생략

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

②～③ 생략

□ ｢지방세법 시행령｣(2014. 1. 1. 대통령령 제25058호로 개정되기 전의 것)

○ 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 행정안전부령으로 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날(건축물이 사실상 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 건축물대장에 기재된 멸실일을 말한다)부터 6개월이 지나지 않은 건축물, 건축허가를 받았으나 건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 및 건축 중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외한다.

② 제101조 및 제102조에 따른 공장용 건축물의 범위에 관한 사항은 행정안전부령으로 정한다.

□ ｢건축법｣

○ 제21조(착공신고 등) ① 제11조·제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다. 다만, 제36조에 따라 건축물의 철거를 신고할 때 착공 예정일을 기재한 경우에는 그러하지 아니하다.

(이하 생략)

□ ｢건축법｣(2014. 5. 28. 법률 제12701호로 개정되기 전의 것)

○ 제111조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 200만 원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제14조, 제20조 제3항, 제21조 제1항 또는 제22조 제1항에 따른 신고 또는 신청을 하지 아니하거나 거짓으로 신고하거나 신청한 자

<!-- 1. 처분개요

가. 처분청은 종합부동산세 과세기준일(2018.6.1.) 현재 청구법인이 보유하고 있는 과세대상물건(주택 71건, 종합합산과세대상 토지 729건 및 별도합산과세대상 토지 221건)에 대하여 「종합부동산세법 시행령」제4조의2 제1항 및 제5조의3 제1항․제2항(이하 "쟁점규정"이라 한다)에 따라 종합부동산세 계산시 공제되는 재산세액을 종합부동산세 공정시장가액비율과 재산세 공정시장가액비율을 모두 적용하여 2018.11.21. 청구법인에게 2018년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정․고지하였다. -->