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개요
관심 물건을 개략적으로 선정한 후에는 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰참여 여부를 결정합니다.
경매 물건을 매수할 때 소멸하지 않고 인수되는 권리가 있는지, 매수 후 해당 물건을 이용하는 데 문제가 없는지 등 재산권 행사에 제약을 주는 요소를 사전에 파악하고 입찰 가치 등을 판단하기 위해서는 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서 등을 열람하거나 그 등ㆍ초본 등(부동산등기기록의 경우에는 부동산등기사항증명서)을 발급받아 권리관계를 꼼꼼히 살피고, 현장조사를 통해 사실 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
권리분석 및 현장조사의 필요성
경매 물건의 권리분석 및 현장조사
경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 이와 동시에 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되며, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담하게 됩니다(「민사집행법」 제135조 및 제144조제1항).
경매 받은 물건에 말소되지 않는 권리가 남아있으면(예를 들어, 전세권이 인수되는 경우 등) 매수인이 그 물건에 대해 권리를 완전히 행사하는 것이 어려울 수 있습니다. 그러나 법원이 비치하는 매각물건명세서, 감정평가서만으로는 물건을 취득할 때 인수되는 권리가 있는지 확인하기 쉽지 않습니다. 따라서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등으로 권리 여부를 확인하고, 입찰참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
법정지상권, 유치권에 관한 사항 등은 부동산등기기록 등의 공적 기록을 통해서 드러나지 않기 때문에 추후 매수인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 따라서 권리분석이 끝난 후에는 현장을 직접 방문해서 권리 사항을 다시 점검하고, 부동산의 보존상태, 입지, 주변 여건 등을 살피는 것이 좋습니다.
부동산등기기록의 확인
부동산등기기록에서 확인할 수 있는 사항
부동산등기기록은 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 기록으로 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어 있습니다(「부동산등기법」 제15조제1항).
부동산등기기록에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기·압류등기·가압류등기·가처분등기 등에 관한 사항이 기재되므로, 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리가 무엇인지, 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 아니면 인수되는지를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조, 제34조, 제40조 및 제48조).
부동산등기기록은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되며, 각각에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제15조제2항).
< 표제부 >
표제부는 토지등기기록의 표제부와 건물등기기록의 표제부로 구성되며, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예를 들어, 00아파트 101동)에 대한 표제부와 개개의 건물(예를 들어, 00아파트 101동 101호)에 대한 표제부로 구성됩니다(「부동산등기법」 제34조, 제40조, 「부동산등기규칙」 제13조 및 제14조제1항).
표제부에서는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제34조 및 제40조).
< 갑구 >
갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제15조제2항).
갑구에서는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.
< 을구 >
을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제15조제2항).
을구에서는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권과 그 설정 및 변경 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.
부동산등기기록의 열람 또는 부동산등기사항증명서의 발급
부동산등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부에 관해서는 소정의 수수료만 내면 누구든지 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조).
부동산등기기록의 열람은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능)나 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조, 「부동산등기규칙」 제26조, 제28조 및 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제2조제1항제1호).
부동산 등기사항의 전부 또는 일부에 대한 증명서인 등기사항증명서 역시 수수료만 내면 누구나 발급받을 수 있으며, 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해서도 발급받을 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조 및 「부동산등기규칙」 제26조부터 제28조까지 및 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제2조제1항제2호).
건축물대장의 확인
건축물대장에서 확인할 수 있는 사항
건축물대장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 표시해 놓은 공적 장부입니다(「건축법」 제38조제1항).
건축물대장에서는 건축물의 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물의 현황, 오수정화시설 및 사용 용도 등을 확인할 수 있습니다.
건축물대장의 열람
건축물대장 등기사항증명서는 해당 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받거나 열람할 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조).
건축물대장 등기사항증명서를 발급받거나 열람할 때는 건축물대장의 표제부 또는 표제부의 전체면 또는 건물현황도 등에서 필요한 부분을 선택해서 신청해야 합니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항).
건축물현황도는 건축물소유자에 한해 본인임을 확인한 경우에만 인터넷을 통해 발급하거나 열람하게 할 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제8항).
건축물대장 등기사항증명서를 발급받거나 열람하려는 사람은 수수료를 납부해야 합니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제9항).
토지대장의 확인
토지대장에서 확인할 수 있는 사항
토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자 등을 기재해 놓은 공적 장부입니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조 및 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제68조제1항).
토지대장에서는 위의 사항 외에도 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등을 확인할 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조).
토지대장의 열람
토지대장은 해당 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받거나 열람할 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제75조 및 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제74조).
토지이용계획 확인서의 확인
토지이용계획 확인서에서 확인할 수 있는 사항
토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용을 기재해 놓은 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항).
토지이용계획 확인서에서는 해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제사항 등(예를 들어 재개발, 도로개설 여부 등)을 확인할 수 있습니다.
토지이용계획 확인서의 발급
토지이용계획 확인서는 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받을 수 있으며, 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr)에서도 열람할 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).
현장조사
현장조사
부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 열람한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 상태, 하자 여부 및 실거래가격 등을 확인하고, 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.
특히, 현장조사에서는 각종 공적 기록 또는 서류에서 드러나지 않은 사항이 있는지를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 유치권의 경우 따로 등기되지 않으므로 이 권리의 설정 여부는 반드시 현장조사를 통해서 확인해야 합니다.
현장조사를 할 때는 권리에 관한 사항 외에도 해당 물건이 자신의 경매 목적에 맞는지 등을 확인해야 합니다. 예를 들어, 음식점 창업을 목적으로 상가건물을 입찰하려는 경우에는 현장조사에서 주변 입지·상권 등에 관한 사항을 살펴볼 필요가 있으며, 주택을 입찰하려는 경우에는 서류상의 거주관계와 실제 거주관계가 동일한지(아니라면 현재 거주자가 어떤 권원에 의해 점유하고 있는지)를 살펴보는 것이 좋습니다.