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개요
임대차계약서를 작성하면 계약서에 기재된 대로 권리와 의무를 부담하므로 업종특약, 권리금, 주차장 이용 등 문제가 발생할 수 있는 부분에 대해 꼼꼼히 확인해야 합니다.
임차인이 ① 건물의 인도를 받고, ② 사업자등록을 신청한 후, ③ 임대차계약서상에 확정일자까지 받으면 임대차보증금을 보호할 수 있는 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.
권리금은 임차보증금의 일부는 아니지만 상가건물 임대차계약이 종료되어 상가건물을 이전하는 경우에 발생하는 문제입니다. 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 하며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
임대차계약서에는 계약에 필요한 중요내용과 특약사항을 기재합니다.
계약서 작성
임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 합니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).
거래당사자의 인적 사항
물건의 표시
계약일
거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
물건의 인도일시
권리이전의 내용
계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
중개대상물확인·설명서 발급일자
그 밖의 약정내용
※ 임대차계약서를 작성하면 계약서에 기재된 대로 권리와 의무를 부담하므로 신중해야 합니다. 특히 업종특약, 권리금, 주차장 이용 등 문제가 발생할 있는 부분에 대해서는 꼼꼼히 확인한 후 임대인과 충분히 협의해 계약서에 기재합니다.
※ 상가건물 임대차계약 작성 및 특약사항 등에 관한 더 자세한 사항은 이 사이트 <상가건물 임대차, 임대차계약서의 작성>에서 확인하실 수 있습니다.
계약 후 받아야 할 서류
임대차계약 시 다음의 서류를 확인하고 보관하는 것이 좋습니다.
상가건물 임대차 계약서(「공인중개사법」 제26조제1항)
√ 개업공인중개사가 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 거래당사자는 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제30조제1항).
√ 또한, 개업공인중개사가 적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 않거나 보존하지 않은 경우 등록관청은 6개월의 범위에서 기간을 정해 개업공인중개사에게 업무 정지를 명할 수 있습니다(「공인중개사법」 제39조제1항제8호).
중개대상물 확인·설명서(「공인중개사법」 제25조제3항)
√ 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 달라 재산상의 손해가 발생한 경우 거래당사자는 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제25조제3항 및 제30조제1항 참조).
√ 또한, 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우 등록관청은 6개월의 범위 안에서 기간을 정해 개업공인중개사에게 업무 정지를 명할 수 있습니다(「공인중개사법」 제39조제1항제6호).
개업공인중개사가 중개 사고에 대비하기 위해 보증보험 또는 공제조합에 가입하고 받은 공제증서
√ 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 않거나 관계 증서의 사본 또는 관계 증서에 관한 전자문서를 교부하지 않은 경우 개업공인중개사는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공인중개사법」 제51조제3항제5호).
√ 또한, 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 않고 업무를 개시한 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있습니다(「공인중개사법」 제38조제2항제8호).
대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생깁니다.
대항요건의 완비
개념
“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
대항력 발생요건
임차인은 임차등기를 하지 않더라도 ① 건물의 인도를 받고, ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
효력
대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).
※ 대항력 등(「상가건물 임대차보호법」 제3조)의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항). 그 밖에 상가건물 임대차의 대항력 및 보증금 보호에 관한 자세한 사항은 이 사이트 『상가건물 임대차』의<상가건물 임대차계약-보증금의 보호>에서 확인하실 수 있습니다.
우선변제권
개념
“우선변제권”이란 임차인이 일정 요건을 갖출 경우 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 참조).
우선변제권의 요건
① 대항요건을 갖추고(건물 인도, 사업자등록 신청), ② 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 임차인은 우선변제권을 가지게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
권리금 회수기회 보호
권리금의 개념
"권리금"이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항).
※ 권리금 정의 및 회수기회 보호, 적용 제외 등(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3부터 제10조의7까지)의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
"권리금 계약"이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 위와 같은 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제2항).
권리금 회수기회 보호
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 됩니다. 다만, 「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제1항 및 제2항).
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
다음의 어느 하나에 해당하는 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
√ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
√ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
√ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
√ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
임대인의 손해배상 책임
임대인이 위의 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제3항 전단).
이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제3항 후단).
임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제4항).
임차인의 정보제공 의무
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제5항).
권리금 적용 제외
「상가건물 임대차보호법」 제10조의4의 규정은 다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의5).
임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 전통시장은 제외)
임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
※ 권리금에 대한 자세한 내용은 이 사이트 『상가건물 임대차』의 <임대차의 종료-투하 비용의 회수-권리금>에서 확인할 수 있습니다