임대차

임대차의 의의

임대차의 개념

“임대차”란 당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).

임대차의 성립과 존속기간 등

임대차의 성립

임대차는 임대인과 임차인 사이에 목적물을 사용·수익하고자 하는 약정에 의하여 성립합니다(「민법」 제618조 참조). 다만, 농지의 경우에는 임대차를 원칙적으로 제한하고 예외적인 경우에만 인정을 하고 있습니다(「농지법」 제23조 참조).

임대차의 존속기간

임대차의 존속기간은 당사자의 약정으로 정할 수 있습니다. 「민법」의 임대차 규정에는 최단기간에 대한 보장규정이 없지만, 「주택임대차보호법」 제4조에서는 2년,「상가건물 임대차보호법」 제9조에서는 1년, 지상권은 30년, 15년, 5년 등(「민법」 제280조제1항)의 최단기간의 보장규정을 각각 두고 있습니다. 반면, 최장기간에 대한 제한규정은 과거 「민법」 제651조에서 규정하고 있었지만, 헌법재판소의 위헌결정에 따라 효력을 상실하여 최장존속기간에 대한 제한은 없습니다(헌재 2013.12.26. 2011헌바234 참조).

존속기간을 약정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).

단기임대차의 존속기간

처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음의 기간을 넘지 못합니다(「민법」 제619조).

식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년

기타 토지의 임대차는 5년

건물 기타 공작물의 임대차는 3년

동산의 임대차는 6월

위의 기간은 갱신할 수 있습니다. 그러나 그 기간만료 전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3개월, 동산에 대하여는 1개월 내에 갱신해야 합니다(「민법」 제620조).

임대차의 갱신

당사자는 존속기간이 만료한 경우 갱신을 할 수 있습니다. 다만, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목이나 기타 지상시설이 현존한 때에는 「민법」 제283조의 규정(지상권자의 갱신청구권)을 준용합니다(「민법」 제643조).

또한 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그러나 이 경우 「민법」 제635조에 따라 기간의 약정이 없는 임대차로 보아 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제639조제1항).

이 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인해 소멸합니다(「민법」 제639조제2항).

임대차의 효력

임대인의 권리와 의무

임대인의 권리

임대인의 의무

임차인의 권리와 의무

임차인의 권리

임차인의 의무

임차권의 양도와 임차물의 전대

임차권의 양도

임차물의 전대

임차권의 종료

해지통고

임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 경우 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조).

토지, 건물이나 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월

동산에 대하여는 5일

※ 이는 편면적 강행규정입니다(「민법」 제652조).

임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 위의 기간의 약정없는 임대차의 해지통고를 준용합니다(「민법」 제636조).

또한 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 「민법」 제635조에 따라 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 경우 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조).

해지통고의 전차인에 대한 통지

임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다(「민법」 제638조제1항).

전차인이 위의 통지를 받은 때에는 「민법」 제635조제2항을 준용합니다(「민법」 제638조제2항).

즉시해지가 가능한 경우