취득세 등 부과처분에 관한 심사청구

결정요지

, ① 이 사건 택지개발사업 내 조성 중이거나 미조성된 필지가 존재하는데도, 인정사실 “2)항”과 같이 과세물건별 취득 시기(사용승낙일 등)까지 지출된 공사비용 합산액을 이 사건 택지개발사업의 전체 면적으로

나누는 잘못된 방식을 적용함에 따라 단위면적당 조성원가가 부당하게 과소

산정된 점, ② 인정사실 “3)항”과 같이 잘못된 단위면적당 조성원가 산정방식을

반복하여 적용함에 따라 사용승낙일이 늦어질수록 단위면적당 조성원가가 증가하는 오류가 발생하고 그에 따라 동일한 이 사건 택지개발사업 내 과세물건의

과세표준이 서로 다르게 산정된 점, ③ 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는

상수도원인자부담금 · 하수도원인자부담금 등은 토지 자체의 가치 증가와 관련된

비용으로 기납부4)되었는데도 이 사건 과세표준에서 누락되어 있는 점, ④이

사건 과세표준에서 누락된 쟁점 비용은 인정사실 “4)항”의 택지개발사업 ‘개발계획 및 실시계획’ 사업비에 포함되어 지출이 예정된 비용으로 법인장부에 기재된

금액에 기초하여 산정되고 입증된 정당 금액인 점을 종합적으로 고려할 때 이

사건 부과처분은 부당하다고 보기 어렵다.

주문

심사청구를 기각한다.

이유

1. 원 처분의 요지

가. 청구인은 택지개발사업시행자로서 공동사업시행자인 □□공사와 함께 ㊀도 ㊂시 ㊃ 일원 2,046,268.3㎡에 “○○지구 개발사업”(이하 “이 사건 택지개발사업”이라 한다)을 시행하면서, 2019. 9. 5. 건설사에게 공동주택용지 A-2 블럭 10,352㎡의 사용을 승낙한 후 2019. 9. 30.을 과세표준 산정일로 하여 지목변경 취득세 등을 신고․납부하는 등 7회에 걸쳐 39,846㎡에 대해서는 사용승낙일을 기준으로, 마지막 1회는 1,502,753㎡에 대해 준공일 기준으로 총 8회에 걸쳐 1,542,599㎡1)의 과세표준 계 130,250,396,481원(이하 “이 사건 과세표준”이라 한다)을 기준으로 지목변경 취득세 등 계 1,432,800,980원을 신고․납부하였다.

--------------------------------------------------------------

주1) ㊂시 등에 무상귀속되는 공공시설용지(525,037.4㎡)를 제외한 주택건설 · 상업시설 · 산업시설용지 면적

--------------------------------------------------------------

나. 처분청은 ㊀도와 함께 2021. 4. 19.부터 같은 해 5. 8.까지 세무조사를 실시하여 이 사건 과세표준에서 취득 시기(사용승낙일 등) 이후 지출된 비용 계28,771,274,924원(이하 “쟁점 비용”이라 한다)이 누락된 사실을 확인하고, 2021. 6. 21. 지목변경 취득세 325,590,160원 등 계 355,262,890원(가산세 포함)을 부과․고지(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)하였다.

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 사건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하여 달라는 것이다.

나. 청구 이유

취득세 과세표준은 취득 당시 과세물건의 가액이므로 지목변경 취득세도 취득 시기(사용승낙일 등) 이후 발생한 비용은 원칙적으로 해당 과세표준에서 제외되는바, 처분청이 납세의무가 성립한 사용승낙일 이후 발생한 이 사건 쟁점 비용을 과세표준에 포함하여 한 이 사건 부과처분은 부당하다.

3. 처분청의 의견

구 ｢지방세법 시행령｣(2021. 7. 13. 대통령령 제31889호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항에 따르면 취득가격은 취득 시기를 기준으로 해당 물건을 취득하기 위하여 지출하였거나 지출하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말하는바, 기반시설에 대한 설치의무 등 지출원인이 취득 시기 이전에 확정된 직․간접적 비용을 과세표준에서 제외할 수 없고, 이 사건 택지개발사업의 경우 전체 사업비에 대해 사용승낙일부터 준공일까지 지출된 비용을 가려내는 것이 현실적으로 불가능할 뿐만 아니라 택지개발에 예정된 부담금 및 사업 비용 등이 모두 지출되지도 않은 상태인데 취득 시기(사용승낙일 등) 이전까지 소요된 공사비용만을 반영한다면 단위면적당 조성원가가 부당하게 과소산정될 가능성이 높고, ｢택지개발촉진법｣ 등에 따라 택지조성원가에 기반시설치비 등을 포함하도록 규정되어 있으므로 토지별 취득 시기 이후 지출된 쟁점 비용을 과세표준에 포함하여 한 이 사건 부과처분은 정당하다.

4. 우리 원의 판단

가. 다툼

이 사건의 다툼은 이 사건 부과처분이 부당한지 여부이다.

나. 인정사실

이 사건 관련 기록 등을 검토해 보면 다음과 같은 사실이 인정된다.

1) 청구인은 공동사업시행자인 □□공사와 함께 ｢택지개발촉진법｣ 등에 따라 2008. 5. 6.부터 이 사건 택지개발사업에 착수하여 2020. 12. 31. 준공하였다.

2) 청구인은 이 사건 택지개발사업 지목변경 취득세 등의 납부를 위해 취득 시기(사용승낙일 등) 기준으로 해당 과세물건의 과세표준을 산정하면서 단위면적당 조성원가를 다음과 같은 방식으로 계산하였다.

3) 청구인은 “2)항”의 단위면적당 조성원가 계산 방식에 따라 [표 1]과 같이 사용승낙일 기준으로 7회, 준공일 기준으로 1회 과세표준을 산정하여 지목변경 취득세 등 계 1,432,800,980원을 신고․납부하였다

4) 청구인은 2020. 10. 5. 이 사건 택지개발사업의 사업비를 8,004억 원에서 7,702억 원(조성비 1,714억 원, 각종 부담금 923억 원, 기타 1,449억 원 등)으로 변경하는 ‘개발계획 및 실시계획’을 ◎◎으로부터 승인(고시 제2020-1호)받았다.

5) 처분청은 ㊀도와 함께 세무조사를 실시(2021. 4. 19.~5. 8.)하여 [표 2]와같이 이 사건 쟁점 비용이 이 사건 과세표준에서 누락된 사실을 확인하고, 2021. 6. 21. [표 3]과 같이 이 사건 부과처분을 하였다.

다. 관계 법령

이 사건과 관계되는 법령은 구 ｢지방세법｣(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 등 [별지] 기재와 같다.

라. 판단

｢지방세기본법｣ 제17조 제2항에 따르면 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용하도록 되어 있다.

구 ｢지방세법｣ 제7조 제4항 및 제10조 제3항과 제5항 제3호에 따르면 토지 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 보아 그로 인하여 증가한 가액을 과세표준으로 하고, 이 경우 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하되 판결문․법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 하도록 하고, 구 ｢지방세법 시행령｣ 제18조 제3항에 따르면 구 ｢지방세법｣ 제10조 제5항 제3호의 법인장부는 금융회사의 금융거래 내역 또는 ｢감정평가 및 감정평가에 관한 법률｣ 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장․보조장․출납전표․결산서를 말한다고 되어 있다.

구 ｢지방세법 시행령｣ 제18조 제1항에 따르면 구 ｢지방세법｣ 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 등은 취득 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 금융비용 등 간접비용의 합계액으로 하도록 하고, 구 ｢지방세법 시행령｣ 제17조에 따르면 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 원칙적으로 지목변경 전․후 시가표준액의 차액을 기준으로 하되 법인장부 등으로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 하도록 되어 있다.

구 ｢지방세법 시행령｣ 제20조 제10항에 따르면 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 보고, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 보도록 되어 있다.

구 ｢지방세법｣ 제7조 제4항 및 제10조 제3항 등의 각 규정 내용을 종합해보면, 토지의 지목변경으로 인한 취득세의 과세표준이 되는 ‘지목변경에 든 비용’은 지목변경 또는 그로 인한 토지 자체의 가치 증가와 관련된 비용을 의미하며, 기반시설 공사비 등은 ｢택지개발촉진법｣에 따른 택지개발사업 시행에 따라 기반시설 공사를 포함한 택지조성공사가 완료됨으로써 지목이 사실상 대지로 변경되어 토지가 대지로서 가지는 가치 증가에 직․간접적으로 기여한 비용이라고 보아야 하므로 취득세의 과세표준이 되는 ‘지목변경에 든 비용’에 해당한다고 봄이 타당하고, 하수도원인자부담금 등은 관련 법령에 따라 택지개발사업 준공 전에 의무적으로 부담․납부해야 하는 비용으로 기반시설을 설치하고 납부하지 않고서는 준공검사를 받을 수 없고 공부상 지목변경 신청도 할 수 없으며, 조성된 택지를 ｢택지개발촉진법｣에 따라 적법하게 공급할 수 없으므로 토지 자체의 가치 증가와 관련된 비용으로 토지의 지목변경으로 인한 취득세의 과세표준이 되는 ‘지목변경에 든 비용’에 해당한다.2)

------------------------------------------------------------------

주2) 대법원 2022. 10. 27. 선고 2019두56654 판결(전심 부산고등법원 2019. 10. 18. 선고 2019누21818 판결)

------------------------------------------------------------------

한편, 개별 필지의 사용승낙일까지 지출된 공사비용 합산액을 조성원가로 보아 과세표준을 산정하는 방식은 첫째, 개별 필지의 사용승낙일을 기준으로 조성이 완료된 필지뿐만 아니라 조성 중이거나 미조성된 필지가 존재하는데도, 사용승낙일까지 지출된 공사비용합산액을 택지조성공사의 진행 정도를 반영한 면적이 아닌 택지개발사업 전체 면적으로 나누므로 단위면적당 조성원가가 부당하게 과소 산정되고, 사용승낙일 순서에 따라 조성원가가 증가하는 결과를 가져오는 등 법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용을 입증하지 못하고, 둘째, 여러 필지에 걸친 광범위한 면적을 대상으로 하는 택지의 지목변경에 적용할 경우 지목변경 비용 중 사용승낙일 이후 준공일까지 지출된 비용을 상정하거나 이를 따로 가려내기가 현실적으로 불가능하고 법인장부에 의하여 특정하지 못할 뿐만 아니라, 셋째, 사용승낙일 이후 지출된 비용은 조성원가 산정 내역 및 자금투자가 계획되어 있던 범위 내에서 지출이 당연히 예정된 것이고, 법인장부에 기재되어 있던 금원에 기초하여 산정된 것으로 구 ｢지방세법 시행령｣ 제17조 단서에 의한 ‘법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우’에 해당하는데도 토지의 지목변경 비용으로 보지 않는 문제가 있다.3)

-------------------------------------------------------------------

주3) 대법원 2021. 11. 25. 선고 2021두48014 판결(전심 수원고등법원 2021. 7. 9. 선고 2020누14690, 전전심 수원지방법원 2020. 10. 15. 선고 2019구합69408 판결)

-------------------------------------------------------------------

위 관계 법령 및 법리, 인정사실 등의 내용에 비추어 이 사건 부과처분이 부당한지 여부를 살펴보면, ① 이 사건 택지개발사업 내 조성 중이거나 미조성된 필지가 존재하는데도, 인정사실 “2)항”과 같이 과세물건별 취득 시기(사용승낙일 등)까지 지출된 공사비용 합산액을 이 사건 택지개발사업의 전체 면적으로 나누는 잘못된 방식을 적용함에 따라 단위면적당 조성원가가 부당하게 과소

산정된 점, ② 인정사실 “3)항”과 같이 잘못된 단위면적당 조성원가 산정방식을 반복하여 적용함에 따라 사용승낙일이 늦어질수록 단위면적당 조성원가가 증가하는 오류가 발생하고 그에 따라 동일한 이 사건 택지개발사업 내 과세물건의 과세표준이 서로 다르게 산정된 점, ③ 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 상수도원인자부담금 · 하수도원인자부담금 등은 토지 자체의 가치 증가와 관련된 비용으로 기납부4)되었는데도 이 사건 과세표준에서 누락되어 있는 점, ④이 사건 과세표준에서 누락된 쟁점 비용은 인정사실 “4)항”의 택지개발사업 ‘개발계획 및 실시계획’ 사업비에 포함되어 지출이 예정된 비용으로 법인장부에 기재된 금액에 기초하여 산정되고 입증된 정당 금액인 점을 종합적으로 고려할 때 이 사건 부과처분은 부당하다고 보기 어렵다.

---------------------------------------------------------------------

주4) 상수도원인자부담금은 ’14년부터 ’20년까지, 하수원인자부담금은 ’17년부터 ’19년까지 납부 완료됨

---------------------------------------------------------------------

5. 결론

그렇다면 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항에 따라 주문과 같이 결정한다.

[별지]

관계 법령

□ 구 ｢지방세법｣(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것)

○ 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박,

입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

②~③ (생략)

④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.

⑤~⑮ (생략)

○ 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을

말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로

한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만,

신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다.

이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ (생략)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 ｢소득세법｣ 제101조 제1항 또는 ｢법인세법｣ 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1.~2. (생략)

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4.~5. (생략)

⑥~⑧ (생략)

□ 구 ｢지방세법 시행령｣(2021. 7. 13. 대통령령 제31889호로 개정되기 전의 것) ○ 제17조(토지의 지목변경에 대한 과세표준) 법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조

제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는

경우에는 그 비용으로 한다.

1. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의

공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을

기준으로「부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 가액을 말한다)

2. 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액을 말한다)

○ 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는연부금액은 취득 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각

호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1.~2. (생략)

3. ｢농지법｣에 따른 농지보전부담금, ｢문화예술진흥법｣ 제9조 제3항에 따른

미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, ｢산지관리법｣에따른 대체산림자원조성 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5.~10. (생략)

② (생략)

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서

정하는 것을 말한다.

1. (생략)

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이

작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중

중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는

시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한

것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에

의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

④~⑤ (생략)

○ 제20조(취득의 시기 등) ①~⑨ (생략)

⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상

변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.

⑪~⑬ (생략)

□ ｢지방세기본법｣

○ 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.~4. (생략)

5. “과세표준”이란 ｢지방세법｣에 따라 직접적으로 세액산출의 기초가 되는

과세물건의 수량·면적 또는 가액(價額) 등을 말한다.

6.~36. (생략)

② (생략)

○ 제17조(실질과세) ① (생략)

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에

따라 적용한다.

<!-- 1. 처분개요

가. 처분청은 종합부동산세 과세기준일(2018.6.1.) 현재 청구법인이 보유하고 있는 과세대상물건(주택 71건, 종합합산과세대상 토지 729건 및 별도합산과세대상 토지 221건)에 대하여 「종합부동산세법 시행령」제4조의2 제1항 및 제5조의3 제1항․제2항(이하 "쟁점규정"이라 한다)에 따라 종합부동산세 계산시 공제되는 재산세액을 종합부동산세 공정시장가액비율과 재산세 공정시장가액비율을 모두 적용하여 2018.11.21. 청구법인에게 2018년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정․고지하였다. -->