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개요
민간건설임대주택 및 임대사업자가 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택은 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항에 관하여 「주택법」에 따라 관리해야 합니다.
300세대 이상이거나, 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식의 공동주택은 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 기술인력과 장비를 갖추고 인가를 받아 자체관리해야 합니다.
임대주택의 공용부분 관리
「공동주택관리법」에 따른 관리대상 임대주택
① 민간건설임대주택 및 ② 임대사업자가 「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 「공동주택관리법」을 적용합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제1항).
민간임대주택에 적용되는 「공동주택관리법」 규정
민간임대주택의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 다음의 규정만을 적용합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제2항).
임대주택 관리 위반자에 대한 제재
민간임대주택의 관리에 관한 사항을 위반하여 민간임대주택을 관리한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제65조제3항제6호).
주택관리업자를 통한 공용부분의 위탁관리 또는 자체관리
대상 민간임대주택의 규모
임대사업자는 민간임대주택단지별로 다음의 어느 하나에 해당하는 규모 이상의 민간임대주택에 대하여 ① 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나, ② 「공동주택관리법 시행령」 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖춰 시장·군수·구청장의 인가를 받아 자체관리해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항, 제3항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제3항·제4항).
300세대 이상의 공동주택
150세대 이상의 공동주택으로서 승강기가 설치된 공동주택
150세대 이상의 공동주택으로서 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식인 공동주택
자체관리 시 필요기준 및 인가절차
기술인력 및 장비 기준
임대사업자가 민간임대주택을 위탁하지 않고 자체관리하려면 다음의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제3항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제4항 및 「공동주택관리법 시행령」 별표 1).
인가신청 절차
임대사업자는 민간임대주택을 자체관리하기 위해 인가를 받으려면 자체관리 인가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제21조제1항 및 별지 제26호서식).
√ 기술인력의 인적사항 및 장비의 명세서
√ 관리 인력의 인적사항에 관한 서류
√ 단지 배치도
인가신청을 받은 시장·군수·구청장은 인가를 할 때에는 자체관리인가서를 임대사업자에게 내주어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제21조제2항 및 별지 제26호서식).
민간임대주택의 공동관리
임대사업자(둘 이상의 임대사업자를 포함)가 동일한 시(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도를 포함)·군 지역에서 민간임대주택을 관리하는 경우에는 단지별로「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제1항에 따른 임차인대표회의 또는 임차인 과반수(임차인대표회의를 구성하지 않은 경우만 해당)의 서면동의를 받은 경우로서 둘 이상의 민간임대주택단지를 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 인정하는 경우 공동으로 관리할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제4항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제5항).
공동관리하는 둘 이상의 민간임대주택단지에 기술인력 및 장비 기준을 적용할 때에는 둘 이상의 민간임대주택단지를 하나의 민간임대주택단지로 봅니다. 다만, 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 민간임대주택단지 간의 거리 및 안전성 등을 고려하여 민간임대주택단지마다 갖출 것을 요구하는 경우에는 그렇지 않습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제4항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제6항).