점포계약

개요

상가건물 임대차계약이 종료된 경우 권리금을 회수하는 것은 임차인에게 중요한 문제가 됩니다.「상가건물 임대차보호법」이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있지만, 임차인은 권리금 회수기회를 최대한 보장받기 위하여 임대인과 권리금 회수에 관한 사항을 별도로 약정하고 그 내용을 임대차계약서에 기재하는 것이 좋습니다.

점포 임차인은 임차등기를 하지 않더라도 ① 건물의 인도를 받고, ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기고, 대항력을 갖추면 건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자에게 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.

점포계약

개념

“상가건물 임대차계약”이란 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조 참조).

계약서 작성

임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 합니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

거래당사자의 인적 사항

물건의 표시

계약일

거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

물건의 인도일시

권리이전의 내용

계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

중개대상물확인·설명서 발급일자

그 밖의 약정내용

계약기간

기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 기간은 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 계약은 존속하는 것으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항).

권리금에 관한 특약

“권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항).

권리금의 회수는 전 임차인에게 권리금을 지급하고 세탁소를 운영하는 임차인에게 중요한 문제가 됩니다.

임차인은 권리금 회수기회를 최대한 보장받기 위하여 권리금 회수에 관한 사항을 임대인과 약정하고, 그 내용을 임대차계약서에 기재하는 것이 좋습니다.

보증금 보호를 위한 조치

대항요건의 완비

개념

“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항 참조).

대항력 발생요건

임차인은 임차등기를 하지 않더라도 ① 건물의 인도를 받고, ② 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

효력

대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 참조).

임차건물에 경매가 실시된 경우 임차건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제8조).

우선변제권

개념

“우선변제권”이란 임차인이 일정 요건을 갖출 경우 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 참조).

우선변제권의 요건

① 대항요건을 갖추고(건물 인도, 사업자등록 신청), ② 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 임차인은 우선변제권을 가지게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

확정일자

“확정일자”란, 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재함을 인정한 날짜를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」제4조제1항 참조).

신규로 사업자등록을 신청하는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당 부분의 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출해 확정일자를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제1항 및 제2항 참조).