부당이득금·임료

전문

【원고(반소피고), 상고인】

함춘옥 외 37인 (소송대리인 변호사 김성훈)

【피고(반소원고), 피상고인】

주식회사 광영토건 (소송대리인 법무법인(유한) 원 담당변호사 이태운 외 2인)

【원심판결】

서울고등법원 2012. 5. 31. 선고 2011나62030(본소), 2011나62047(반소), 2011나62054(본소)(병합), 2011나62061(반소)(병합), 2011나62078(본소)(병합), 2011나62085(반소)(병합) 판결

【주 문】

원심판결의 원고(반소피고)들 패소 부분 중 표준임대료 인상분에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고(반소피고)들의 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 반소의 요건에 관한 법리오해 주장에 관하여

가. 민사소송법 제269조 제1항에 의하면 반소청구는 소송절차를 현저히 지연시키지 아니하여야 하고, 본소의 청구 또는 방어방법과 서로 관련이 있어야 하는바, 본소와 반소청구의 목적물 또는 발생원인에 사실상 공통되는 점이 있으면 본소와 반소청구는 관련이 있다고 보아야 한다(대법원 1967. 3. 28. 선고 67다116, 117, 118 판결 참조).

나. 이 사건 본소청구는 이 사건 임대차계약 중 표준임대보증금을 초과하는 임대보증금 부분이 무효라는 이유로 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)가 수령한 임대보증금 중 무효인 부분의 반환을 구하는 것이고, 이 사건 반소청구는 같은 임대차계약의 임대목적물에 관하여 임대보증금 및 임대료 증액청구를 하였음을 이유로 증액된 금원의 지급을 구하는 것으로, 이 사건 본소청구와 반소청구는 그 목적물 또는 발생원인에 공통되는 점이 있으므로 서로 관련이 있다고 할 것이다. 그리고 이 사건 소송의 경과에 비추어 보면 피고의 반소가 소송절차를 현저히 지연시키는 것이라고 할 수 없다.

따라서 피고의 반소가 부적법하다는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)들의 주장은 이유 없다.

2. 임대보증금 및 임대료 증액청구에 관한 법리오해 등 주장에 관하여

가. 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되고, 2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제20조 제2항은 건설임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 주택임대차보호법으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다고 규정하고, 주택임대차보호법 제7조는 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같이 전세가격지수와 이 사건 임대아파트 인근의 아파트 전세가격, 이 사건 임대아파트의 공시가격, 주거비가 상승한 사실 등을 인정하였다.

나아가 원심은, 위와 같은 임대주택법과 주택임대차보호법의 각 규정과 이 사건 임대차계약서 제6조에서 1. 물가 기타 경제적 여건의 변동이 있을 때, 2. 피고가 임대하는 주택 상호간 또는 인근 유사지역의 임대주택간에 임대조건의 균형상 조정할 필요가 있을 때, 3. 임대주택과 부대시설 및 부지의 가액에 현저한 변동이 있을 때 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 임대차계약 당시 당사자들이 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이 발생하여 종전의 임대조건을 임대인에게 강요하는 것이 현저히 부당하다고 인정되는 경우에만 예외적으로 임대인이 임대보증금 및 임대료의 증액을 청구할 수 있다고 제한적으로 해석할 수는 없고, 위 사실관계에 의하면 피고가 이 사건 임대보증금 및 임대료의 증액을 청구한 때에는 당초 임대차계약을 체결한 때에 비하여 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 관계 법령 및 이 사건 임대차계약에 따라 5%의 임대보증금 및 임대료 증액사유가 인정된다고 판단하였다.

다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 논리와 경험의 법칙에 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 구 임대주택법상 임대보증금 및 임대료 증액사유에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

3. 표준임대보증금 및 표준임대료 산정에 관한 법리오해 주장에 관하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 구 임대주택법 시행령(2007. 3. 27. 대통령령 제19975호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 등 관계 법령에 따라 최초 임대보증금 및 임대료의 상한이 되는 표준임대보증금 및 표준임대료는 건설교통부장관이 고시한 공공건설임대주택 표준건축비(2004. 9. 20. 건설교통부고시 제2004-232호)에 따른 표준건축비가 아니라 피고가 실제로 투입한 건축비(이하 ‘실제 건축비’라 한다)를 기준으로 산정하여야 함에도 표준건축비를 기준으로 산정한 결과 이 사건 임대아파트의 표준임대보증금 및 표준임대료가 이미 과다하게 산정되어 있으므로 피고의 임대보증금 및 임대료 증액청구가 인정되어서는 아니 된다는 원고들의 주장을 다음과 같이 판단하여 배척하였다.

즉, ① 구 임대주택법 시행령 제12조 제2항은 건설교통부장관은 공공건설임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정함에 있어 당해 주택의 건설원가, 당해 임대주택 주변지역의 임대보증금 및 임대료 수준 등 그 조항에서 들고 있는 여러 요소를 고려하여야 한다고 정하고 있는 점, ② 구 임대주택법 시행규칙(2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의3 제2항과 [별표 1]의 제2호 (가)목, (라)목은 건설교통부장관이 고시하는 표준건축비를 상한가격으로 하여 입주자모집승인권자가 산정한 건축비를 건설원가에 반영하도록 규정하고 있을 뿐, 실제 건축비를 건설원가에 그대로 반영하도록 규정하고 있지 않은 점, ③ 입주자모집승인권자가 건축비와 택지비를 기준으로 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’을 산정하는 시점에는 공공건설임대주택이 완공되지 않아 실제 건축비를 산정하는 것이 불가능하므로, 입주자모집승인권자로서는 공공건설임대주택 표준건축비 고시에서 정한 표준건축비의 범위 내에서 건설원가의 전제가 되는 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’을 산정할 수밖에 없는 점, ④ 관계 법령에 공공건설임대주택의 완공 후에 실제 건축비를 기준으로 건설원가를 재산정하여 표준임대보증금 및 표준임대료를 조정하도록 하는 규정이 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 건설교통부장관이 고시한 공공건설임대주택 표준건축비를 기준으로 하여 산정한 건설원가에 기초한 이 사건 임대아파트에 대한 표준임대보증금 및 표준임대료가 관계 법령을 위반하여 과다하게 산정되었다고 볼 수 없다는 것이다.

나. (1) 관계 법령의 규정들을 종합하여 보면, 표준임대보증금 및 표준임대료 중 감가상각비, 수선유지비 및 자기자금이자에 관한 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 표준임대보증금 및 표준임대료의 산정과 관련한 건축비에 관한 법리를 오해한 위법이 없다(상고이유에서 들고 있는 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결은 분양전환가격의 산정기준이 되는 임대주택의 건축비에 관한 것으로 이 사건과 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다).

(2) 그러나 표준임대료 중 화재보험료 및 제세공과금에 관한 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다.

구 임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 고시(2004. 4. 2. 건설교통부고시 제2004-70호로 전문 개정된 것, 이하 ‘이 사건 고시’라 한다) 제3조는 “표준임대료는 당해 주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료 등), 제세공과금(단, 임대의무기간이 10년인 임대주택의 경우에 한한다), 기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중 일정비율에 해당하는 금액(이하 ‘자기자금이자’라 한다)을 합한 금액으로 하며, 각 항목별 산출기준은 다음과 같다”고 규정하면서, (다)목에서 “화재보험료(재해보험료) 및 기금이자 : 실제지급금액”이라고 규정하고, (라)목에서 “제세공과금 : 재산세 및 종합토지세, 도시계획세 등 부가세를 포함”이라고 규정하고 있다.

이와 같이 이 사건 고시는 표준임대료 중 화재보험료는 임대사업자의 실제지급금액을 기준으로 산출하도록 명시적으로 규정하고 있고, 제세공과금은 임대사업자가 실제 부담한 비용 보전의 성격을 가지고 있는 점에 비추어 볼 때, 최초 임대료의 상한이 되는 표준임대료 중 화재보험료와 제세공과금은 표준건축비에 기초하여 추정한 금액이 아니라 임대사업자의 실제지급금액으로 산출하여야 한다.

그럼에도 불구하고 원심은 그 판시와 같은 이유로 화재보험료와 제세공과금도 표준건축비에 기초하여 추정한 금액으로 산출하여 표준임대료를 산정하여야 한다고 판단한 다음 그와 같이 산정한 표준임대료의 5% 상당의 증액청구를 인용하였는바, 이러한 원심판결은 표준임대료의 산정에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

4. 결론

그러므로 원심판결의 원고들 패소 부분 중 표준임대료 인상분에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고들의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 민일영(재판장) 이인복 박보영(주심) 김신