3/4 · 별표 1~5
- 제1장 총칙
- 제7장 공공주택의 매입
- 별표 1~5
- 부칙
별표 1특별관리지역에서 허가를 받아 할 수 있는 행위(제8조제1항 관련)
■ 공공주택 특별법 시행령 [별표 1] <개정 2025. 8. 5.>
특별관리지역에서 허가를 받아 할 수 있는 행위(제8조제1항 관련)
1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질 변경
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│시설의 종류 │건축 또는 설치의 범위 │
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│가. 특별관리지역 │ │
│의 계획적 관리 │ │
│에 도움이 되는 │ │
│시설 │ │
│ │ │
│ 1) 공공목적의 │(1) 국방ㆍ군사에 관한 시설 및 교정시설 │
│시설 │(2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ │
│ │군계획시설 │
│ │ │
│ 2) 실외체육시 │(1) 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제6조에 따른 생활체육시 │
│설 │설 중 배구장, 테니스장, 배드민턴장, 게이트볼장, 롤러스케이트장, 잔 │
│ │디(인조잔디를 포함한다. 이하 같다)축구장, 잔디야구장, 농구장, 야외 │
│ │수영장, 궁도장, 사격장, 승마장, 씨름장, 양궁장 및 그 밖에 이와 유사 │
│ │한 체육시설로서 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 운동시설(골프 │
│ │연습장은 제외한다) 및 그 부대시설 │
│ │(2) (1)의 부대시설은 탈의실, 세면장, 화장실, 운동기구 보관창고와 간이 │
│ │휴게소를 말하며, 그 건축 연면적은 200제곱미터 이하로 하되, 시설 부 │
│ │지면적이 2,000제곱미터 이상인 경우에는 그 초과하는 면적의 1,000분 │
│ │의 10에 해당하는 면적만큼 추가로 부대시설을 설치할 수 있다. │
│ │(3) 승마장의 경우 실내마장, 마사 등의 시설을 2,000제곱미터 이하의 규 │
│ │모로 설치할 수 있다. │
│ │ │
│ 3) 청소년수련 │국가 또는 지방자치단체가 설치하는 것으로서 「청소년활동 진흥법」 │
│시설 │제2조제2호에 따른 청소년활동시설 중 청소년수련관, 청소년수련원 및 │
│ │청소년야영장만 해당한다. │
│ │ │
│ 4) 지역공공시 │(1) 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 보건소(「노인복지법」 제34조 │
│설 │제1항제1호에 따른 노인요양시설을 병설하는 경우 이를 포함한다), │
│ │보건진료소 │
│ │(2) 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 「노인복지법」 제34조에 따른 │
│ │노인의료복지시설 │
│ │(3) 경찰파출소, 119안전신고센터, 초소 │
│ │(4) 「영유아보육법」 제2조제3호에 따른 어린이집 │
│ │(5) 도서관: 건축 연면적 1,000제곱미터 이하의 규모로 한정한다. │
│ │ │
│ 5) 그 밖에 이와 │(1) 해당 특별관리지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 주민의 편 │
│유사한 것으로 │의, 그 밖의 공공의 이익을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법 │
│서 입지가 불 │률」 제25조부터 제28조까지 및 제30조에 규정된 절차를 거쳐 관할 │
│가피한 시설 │특별관리지역으로의 이전ㆍ입지가 불가피하다고 인정하는 시설로 한 │
│ │정한다. │
│ │(2) 부지면적은 1,000제곱미터 이하로 한정한다. │
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│나. 특별관리지역 │(1) 1) 및 2)의 경우에는 특별관리지역에서 농림업 또는 수산업에 종사 │
│주민의 주거ㆍ │하는 자가 설치하는 경우만 해당한다. │
│생활편익 및 생 │(2) 이 영에서 정하는 사항 외에 콩나물 재배사, 버섯 재배사의 구조와 │
│업을 위한 시설 │입지기준에 관하여는 시 조례로 정할 수 있다. │
│ │(3) 사육장, 콩나물 재배사, 버섯 재배사는 1가구(특별관리지역에서 주택 │
│ │을 소유하면서 거주하는 1세대를 말한다. 이하 같다)당 1개 시설만 건 │
│ │축할 수 있다. │
│ │ │
│ 1) 동식물 관련 │ │
│시설 │ │
│ │ │
│ 가) 잠실(蠶室) │뽕나무밭 조성면적 2,000제곱미터당 또는 뽕나무 1,800주당 50제곱미터 │
│ │이하로 설치하여야 한다. │
│ │ │
│ 나) 저장창고 │소ㆍ말 등의 사육과 낙농을 위하여 설치하는 경우만 해당한다. │
│ │ │
│ 다) 양어장 │유지(溜池)ㆍ하천ㆍ저습지 등 농업생산성이 극히 낮은 토지에 설치하여 │
│ │야 한다. │
│ │ │
│ 라) 사육장 │꿩, 우렁이, 달팽이, 지렁이, 그 밖에 이와 비슷한 새ㆍ곤충 등의 사육을 위 │
│ │하여 임야 외의 토지에 설치하는 경우로서 1가구당 기존 면적을 포함하여 │
│ │300제곱미터 이하로 설치하여야 한다. │
│ │ │
│ 마) 콩나물 재 │(1) 1가구당 기존면적을 포함하여 300제곱미터 이하로 설치하여야 한다. │
│배사 │(2) 콩나물재배사에는 10제곱미터 이하의 관리실을 설치할 수 있으며, │
│ │콩나물재배사를 다른 시설로 용도변경하는 경우에는 관리실을 철거 │
│ │하여야 한다. │
│ │ │
│ 바) 버섯 재배 │1가구당 기존 면적을 포함하여 500제곱미터 이하로 설치하여야 한다. │
│사 │ │
│ │ │
│ 사) 퇴비사 및 │기존 면적을 포함하여 300제곱미터(퇴비사 및 발효퇴비장의 합산면적을 │
│발효퇴비장 │말한다) 이하로 설치하되, 발효퇴비장은 유기농업을 위한 경우에만 설치 │
│ │할 수 있다. │
│ │ │
│ 아) 육묘 및 종 │ │
│묘배양장 │ │
│ │ │
│ 자) 온실 │수경재배ㆍ시설원예 등 작물재배를 위한 경우로서 재료는 유리, 플라스 │
│ │틱, 그 밖에 이와 비슷한 것을 사용하여야 하며, 그 안에 온실의 가동에 │
│ │직접 필요한 기계실 및 관리실을 66제곱미터 이하로 설치할 수 있다. │
│ │ │
│ 2) 농수산물 보관 │ │
│및 관리 관련 시 │ │
│설 │ │
│ │ │
│ 가) 창고 │(1) 특별관리지역 안의 토지를 소유하면서 영농에 종사하는 자가 특별관 │
│ │리지역 안의 토지 또는 그 토지와 일체가 되는 토지에서 생산되는 생 │
│ │산물 또는 수산물을 저장하기 위한 경우와 농기계를 보관하기 위한 │
│ │경우에는 기존 면적을 포함하여 150제곱미터 이하로 설치하여야 한 │
│ │다. 이 경우 해당 토지면적이 10,000제곱미터를 초과하는 경우에는 그 │
│ │초과하는 면적의 1,000의 10에 해당하는 면적만큼 창고를 추가로 설 │
│ │치할 수 있다. │
│ │(2) 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따른 영농조 │
│ │합법인 및 같은 법 제19조에 따른 농업회사법인이 특별관리지역의 │
│ │농작업 대행을 위하여 사용하는 농기계를 보관하기 위한 경우에는 │
│ │기존 면적을 포함하여 200제곱미터 이하로 설치하여야 한다. │
│ │ │
│ 나) 가설건축 │농림수산업용 기자재의 보관이나 농림수산물의 건조 또는 단순가공을 │
│물 │위한 경우로서 기존 면적을 포함하여 100제곱미터 이하로 설치하여야 │
│ │한다. │
│ │ │
│ 다) 지역특산 │「물환경보전법」, 「대기환경보전법」 및 「소음ㆍ진동관리법」에 따 │
│물가공작업 │른 배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상이 아닌 경우로서 지역특산물 │
│장 │(해당 지역에서 지속적으로 생산되는 농산물ㆍ축산물ㆍ임산물로서 해당 │
│ │시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정하여 공고한 것을 말한다)을 가공하기 위 │
│ │하여 1가구당 기존 면적을 포함하여 100제곱미터 이하로 설치하여야 한 │
│ │다. │
│ │ │
│ 라) 관리용 건 │(1) 관리용 건축물을 설치할 수 있는 경우와 그 규모는 다음과 같다. 다 │
│축물 │만, (가)ㆍ(나)ㆍ(라)에 따라 관리용 건축물을 설치하는 경우에는 생 │
│ │산에 직접 이용되는 토지 또는 양어장의 면적이 2,000제곱미터 이상 │
│ │이어야 한다. │
│ │ (가) 과수원, 초지, 유실수ㆍ원예ㆍ분재 재배지역에 설치하는 경우에 │
│ │는 생산에 직접 이용되는 토지면적의 1,000분의 10 이하로서 기 │
│ │존 면적을 포함하여 66제곱미터 이하로 설치하여야 한다. │
│ │ (나) 양어장에 설치하는 경우에는 양어장 부지면적의 1,000분의 10 │
│ │이하로서 기존 면적을 포함하여 66제곱미터 이하로 설치하여야 │
│ │한다. │
│ │ (다) 「농어촌정비법」 제2조제16호다목에 따른 주말농원에 설치하 │
│ │는 경우에는 임대농지면적의 1,000분의 10 이하로서 기존 면적을 │
│ │포함하여 66제곱미터 이하로 설치하여야 한다. │
│ │ (라) 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따른 영 │
│ │농조합법인 및 같은 법 제19조에 따른 농업회사법인이 특별관리 │
│ │지역의 농작업 대행을 위하여 설치하는 경우에는 기존 면적을 포 │
│ │함하여 66제곱미터 이하로 설치하여야 한다. │
│ │(2) 농기구와 비료 등의 보관과 관리인의 숙식 등의 용도로 쓰기 위하여 │
│ │조립식 가설건축물로 설치하여야 하며, 주된 용도가 주거용이 아니어 │
│ │야 한다. │
│ │(3) 관리용 건축물의 건축허가 신청 대상 토지가 신청인이 소유하거나 │
│ │거주하는 주택을 이용하여 관리가 가능한 곳인 경우에는 건축허가를 │
│ │하지 아니하여야 한다. 다만, (1)(다)ㆍ(라)의 경우에는 그렇지 않다. │
│ │(4) 관리의 대상이 되는 시설이 폐지된 경우에는 1개월 이내에 관리용 │
│ │건축물을 철거하고 원상복구하여야 한다. │
│ │(5) 관리용 건축물의 부지는 당초의 지목을 변경할 수 없다. │
│ │ │
│ 3) 주택(「건축 │건축할 수 있는 경우는 다음과 같다. │
│법 시행령」 │(1) 특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 특별관리지역 지정 │
│별표 1 제1호 │당시부터 있던 기존의 주택[「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 │
│가목에 따른 │등재된 주택을 말한다. 이하 (2)에서 같다]이 있는 토지에만 주택을 │
│단독주택을 │신축할 수 있다. │
│말한다. 이하 │(2) (1)에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제6조 │
│이 호에서 같 │의2제2항에 따라 수립된 특별관리지역 관리계획에 부합한 곳에 주택 │
│다) │을 신축할 수 있다. │
│ │ (가) 기존의 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관 │
│ │한 법률」에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 │
│ │수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지 │
│ │(철거일 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다)에 신축하는 경우 │
│ │ (나) 기존의 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 │
│ │그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개 │
│ │월 이내에 소유권을 확보한 토지를 포함한다)에 신축하는 경우 │
│ │ │
│ 4) 근린생활시 │증축 및 신축할 수 있는 시설은 다음과 같다. │
│설 │(1) 주택을 용도변경한 근린생활시설 또는 1999년 6월 24일 이후에 신축 │
│ │된 근린생활시설만 증축할 수 있다. │
│ │(2) 특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 특별관리지역 지정 │
│ │당시부터 있던 기존의 주택(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 │
│ │등재된 주택을 말한다)이 있는 토지에만 근린생활시설을 신축할 수 │
│ │있다. │
│ │ │
│ 가) 슈퍼마켓 │ │
│및 일용품 │ │
│소매점 │ │
│ │ │
│ 나) 휴게음식 │(1) 휴게음식점ㆍ제과점 또는 일반음식점을 건축할 수 있는 자는 개발제 │
│점ㆍ제과점 │한구역과 공공주택지구 및 특별관리지역에 거주한 기간이 연속하여 │
│및 일반음 │5년 이상인 거주자이어야 한다. │
│식점 │(2) 건축물의 연면적은 300제곱미터 이하이어야 하며, 인접한 토지를 이 │
│ │용하여 300제곱미터 이하의 주차장을 설치할 수 있다. 다만, 휴게음식 │
│ │점 또는 일반음식점을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지를 │
│ │원래의 지목으로 환원하여야 한다. │
│ │ │
│ 다) 이용원ㆍ │공장이 부설된 세탁소는 제외한다. │
│미용원 및 │ │
│세탁소 │ │
│ │ │
│ 라) 의원ㆍ치 │ │
│과의원ㆍ한 │ │
│의원ㆍ침술 │ │
│원ㆍ접골원 │ │
│및 조산소 │ │
│ 마) 탁구장 및 │ │
│체육도장 │ │
│ 바) 기원 │ │
│ 사) 당구장 │ │
│ 아) 금융업소 │ │
│ㆍ사무소 │ │
│및 부동산 │ │
│중개업소 │ │
│ │ │
│ 자) 수리점 │자동차전문정비업소, 자동차경정비업소(자동차부품의 판매 또는 간이수 │
│ │리를 위한 시설로서 「자동차관리법 시행령」 제12조제1항에 따른 자동 │
│ │차정비업시설의 종류에 해당되지 않는 시설을 말한다)를 포함한다. │
│ │ │
│ 차) 사진관ㆍ │ │
│표구점ㆍ학 │ │
│원ㆍ장의사 │ │
│및 동물병 │ │
│원 │ │
│ │ │
│ 카) 목공소ㆍ │ │
│방앗간 및 │ │
│독서실 │ │
│ │ │
│ 5) 주민공동이 │ │
│용시설 │ │
│ │ │
│ 가) 마을 진입 │특별관리지역 및 인접지역의 주민이 마을 공동으로 축조(築造)하는 경 │
│로, 농로, 제 │우만 해당한다. │
│방 │ │
│ │ │
│ 나) 마을 공동 │지방자치단체가 설치하거나 마을 공동으로 설치하는 경우만 해당한다. │
│주차장, 마 │ │
│을 공동작 │ │
│업장, 경로 │ │
│당, 노인복 │ │
│지관, 마을 │ │
│공동회관 │ │
│ │ │
│ 다) 공동구판 │(1) 지방자치단체 또는 「농업협동조합법」에 따른 조합, 「산림조합 │
│장, 하치장, │법」에 따른 조합이 설치하거나 마을 공동으로 설치하는 경우만 해당 │
│창고, 농기 │한다. │
│계보관창고, │(2) 농기계수리소는 가설건축물 구조로 설치하되, 수리용 작업장 외에 │
│농기계수리 │관리실ㆍ대기실과 화장실은 건축 연면적 30제곱미터 이하로 설치할 │
│소, 농기계 │수 있다. │
│용유류판매 │(3) 공동구판장은 지역생산물의 저장ㆍ처리ㆍ단순가공ㆍ포장과 직접 판 │
│소 │매를 위한 경우(건축 연면적의 100분의 30 미만에 해당하는 면적 범 │
│ │위에서 슈퍼마켓, 일용품소매점, 휴게음식점, 금융업소 또는 방앗간의 │
│ │용도로 사용하기 위한 경우를 포함한다)로서 건축 연면적 1,000제곱 │
│ │미터 이하로 설치하여야 한다. │
│ │ │
│ 라) 화훼전시 │해당 특별관리지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 화훼의 저장 │
│판매시설 │ㆍ전시ㆍ판매를 위하여 설치하는 것을 말한다. │
│ │ │
│ 마) 간이휴게 │ │
│소 및 어린 │ │
│이놀이터 │ │
│ │ │
│ 바) 간이 급수 │ │
│용 양수장 │ │
│ │ │
│ 사) 낚시터시 │(1) 기존의 저수지 또는 유지를 이용하여 지방자치단체 또는 마을 공동 │
│설 및 그 관 │으로 설치ㆍ운영하거나 기존의 양어장을 이용하여 특별관리지역 안 │
│리용 건축 │의 거주자가 설치하는 경우만 해당한다. │
│물 │(2) 낚시용 좌대, 비가림막 및 차양막을 설치할 수 있으며, 50제곱미터 │
│ │이하의 관리실을 가설건축물로 설치할 수 있다. │
│ │ │
│ 아) 휴게소(고속 │(1) 해당 특별관리지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 수립하여 │
│국도에 설치 │고시하는 배치계획에 따라 국도ㆍ지방도 등 간선도로변에 설치하는 │
│하는 휴게소 │경우만 해당한다. │
│는 제외한 │(2) 휴게소 및 자동차용 액화석유가스 충전소의 부지면적은 3,300제곱미 │
│다), 주유소 │터 이하로, 주유소의 부지면적은 1,500제곱미터 이하로 한다. │
│(「석유 및 │ │
│석유대체연 │ │
│료 사업법 │ │
│시행령」 제 │ │
│2조제9호에 │ │
│따른 석유대 │ │
│체연료 주유 │ │
│소를 포함한 │ │
│다. 이하 같 │ │
│다) 및 자동 │ │
│차용 액화석 │ │
│유가스 충전 │ │
│소 │ │
│ │ │
│ 자) 버스 간이 │도로변에 설치하는 경우만 해당한다. │
│승강장 │ │
│ │ │
│ 차) 효열비, 유 │마을 공동으로 설치하는 경우만 해당한다. │
│래비, 사당, │ │
│동상, 그 밖 │ │
│에 이와 유 │ │
│사한 시설 │ │
│ │ │
│ 6) 기존 건축물 │「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 기존 건축물(가설건축물을 포함한 │
│의 개축ㆍ재 │다)의 동일한 용도 및 규모 안에서의 개축ㆍ재축을 말한다. │
│축 │ │
│ │ │
│ 7) 공사용 가설 │특별관리지역 안에서 허용되는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 위 │
│건축물 및 가 │한 공사용 가설건축물과 그 공사에 소요되는 블록ㆍ시멘트벽돌ㆍ쇄석 │
│설공작물 │(碎石: 부순 돌)ㆍ레미콘 및 아스콘 등을 생산하는 가설공작물을 말한 │
│ │다. │
│ │ │
│ 8) 축대, 옹벽, │지반의 붕괴 또는 그 밖의 재해를 예방하거나 복구하기 위한 시설을 말 │
│사방시설 등 │한다. │
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2. 관계 법령에 따라 적법하게 건축된 건축물에 대한 용도변경
가. 주택과 제1호나목4)에 따른 근린생활시설 간 용도변경하는 행위
나. 주택을 박물관, 미술관, 종교시설 또는 노유자시설로 용도변경하는 행위
다. 주택을 다른 용도로 용도변경한 건축물을 다시 주택으로 용도변경하는 행위
라. 특별관리지역에서 공장 등 신축이 금지된 건축물을 「건축법 시행령」 별표 1 제3호
에 따른 제1종 근린생활시설(안마원은 제외한다) 및 같은 표 제4호에 따른 제2종 근린
생활시설(단란주점, 안마시술소 및 노래연습장은 제외한다), 박물관, 미술관, 종교시설
또는 노유자시설로 용도변경(용도변경된 건축물을 다시 위에 열거한 시설로 용도변경
하는 경우를 포함한다)하는 행위
마. 공장을 연구소, 교육원, 연수원, 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제7
호에 따른 물류단지시설 중 창고(「고압가스 안전관리법」에 따른 고압가스, 「위험
물안전관리법」에 따른 위험물 및 「화학물질관리법」에 따른 인체급성유해성물질ㆍ
인체만성유해성물질ㆍ생태유해성물질이 아닌 물품을 저장하는 창고를 말한다)로 용
도변경하거나 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」 제34조제1호에 따
른 도시형공장으로 업종을 변경하기 위하여 용도변경하는 행위
바. 폐교된 학교시설을 기존 시설의 연면적의 범위에서 자연학습시설, 「청소년활동 진
흥법」 제10조제1호에 따른 청소년수련시설(청소년수련관ㆍ청소년수련원 및 청소년
야영장만 해당한다), 연구소, 교육원, 연수원, 도서관, 박물관, 미술관 또는 종교시설로
용도변경하는 행위
사. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제8조에 따라 가축의 사육이 제한된 지역
에 있는 기존 축사를 기존 시설의 연면적의 범위에서 그 지역에서 생산되는 농수산물
보관용 창고로 용도변경하는 행위
아. 제1호에 따른 건축 또는 설치의 범위에서 시설 상호 간에 용도변경하는 행위. 이 경
우 기존 건축물의 규모ㆍ위치 등이 새로운 용도에 적합하여 기존 시설을 확장할 필요
가 없어야 하며, 주택이나 근린생활시설로의 용도변경은 특별관리지역 지정 당시부터
지목이 대(垈)인 토지에 특별관리지역 지정 이후 건축된 건축물 또는 설치된 공작물만
가능하다.
3. 토지의 형질변경: 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 다음 각 목의 토지 형질변경
가. 농림수산업을 위한 개간 또는 초지 조성. 이 경우 개간 예정지는 경사도가 21도 이하,
초지 조성 예정지는 경사도가 36도 이하이어야 한다.
나. 경작 중인 논ㆍ밭을 환토(換土: 흙 바꾸기)하거나 객토(客土: 새 흙 넣기)하기 위한 토
석의 채취, 논ㆍ밭의 환토ㆍ개답(開沓)ㆍ개간(개간의 경우에는 경사도가 5도 이하로서
나무가 없는 토지만 해당한다)에 수반되는 골재의 채취
다. 농로(農路), 임도(林道), 「사도법」에 따른 사도(私道)를 설치하기 위한 토지의 형질
변경
라. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 공익사
업의 시행이나 재해로 인하여 인접지보다 지면이 낮아진 논밭의 영농을 위하여 50센
티미터 이상 성토(盛土)하는 행위
마. 기존의 공동묘지를 그 묘역의 범위에서 공설묘지로 정비하기 위한 토지의 형질변경
바. 농업용 늪지와 농업용수 공급시설을 설치하기 위한 토지의 형질변경
사. 주택 또는 근린생활시설 및 제1호나목5)에 따른 주민 공동이용시설 중 마을공동작업
장ㆍ마을공동회관 또는 공동구판장의 진입로 설치를 위한 토지의 형질변경
아. 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」에 따른 전통사찰의 진입로 설치를 위한 토
지의 형질변경. 이 경우 그 진입로의 너비는 4미터 이내로 하되, 차량의 교행(交行)이
나 대피 등 안전확보를 위한 곳에서는 그 너비를 8미터까지로 할 수 있다.
자. 특별관리지역의 지정 이전부터 방치된 광업폐기물ㆍ폐석(廢石) 및 광물찌꺼기를 제
거하기 위한 토지의 형질변경
차. 건축물이 철거된 토지 및 그 인접 토지를 녹지 등으로 조성하기 위한 토지의 형질변
경
카. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에 따
른 공익사업을 시행하기 위한 토석의 채취
타. 하천구역에서의 토석 및 모래ㆍ자갈의 채취와 저수지 및 수원지의 준설(浚渫)에 따른
골재의 채취
파. 대지화되어 있는 토지(관계 법령에 따른 허가 등 적법한 절차에 따라 조성된 토지의
지목이 대ㆍ공장용지ㆍ철도용지ㆍ도로용지ㆍ학교용지ㆍ수도용지ㆍ잡종지로서 건축
물이나 공작물이 건축 또는 설치되어 있지 않고 나무가 없는 토지를 말한다. 이하 같
다)에 노외주차장을 설치(주차 관리를 위한 연면적 20제곱미터 이하의 가설건축물의
설치를 포함한다)하기 위한 토지의 형질변경
하. 「주차장법」에 따른 건축물 부설주차장을 설치하기 위한 토지의 형질변경(기존의
대지에 설치할 수 없는 경우만 해당한다)
거. 「농어촌정비법」에 따른 주말농원에 노외주차장을 설치하기 위한 토지의 형질변경
(노외주차장의 면적이 600제곱미터 이하인 경우만 해당한다)
4. 죽목의 벌채
벌채 면적 500제곱미터 또는 벌채 수량 5세제곱미터 이상의 죽목을 벌채하는 행위
5. 토지의 분할
가. 분할된 후 각 필지의 면적이 330제곱미터 이상인 경우. 다만, 다음의 어느 하나에 해
당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.
1) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에
따른 공익사업을 시행하기 위한 경우
2) 인접 토지와 합병하기 위한 경우
3) 농로, 임도, 「사도법」에 따른 사도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위
한 경우
4) 별표 2 제3호가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을
하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다.
나. 가목에도 불구하고 「농지법」 제22조제2항제3호 등 다른 법령에서 분할 최소면적을
달리 정한 경우(분할 최소면적이 330제곱미터 미만인 경우는 제외한다)에는 그 분할
최소면적 이상인 경우로 한다.
6. 물건을 쌓아놓는 행위
대지화된 토지(관계 법령에 따른 허가 등 적법한 절차에 따라 조성된 토지의 지목이 대
ㆍ공장용지ㆍ철도용지ㆍ도로용지ㆍ학교용지ㆍ수도용지ㆍ잡종지로서 건축물이나 공작물
이 건축 또는 설치되어 있지 않고 나무가 없는 토지를 말한다)에 옮기기 쉽지 않은 물건
(「폐기물관리법」 제2조제1호에 따른 폐기물은 제외한다)을 1개월 이상 36개월 이하로
쌓아놓는 행위원문 파일별표 2특별관리지역에서의 행위허가에 관한 세부 기준(제8조제2항 관련)
■ 공공주택 특별법 시행령 [별표 2]
특별관리지역에서의 행위허가에 관한 세부 기준(제8조제2항 관련)
1. 일반적 기준
가. 특별관리지역의 훼손을 최소화하여 난개발을 방지할 수 있도록 필요한 최소 규모로
설치하여야 한다.
나. 해당 지역과 그 주변지역에 대기오염, 수질오염, 토질오염, 소음ㆍ진동ㆍ분진 등에 따
른 환경오염, 생태계 파괴, 위해 발생 등이 예상되지 않아야 한다. 다만, 환경오염의 방
지, 위해의 방지, 조경, 녹지의 조성, 완충지대의 설치 등의 조건을 붙이는 경우에는 그
렇지 않다.
다. 해당 지역과 그 주변지역에 있는 역사적ㆍ문화적ㆍ향토적 가치가 있는 지역을 훼손
하지 않아야 한다.
라. 토지의 형질을 변경하거나 죽목을 벌채하는 경우에는 표고, 경사도, 숲의 상태, 인근
도로의 높이와 배수 등을 고려하여야 한다.
마. 임야 또는 경지정리된 농지는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 부지에서
가능하면 제외하여야 한다.
바. 건축물을 건축하기 위한 대지면적이 60제곱미터 미만인 경우에는 건축물의 건축을
허가하지 아니하여야 한다. 다만, 기존의 건축물을 개축하거나 재축하는 경우에는 그
렇지 않다.
사. 빗물이 땅에 쉽게 스며들 수 있도록 가능하면 투수성 포장을 하여야 한다.
아. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 방재지구, 「자연재해대책법」에 따른
자연재해위험개선지구 및 「급경사지 재해예방에 관한 법률」에 따른 붕괴위험지역
에는 건축물의 건축을 허가해서는 안 된다. 다만, 안전ㆍ침수대책을 수립한 경우에는
그렇지 않다.
2. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
가. 건폐율 100분의 60 이하로 건축하되 높이 5층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로 한다.
나. 가목에도 불구하고 주택 또는 근린생활시설을 건축하는 경우에는 다음의 어느 하나
에 따른다.
1) 건폐율 100분의 60 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로
서 기존 면적을 포함하여 연면적 200제곱미터(개발제한구역과 공공주택지구 및 특별
관리지역에 거주한 기간이 연속하여 5년 이상인 거주자는 232제곱미터, 연속하여 10
년 이상 거주한 자는 300제곱미터) 이하. 이 경우 5년 이상 거주자 또는 10년 이상 거
주자가 연면적 200제곱미터를 초과하여 연면적 232제곱미터 또는 연면적 300제곱미
터까지 건축할 수 있는 경우는 1회로 한정한다.
2) 건폐율 100분의 20 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하
다. 둘 이상의 필지에 같은 용도의 건축물이 각각 있는 경우 그 필지를 하나의 필지로
합칠 수 있다. 이 경우 주택 및 근린생활시설은 나목2)의 기준에 적합하여야 하며, 주
택을 다세대주택으로 건축하는 경우에는 기존의 주택호수를 초과하지 않아야 한다.
라. 도로ㆍ상수도 및 하수도가 설치되지 아니한 지역에 대해서는 원칙적으로 건축물의
건축(건축물의 건축을 목적으로 하는 토지형질변경을 포함한다)을 허가해서는 아니
된다. 다만, 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 경우 등 해당 특별관리지역을 관할하
는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 그렇지 않다.
마. 이 영에서 건축이 허용되는 건축물 또는 공작물에 대해서는 「옥외광고물 등 관리
법」에 적합하게 간판 등을 설치할 수 있다.
3. 토지의 형질변경
가. 토지의 형질변경면적은 건축물의 건축면적 및 공작물의 바닥면적의 2배 이하로 한
다. 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그 해당 면적으로 한다.
1) 미곡종합처리장은 바닥면적의 3배 이하
2) 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우에는 기존면적을 포
함하여 330제곱미터 이하
3) 별표 1의 건축물 및 공작물과 관련하여 이 영 및 다른 법령에서 토지의 형질변경을
수반하는 시설을 설치할 것을 따로 규정한 경우에는 그 규정에서 허용하는 범위
나. 가목에 따른 토지의 형질변경을 할 때 해당 필지의 나머지 토지의 면적이 60제곱미
터 미만이 되는 경우에는 그 나머지 토지를 포함하여 토지의 형질변경을 할 수 있다.
다만, 토지의 형질변경 전에 미리 토지분할을 한 경우로서 가목에 따른 토지의 형질
변경 면적에 적합하게 분할할 수 있었음에도 해당 면적을 초과하여 분할한 경우에는
그렇지 않다.
다. 별표 1의 건축물(축사, 공사용 임시가설건축물 및 임시시설은 제외한다)의 건축 또는
공작물의 설치를 위한 토지의 형질변경 면적이 200제곱미터를 초과하는 경우에는 토
지의 형질변경 면적의 100분의 5 이상에 해당하는 면적에 대하여 식수 등 조경을 하
여야 한다.
라. 특별관리지역에서 시행되는 공공사업에 대지(건축물 또는 공작물이 있는 토지를 말
한다)의 일부가 편입된 경우에는 그 편입된 면적만큼 새로 대지를 조성하는 데 따르
는 토지의 형질변경을 할 수 있다. 이 경우 편입되지 아니한 대지와 연접하여 새로 조
성한 면적만으로는 관계 법령에 따른 시설의 최소 기준면적에 미달하는 경우에는 그
최소 기준면적까지 대지를 확장할 수 있다.
마. 토지의 형질변경의 대상인 토지가 연약한 지반인 경우에는 그 두께ㆍ넓이ㆍ지하수위
등의 조사와 지반의 지지력ㆍ내려앉음ㆍ솟아오름에 대한 시험을 하여 환토ㆍ다지기
ㆍ배수 등의 방법으로 그 토지를 개량하여야 한다.
바. 토지의 형질변경에 수반되는 성토 및 절토(切土)에 따른 비탈면 또는 절개면에 대하
여 옹벽 또는 석축의 설치 등 안전조치를 하여야 한다.
사. 토석의 채취는 다음의 기준에 따른다.
1) 주변의 상황ㆍ교통 및 자연경관 등을 종합적으로 고려하여야 한다.
2) 철도, 고속도로, 국도 및 시가지와 연결되는 간선도로의 가시권(可視圈)에서는 재해
에 따른 응급조치가 아니면 토석의 채취를 허가해서는 아니 된다. 이 경우 철도ㆍ고
속도로의 가시권은 철도ㆍ고속도로로부터 2킬로미터 이내의 지역을, 국도ㆍ간선도로
의 가시권은 국도ㆍ간선도로로부터 1킬로미터 이내의 지역을 말한다.원문 파일별표 3특별관리지역에서 허가를 받지 아니하고 할 수 있는 행위(제8조제3항 관련)
■ 공공주택 특별법 시행령 [별표 3] <개정 2021. 1. 5.>
특별관리지역에서 허가를 받지 아니하고 할 수 있는 행위(제8조제3항 관련)
1. 농림수산업을 하기 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위
가. 농사를 짓기 위하여 논ㆍ밭을 갈거나 50센티미터 이하로 파는 행위
나. 홍수 등으로 논ㆍ밭에 쌓인 흙ㆍ모래를 제거하는 행위
다. 경작 중인 논ㆍ밭의 지력(地力)을 높이기 위하여 환토ㆍ객토를 하는 행위(영리 목적
의 토사 채취는 제외한다)
라. 밭을 논으로 변경하기 위한 토지의 형질변경(머목의 행위와 병행할 수 있다)
마. 과수원을 논이나 밭으로 변경하기 위한 토지의 형질변경
바. 농경지를 농업생산성 증대를 목적으로 정지, 수로 등을 정비하는 행위
사. 채소ㆍ연초(건조용을 포함한다)ㆍ버섯의 재배와 원예를 위한 것으로서 다음의 요건
을 모두 갖춘 비닐하우스(이하 "농업용 비닐하우스"라 한다)를 설치(가설 및 건축을
포함한다. 이하 이 표에서 같다)하는 행위
1) 구조상 골조 부분만 목제ㆍ철제ㆍ폴리염화비닐(PVC) 등의 재료를 사용하고, 그 밖
의 부분은 비닐로 설치하여야 하며, 유리 또는 강화플라스틱(FRP)이 아니어야 한다.
다만, 출입문의 경우는 투명한 유리 또는 강화플라스틱(FRP) 등 이와 유사한 재료를
사용할 수 있다.
2) 화훼직판장 등 판매전용시설은 제외하며, 비닐하우스를 설치하여도 녹지가 훼손되지
아니하는 농지에 설치하여야 한다.
3) 기초는 가로, 세로 및 높이가 각각 40센티미터 이하인 규모에 한정하여 콘크리트 타
설을 할 수 있으며, 바닥은 콘크리트 타설을 하지 아니한 비영구적인 임시가설물(보
도블록이나 부직포 등 이와 유사한 것을 말한다)이어야 한다.
아. 농업용 분뇨장(탱크 설치를 포함한다)을 설치하는 행위
자. 과수원이나 경제작물을 보호하기 위하여 철조망(녹색이나 연두색 등의 울타리를 포
함한다)을 설치하는 행위
차. 10제곱미터 이하의 농업용 원두막을 설치하는 행위
카. 밭 안에 야채 등을 저장하기 위하여 토굴 등을 파는 행위
타. 나무를 베지 아니하고 나무를 심는 행위
파. 축사에 사료를 배합하기 위한 기계시설을 설치하는 행위(일반인에게 배합사료를 판
매하기 위한 경우는 제외한다)
하. 기존의 대지(담장으로 둘러싸인 내부를 말한다)에 15제곱미터 이하의 간이축사를 설
치하는 행위
거. 가축의 분뇨를 이용한 분뇨장에 취사ㆍ난방용 메탄가스 발생시설을 설치하는 행위
너. 농업용 비닐하우스 및 온실에서 생산되는 화훼 등을 판매하기 위하여 벽체(壁體) 없
이 33제곱미터 이하의 화분진열시설을 설치하는 행위
더. 농업용 비닐하우스에 탈의실 또는 농기구보관실, 난방용 기계실, 농작물의 신선도 유
지를 위한 냉장시설 등의 용도로 30제곱미터 이하의 임시시설을 설치하는 행위
러. 토지의 형질변경이나 대지 등으로의 지목변경을 하지 아니하는 범위에서 축사에 딸
린 가축방목장을 설치하는 행위
머. 영농을 위하여 높이 50센티미터 미만(최근 1년간 성토한 높이를 합산한 것을 말한다)
으로 성토하는 행위
버. 생산지에서 50제곱미터 이하의 곡식건조기 또는 비가림시설을 설치하는 행위
서. 축사운동장에 개방형 비닐하우스(축산분뇨용 또는 톱밥발효용을 말한다)를 설치하는
행위(축사용도로 사용하는 것은 제외한다)
어. 토지의 형질변경 없이 논에 참게ㆍ우렁이ㆍ지렁이 등을 사육하거나 사육을 위한 울
타리 및 비닐하우스를 설치하는 행위
저. 농산물수확기에 농지에 설치하는 30제곱미터 이하의 판매용 야외 좌판(그늘막 등을
포함한다)을 설치하는 행위
처. 저수지를 관리하기 위한 단순한 준설 행위(골재를 채취하기 위한 경우는 제외한다)
2. 주택을 관리하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위
가. 사용 중인 방을 나누거나 합치거나 부엌이나 목욕탕으로 바꾸는 경우 등 가옥 내부
를 개조하거나 수리하는 행위
나. 지붕을 개량하거나 기둥벽을 수선하는 행위
다. 외장을 변경하거나 칠하거나 꾸미는 행위
라. 내벽 또는 외벽에 창문을 설치하는 행위
마. 외벽 기둥에 차양을 달거나 수리하는 행위
바. 외벽과 담장 사이에 차양을 달아 헛간으로 사용하는 행위
사. 높이 2미터 미만의 담장ㆍ축대(옹벽을 포함한다)를 설치하는 행위(택지 조성을 위한
경우는 제외한다)
아. 우물을 파거나 장독대(광을 함께 설치하는 경우는 제외한다)를 설치하는 행위
자. 재래식 변소를 수세식 변소로 개량하는 행위
3. 마을공동사업인 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위
가. 공동우물(「지하수법」에 따른 먹는물용 지하수를 포함한다)을 파거나 빨래터를 설
치하는 행위
나. 마을도로(진입로를 포함한다) 및 구거(溝渠)를 정비하거나 석축(石築)을 개수ㆍ보수
하는 행위
다. 농로를 개수ㆍ보수하는 행위
라. 나지(裸地)에 녹화사업을 하는 행위
마. 토관을 매설하는 행위
4. 비주택용 건축물에 관련된 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위
가. 주택의 경우와 같이 지붕 개량, 벽 수선, 미화작업 또는 창문 설치를 하는 행위
나. 기존의 종교시설 경내(공지)에 종각ㆍ불상 또는 석탑을 설치하는 행위
다. 기존의 묘역에 분묘를 설치하는 행위
라. 종교시설의 경내에 일주문(一柱門)을 설치하는 행위
5. 건축물의 용도변경으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 축사ㆍ잠실 등의 기존 건축물을 일상 생업에 필요한 물품ㆍ생산물의 저장소나, 새끼
ㆍ가마니를 짜는 등의 농가부업용 작업장으로 일시적으로 사용하는 경우
나. 주택의 일부를 이용하여 부업의 범위에서 상점 등으로 사용하는 경우(관계 법령에
따른 허가 또는 신고 대상이 아닌 것만 해당한다)
다. 주택의 일부(종전의 부속건축물을 말한다)를 다용도시설 및 농산물건조실(건조를 위
한 공작물의 설치를 포함한다)로 사용하는 경우
라. 새마을회관의 일부를 경로당으로 사용하는 경우
6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 벌채 행위
가. 벌채 면적 500제곱미터 미만의 죽목 베기(연간 1천제곱미터를 초과할 수 없다)
나. 벌채 수량 5세제곱미터 미만의 죽목 베기(연간 10세제곱미터를 초과할 수 없다)
7. 물건을 쌓아 놓는 행위 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위
가. 대지화된 토지에 물건을 1개월 미만 쌓아 놓는 행위
나. 기존 건축물의 대지(적법하게 조성된 대지로 한정한다) 안에 물건을 쌓아 놓는 행위원문 파일별표 4존치부담금 단가산정방식 및 존치부지범위 등의 적용기준(제21조제3항 관련)
■ 공공주택 특별법 시행령 [별표 4] <개정 2025. 7. 31.>
존치부담금 단가산정방식 및 존치부지범위 등의 적용기준(제21조제3항 관련)
1. 용어 정의
가. "기존부지"란 존치 대상건축물 소유자가 소유하고 있는 토지를 말한다.
나. "취득부지"란 주택지구 토지이용계획 차원에서 획지(劃地: 구획된 한 단위의 토지를
말한다. 이하 같다)정리를 한 결과 기존부지 중 공공주택사업자가 취득하여야 할 부분
의 토지를 말한다.
다. "존치부지"란 기존부지에서 취득부지를 제외한 토지를 말한다.
라. "공급부지"란 획지정리를 한 후 그 존치되는 존치부지 외에 추가로 공급하는 부지로
서 기존부지 중 취득부지에 해당하는 면적의 취득공급부지(취득부지가 있는 경우로
한정한다)와 새로이 추가되는 면적의 초과공급부지를 합한 부지를 말한다.
마. "존치건축물부지"란 존치부지와 공급부지를 합한 부지를 말한다.
2. 산정 원칙
가. 존치부담금의 단가와 공급부지의 단가는 다음 표에 의하여 산출한다.
┌─────────────┬──────────────────────────────┐
│구 분 │산 정 방 법 │
├─────────────┼──────────────────────────────┤
│1) 존치부담금 단가(원/㎡) │기반시설 표준시설비용 × 용도가중치 × 부담률 × 지역감면율 │
├─────────────┼──────────────────────────────┤
│2) 공급부지 단가(원/㎡) │기존부지 취득단가 + 존치부담금 단가 │
├─────────────┴──────────────────────────────┤
│ 주: 가) "기반시설 표준시설비용"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제68조 │
│에 근거하여 국토교통부장관이 매년 고시하는 단위면적(㎡)당 가격을 말한다. │
│ 나) "용도가중치"란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 1의3에 따른 │
│건축물별 기반시설유발계수와 건축물 또는 토지용도를 고려하여 산정한 계수로서 │
│용도별로 각각 다음을 적용한다. │
│ - 주거용도 1.0, 상업ㆍ업무용도 2.6, 공업용도 1.9, 그 밖의 용도 2.1 │
│ 다) "부담률"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제68조제5항에 따른 민간 개발사 │
│업자의 부담률을 적용한다. │
│ 라) "지역감면율"이란 「수도권정비계획법」상 과밀억제권역 및 성장관리권역을 제외 │
│한 지역에만 적용하는 것으로서 50%로 한다. 다만, 공공주택사업자는 주택지구 여 │
│건 등을 고려하여 상ㆍ하 10% 포인트 범위에서 탄력적으로 적용할 수 있다. │
└────────────────────────────────────────────┘
나. 존치부담금은 존치부담금 단가에 존치부지 면적을 곱하여 산출한다.
다. 공급부지의 면적이 취득부지의 면적을 초과하여 공급하는 경우 초과 공급부지 면적
에 제24조제9항에 따른 해당 용도 토지의 공급가격을 적용하여 공급가격을 산출한다.
라. 존치건축물이 그 부지 대부분을 나지(裸地)상태로 사용하는 주차장시설 등인 경우에
는 해당 건축물의 면적에 건폐율 및 용적률을 적용하여 역산한 면적만을 그 존치건축
물에 대한 기존부지로 본다.
마. 존치건축물과 존치건축물부지의 소유권이 다른 경우 그 존치건축물부지 전부를 공급
부지로 보며, 그 공급단가는 해당용도에 따른 공급가격 결정방법에 따른다.
3. 존치부담금 부과 대상
법 제27조의2에 따라 존치하게 된 시설물의 존치부지(취득부지 및 공급부지는 제외한다)
4. 존치부담금 부과 및 납부 시기
가. 공공주택사업자는 법 제17조에 따른 지구계획에 반영되어 존치대상 건축물을 결정한
때에는 6개월 이내에 소유자에 대하여 납부 기한을 정하여 존치부담금을 부과할 수
있다.
나. 존치부담금을 부과 받은 자가 부과 받은 사항에 대하여 이의가 있는 경우에는 부과
받은 날부터 60일 이내에 공공주택사업자에게 이의신청사유를 적은 서면 및 증명자료
등을 제출하여 이의를 신청할 수 있다. 이 경우 이의신청을 받은 공공주택사업자는 그
신청을 받은 날부터 15일 이내에 그 결과를 신청인에게 서면으로 통보해야 한다.
다. 존치부담금의 납부기한 및 납부방법은 다음에 따른다.
1) 납부기한: 해당 공공주택지구조성사업의 준공일까지
2) 납부방법: 일시납부 또는 분할납부(연도별 납부를 포함한다). 이 경우 분할납부에
대해서는 공공주택사업자가 해당 공공주택지구조성사업의 시행으로 인한 보상금
액, 공급부지의 공급금액 및 존치시설물 소유자의 재무상태 등을 고려하여 개별적
으로 정할 수 있다.
5. 존치부담금의 면제
다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 존치부담금의 납부를 면제할 수 있다.
가. 공공청사, 학교, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하는 공공시설과 이와
유사한 시설을 존치하는 경우
나. 공원, 녹지 등 지방자치단체 등에 무상으로 귀속되는 지역으로서 현황이 보전되는 지
역 내의 건축물을 존치하는 경우
다. 존치 건축물이 공동주택으로서 법 제10조에 따라 주민 등의 의견청취를 위한 공고일
전에 입주자 모집공고가 완료되어 존치협의가 어려운 경우원문 파일별표 4의2복합지구의 유형과 유형별 지정기준(제35조의2제1항 관련)
■ 공공주택 특별법 시행령 [별표 4의2] <신설 2021. 9. 17.>
복합지구의 유형과 유형별 지정기준(제35조의2제1항 관련)
복합지구의 유형은 다음 각 목과 같다.
가. 주거상업고밀지구
나. 주거산업융합지구
다. 주택공급활성화지구
2. 제1호 각 목에 따른 복합지구의 유형별 지정기준은 다음 각 목과 같다.
가. 주거상업고밀지구로 지정할 수 있는 지역은 다음의 기준 모두에 해당하는
지역으로 한다.
1) 역세권 등 접근성은 양호하나 개발이 이루어지지 않거나 저조한 지역일
것
2) 면적이 5천제곱미터 이상일 것
3) 역승강장 경계의 반경 500미터 이내의 범위에서 국토교통부장관이 정하
여 고시하는 범위 이내일 것. 이 경우 복합사업을 시행하려는 면적의 과반
이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 범위 이내에 있는 경우에는 복합사
업을 시행하려는 면적 전체를 포함한 지역으로 할 수 있다.
4) 전체 건축물 중 20년 이상 경과한 노후건축물의 비율이 100분의 40 이상
의 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율 이상일 것
5) 용도지역의 종류, 호수(戶數) 밀도 등이 국토교통부장관이 정하여 고시
하는 요건에 해당할 것
나. 주거산업융합지구로 지정할 수 있는 지역은 다음의 기준 모두에 해당하는
지역으로 한다.
1) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제3호다목에
따른 준공업지역으로서 공장, 산업시설 등이 낙후되거나 주거지 인근에 위
치하고 있어 정비가 필요한 지역일 것
2) 면적이 5천제곱미터 이상인 지역일 것
3) 가목4) 및 5)에 해당하는 지역일 것
다. 주택공급활성화지구로 지정할 수 있는 지역은 다음의 기준 모두에 해당하
는 지역으로 한다.
1) 20년 이상 경과한 저층 노후주거지 비율이 높고, 기반시설이 열악하여
계획적인 개발이 필요한 지역일 것
2) 면적이 1만제곱미터 이상인 지역일 것
3) 가목4) 및 5)에 해당하는 지역일 것
3. 제2호가목4)ㆍ5)ㆍ나목3) 및 다목3)에도 불구하고 다음 각 목에 해당하는 토
지면적의 합이 복합지구로 지정할 전체 면적의 3분의 2 이상인 경우에는 제2호
가목4)ㆍ5)ㆍ나목3) 및 다목3)에 따른 노후건축물비율, 용도지역의 종류 및 호
수 밀도 등의 기준을 적용하지 않을 수 있다.
가. 국유재산 또는 공유재산인 토지
나. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 또는 「지방공기업
법」에 따른 지방공사가 소유하고 있는 토지
4. 지정권자는 제2호 각 목에 따른 지정기준에 해당하는 지역이 연접하고 있는
경우에는 연접한 지역을 포함하여 하나의 복합지구로 지정할 수 있다.원문 파일별표 4의3현물보상의 요건(제35조의9제2항 관련)
■ 공공주택 특별법 시행령 [별표 4의3] <개정 2025. 7. 31.>
현물보상의 요건(제35조의9제2항 관련)
1. 현물보상을 받을 수 있는 자의 요건은 다음 각 목의 구분에 따른다.
가. 주택으로 보상받을 수 있는 자: 복합지구 내 토지나 건축물의 전부를
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의에
응하여 공공주택사업자에게 양도(이하 이 표 및 별표 4의4에서 "협의양도"
라 한다)한 자로서, 법 제40조의10제5항에 따른 후보지 선정일 당시 다음의
어느 하나에 해당하는 복합지구토지등소유자 또는 법 제40조의10제5항의 후
보지 선정일 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 복합지구토지등소유자로부
터 법 제40조의10제7항에 따라 소유권을 이전받은 자. 이 경우 지분적립형
분양주택 또는 이익공유형 분양주택으로 현물보상을 받을 수 있는 자는 보
상계획 공고일 당시 무주택자이거나 1주택(해당 복합지구 내의 주택으로 한
정한다)만 소유하고 있는 자로 한다.
1) 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 무허가건축물로서 국토교통부
령으로 정하는 건축물을 포함한다. 이하 이 표에서 같다)을 소유한 자
2) 소유하고 있는 토지의 총면적이 60제곱미터 이상으로서 국토교통부장관
이 정하여 고시하는 면적 이상인 자
3) 소유하고 있는 토지나 건축물에 대한 보상금 총액(나목에 따라 주택 외
의 건축물로 현물보상을 받거나 법 제40조의10제6항제2호에 따라 토지로
현물보상을 받는 경우에는 그 현물보상 건축물의 분양가격 또는 현물보상
토지의 분양가격을 제외한 금액을 말한다. 이하 이 표에서 같다)이 현물보
상으로 공급하는 건축물 중 전용면적이 가장 작은 공동주택 1가구의 분양
가격 이상인 자
나. 주택 외의 건축물로 보상받을 수 있는 자: 복합지구 내 토지나 건축물의
전부를 공공주택사업자에게 협의양도한 복합지구토지등소유자
2. 현물보상을 받을 수 있는 자의 구체적인 요건은 국토교통부장관이 정하여 고
시하는 바에 따라 공공주택사업자가 정한다.원문 파일별표 4의4현물보상의 기준(제35조의9제4항 관련)
■ 공공주택 특별법 시행령 [별표 4의4] <개정 2025. 7. 31.>
현물보상의 기준(제35조의9제4항 관련)
1. 주택으로 현물보상하는 경우의 기준은 다음 각 목과 같다.
가. 1인이 하나 이상의 토지나 건축물을 협의양도한 경우에는 하나의 주택으
로 보상한다.
나. 여럿이 하나의 토지나 건축물을 협의양도한 경우에는 그 여럿에게 하나의
주택으로 보상한다. 다만, 토지를 협의양도한 경우로서 공유자 중 소유지분
에 해당하는 면적이 별표 4의3 제1호가목2)에 따른 면적 이상인 공유자에게
는 각각 하나의 주택으로 보상하고, 소유지분에 해당하는 면적이 별표 4의3
제1호가목2)에 따른 면적 미만인 공유자에게는 주택으로 보상하지 않는다.
다. 둘 이상의 토지나 건축물을 협의양도한 공유자가 같은 경우에는 그 여럿
에게 하나의 주택으로 보상한다. 다만, 토지를 협의양도한 경우로서 공유자
중 소유지분에 해당하는 면적의 합계가 별표 4의3 제1호가목2)에 따른 면적
이상인 공유자에게는 각각 하나의 주택으로 보상하고, 소유지분에 해당하는
면적의 합계가 별표 4의3 제1호가목2)에 따른 면적 미만인 공유자에게는 주
택으로 보상하지 않는다.
라. 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1인에게 두 채의 주택(이익공유형
분양주택은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로 보상할 수 있다. 이 경우
두 채의 주택 중 하나의 주택은 주거전용면적이 60제곱미터 이하인 주택으
로 보상한다.
1) 보상받는 주택의 분양가격의 합계가 별표 4의3제1호가목1)부터 3)까지
외의 부분 전단에 따른 복합지구토지등소유자 또는 그 복합지구토지등소유
자로부터 법 제40조의10제7항에 따라 소유권을 이전받은 자가 현물보상으
로 받기로 한 보상금의 총액 이하인 경우
2) 보상받는 주택의 주거전용면적의 합계가 별표 4의3제1호가목1)부터 3)까
지 외의 부분 전단에 따른 복합지구토지등소유자 또는 그 복합지구토지등
소유자로부터 법 제40조의10제7항에 따라 소유권을 이전받은 자가 협의양
도한 주택의 주거전용면적의 합계 이하인 경우
마. 나목부터 라목까지의 규정에도 불구하고 2인 이상이 토지나 건축물을 공
유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택으로 보상하는 기준을 따로 정하고 있는
경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 방법에 따른다.
2. 주택으로 보상받을 수 있는 복합지구토지등소유자가 같은 세대에 속하는 경
우에는 세대원 전원을 1명으로 본다. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에
등재되지 않은 배우자와 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대
로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 복합지구 지정 후 세대를 분리하여 동일
한 세대에 속하지 않는 경우에도 이혼과 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등
록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본
다.
3. 제1호 및 제2호에서 규정한 사항 외에 현물보상의 구체적인 기준은 국토교통
부장관이 정하여 고시하는 바에 따라 공공주택사업자가 정한다.원문 파일별표 4의5이익공유형 분양주택의 처분 손익 공유기준(제52조의2제2항 관련)
■ 공공주택 특별법 시행령 [별표 4의5] <개정 2022. 12. 29.>
이익공유형 분양주택의 처분 손익 공유기준(제52조의2제2항 관련)
1. 이익공유형 분양주택을 환매하는 경우의 처분 손익 공유는 공공주택사업자가 제
2호부터 제4호까지에 따라 산정한 환매가격에 해당하는 금액을 해당 주택을 공급
받은 자에게 지급하는 방식으로 한다.
2. 제52조의2제1항제1호 및 제2호의 주택의 환매가격은 다음 각 목에 따라 산정한
금액으로 한다.
가. 추가금액을 납부하지 않은 경우
환매가격 = 환매시점의 × 해당 주택의 공급가격
감정평가액 ────────────────────
현물보상으로 공급하는 건축물의 가격
나. 이익공유형 분양주택을 공급받은 자가 제52조의2제4항에 따른 거주의무기간
이 종료된 날의 다음 날부터 최초 입주가능일부터 10년이 되는 날까지 공공주
택사업자에게 추가금액을 납부한 경우. 이 경우 추가금액 납부는 한 차례만 할
수 있다.
환매 = 환매시점의 × ( 해당 주택의 + 추가 납부금액 )
가격 감정평가액 공급가격
───────────── ───────────
현물보상으로 공급하는 납부시점의 해당
건축물의 가격 주택의 감정평가액
3. 제52조의2제1항제3호에 따른 주택의 환매가격은 다음의 계산식에 따라 산정한
금액으로 한다.
환매가격 = 해당 주택의 공급가격 + (환매시점의 감정평가액 － 해당 주택의
공급가격) × 70퍼센트
4. 최초 입주가능일 전에 이익공유형 분양주택의 입주자로 선정된 지위를 환매하는
경우의 환매가격은 「주택법」 제57조의2제4항에 따른 금액으로 한다.
비고
1. 감정평가액은 둘 이상의 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법
률」 제2조제4호에 따른 감정평가법인등을 말한다)이 감정평가한 가액을 산술평
균한 금액으로 한다.
2. 현물보상으로 공급하는 건축물의 가격은 다음 각 목의 구분에 따른 가격으로 한
다.
가. 복합지구에서 공급하는 이익공유형 분양주택의 경우: 제35조의11제1항에 따
른 분양가격
나. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제6호의3에 따른 주거재생
혁신지구에서 공급하는 이익공유형 분양주택의 경우: 같은 법 시행령 제53조
의6제1항에 따른 분양가격
3. 삭제 <2022. 12. 29.>
4. 삭제 <2022. 12. 29.>
5. 삭제 <2022. 12. 29.>
6. 삭제 <2022. 12. 29.>원문 파일별표 5과태료의 부과기준(제64조제2항 관련)
■ 공공주택 특별법 시행령 [별표 5] <개정 2025. 7. 31.>
과태료의 부과기준(제64조제2항 관련)
1. 일반기준
가. 위반행위의 횟수에 따른 과태료의 가중된 부과기준은 최근 1년간 같은 위
반행위로 과태료 부과처분을 받은 경우에 적용한다. 이 경우 기간의 계산은
위반행위에 대하여 과태료 부과처분을 받은 날과 그 처분 후 다시 같은 위
반행위를 하여 적발된 날을 기준으로 한다.
나. 가목에 따라 가중된 부과처분을 하는 경우 가중처분의 적용 차수는 그 위
반행위 전 부과처분 차수(가목에 따른 기간 내에 과태료 부과처분이 둘 이
상 있었던 경우에는 높은 차수를 말한다)의 다음 차수로 한다.
다. 과태료 부과권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호의 개별
기준에 따른 과태료 금액의 2분의 1 범위에서 그 금액을 감경할 수 있다.
다만, 과태료를 체납하고 있는 위반행위자의 경우에는 그렇지 않다.
1) 위반행위가 사소한 부주의나 오류로 인한 것으로 인정되는 경우
2) 위반의 내용ㆍ정도가 경미하여 공중에게 미치는 피해가 적다고 인정되는
경우
2. 개별기준
(단위: 만원)
┌─────────────────┬───────┬────────────┐
│위반행위 │근거 법조문 │과태료 금액 │
│ │ ├──┬──┬──────┤
│ │ │1차 │2차 │3차 이상 │
│ │ │위반│위반│위반 │
├─────────────────┼───────┼──┴──┴──────┤
│가. 정당한 사유 없이 법 제9조제6 │법 제60조제3항│300 │
│항에 따른 서류 등의 제출을 거 │제1호 │ │
│부하거나 거짓 서류 등을 제출하 │ │ │
│거나 해당 기관 또는 업체의 출 │ │ │
│입ㆍ조사 또는 질문을 거부ㆍ방 │ │ │
│해하거나 기피한 경우 │ │ │
├─────────────────┼───────┼──┬──┬──────┤
│나. 정당한 사유 없이 법 제26조제1 │법 제60조제3항│100 │200 │300 │
│항에 따른 공공주택사업자의 행 │제2호 │ │ │ │
│위를 거부 또는 방해한 경우 │ │ │ │ │
├─────────────────┼───────┼──┼──┼──────┤
│다. 법 제49조제6항에 따른 임대차 │법 제60조제3항│100 │200 │300 │
│계약을 신고하지 않거나 거짓으 │제7호 │ │ │ │
│로 신고한 경우 │ │ │ │ │
├─────────────────┼───────┼──┼──┼──────┤
│라. 법 제49조의2제1항을 위반하여 │법 제60조제2항│500 │700 │1,000 │
│표준임대차계약서를 사용하지 않 │제1호 │ │ │ │
│은 경우 │ │ │ │ │
├─────────────────┼───────┼──┴──┴──────┤
│마. 법 제49조의6제1항을 위반하여 │법 제60조제3항│300 │
│공공주택사업자에게 입주자로 선 │제5호 │ │
│정된 지위 또는 주택의 매입을 │ │ │
│신청하지 않은 경우 │ │ │
├─────────────────┼───────┼────────────┤
│바. 법 제49조의7제1항에 따른 서류 │법 제60조제3항│300 │
│등의 제출을 거부하거나 해당 주 │제6호 │ │
│택의 출입ㆍ조사 또는 질문을 방 │ │ │
│해하거나 기피한 경우 │ │ │
├─────────────────┼───────┼────────────┤
│사. 법 제50조의3제3항을 위반하여 │법 제60조제3항│300 │
│임차인의 거주 여부를 확인하지 │제8호 │ │
│않은 경우 │ │ │
├─────────────────┼───────┼──┬──┬──────┤
│아. 법 제50조의4제1항 또는 제2항 │법 제60조제2항│500 │700 │1,000 │
│을 위반하여 특별수선충당금을 │제2호 │ │ │ │
│적립하지 않거나 입주자대표회의 │ │ │ │ │
│에 넘겨주지 않은 경우 │ │ │ │ │
├─────────────────┼───────┼──┴──┴──────┤
│자. 법 제50조의5제1항을 위반하여 │법 제60조제3항│300 │
│분양전환 공공건설임대주택 양도 │제9호 │ │
│신고를 하지 않고 분양전환 공공 │ │ │
│건설임대주택을 양도한 경우 │ │ │
├─────────────────┼───────┼──┬──┬──────┤
│차. 법 제54조제1항에 따른 보고 또 │법 제60조제3항│100 │200 │300 │
│는 자료제출을 하지 않거나 거짓 │제3호 │ │ │ │
│으로 한 경우 │ │ │ │ │
├─────────────────┼───────┼──┴──┴──────┤
│카. 법 제54조제1항에 따른 검사를 │법 제60조제3항│300 │
│거부 또는 방해한 경우 │제4호 │ │
└─────────────────┴───────┴────────────┘원문 파일