예시 건물
공개 자료로만 세운 예시입니다 — 지어낸 숫자가 없습니다
건물 뼈대는 건축물대장, 땅값은 개별공시지가, 월세는 한국부동산원 임대동향조사, 매매가는 실거래가에서 왔습니다. 어느 값이 어디서 왔는지는 가정과 출처 에 있습니다. 가정과 시나리오를 바꿔 볼 수 있지만 저장되지 않습니다.
건물 하나가 아니라 아파트·오피스텔·상가·건물 중 뭘 사면 남는지 궁금하면 시장 비교를 보세요. 내 건물끼리 재려면 투자 비교입니다.
서울특별시 마포구 서교동 · 지상 2층 · 지하 1층 · 연면적 74.4평 · 1년차 가동률 100%
층마다 한 달에 세를 얼마 받는지 보여줍니다. 공실이 없다고 봤을 때의 임대료라, 옆의 '매달 통장에 남는 돈'과는 다릅니다 — 거기서는 운영비·이자·세금·대출 원금이 빠집니다.
매달 통장에 남는 돈 (보유세는 아직 빼지 못한 값)
583만원
60개월 평균 · 연 6,998만원
자기자본 수익률
2.1%
내 돈 33억 6,917만원 기준 · 60개월 평균
대출 상환능력 (DSCR)
대출 없음
은행 기준선 1.2배
1년차 가동률
100%
공실 손실 0원
손익분기 가동률
계산 불가
보유세를 아직 못 내 손익분기를 낼 수 없습니다 — 대지면적·개별공시지가·시가표준액을 채우면 계산합니다
지금 확인해 두면 좋은 것들입니다.
운영비를 아직 넣지 않으셨습니다확인 권장
수선충당·화재보험료·세무기장료·관리대행·공실 공용관리비가 모두 0원으로 잡혀 있어, 실제보다 많이 남는 것으로 나옵니다. 이 항목들은 공표하는 시세 통계가 없어 프로그램이 대신 채우지 않습니다 — 보험증권·세무사 계약서·관리위탁계약서·관리비 고지서의 금액을 '가정과 출처' 에서 넣어 주세요.
건강보험료가 매달 67만원 새로 나갑니다확인 권장
상가 임대는 사업자등록이 필수인데, 사업자등록이 있으면 사업소득이 1원이라도 생기는 순간 건강보험 피부양자 자격을 잃습니다. 배우자·자녀 밑에 얹혀 계셨다면 임대를 시작하는 순간 지역가입자로 바뀌어 따로 내기 시작합니다. 소득에 매기는 몫과 재산에 매기는 몫, 장기요양보험료를 합한 금액입니다. 재산분은 재산세 과세표준에서 기본공제 1억원을 뺀 뒤 60등급 표로 점수를 매겨 계산했습니다. 세대원 소득·재산이 더 있으면 실제 보험료는 달라집니다 — 건강보험공단 모의계산으로 확인해 보세요. 자격은 매년 11월에 다시 심사합니다.
건축물 시가표준액 · 건물분 취득가액가 없어 세금을 계산하지 못했습니다주의 필요
건축물 시가표준액 — 위택스(wetax.go.kr) "시가표준액 조회" 또는 7월 재산세 고지서 (없으면 건축물분 재산세·지역자원시설세·건강보험료 재산분를 계산할 수 없습니다) 건물분 취득가액 — 매매계약서 — 상가는 건물분에 부가세가 붙어 토지·건물 금액이 따로 적혀 있습니다 (없으면 감가상각비·소득세를 계산할 수 없습니다) 추정치로 채우면 재산세·종합부동산세·감가상각비·소득세가 전부 근거 없는 숫자가 되므로, 넣으실 때까지 0원으로 두고 계산하지 않았습니다. 화면의 세금 0원은 "세금이 없다" 가 아니라 "아직 모른다" 는 뜻입니다.
6개월 안에 만료되는 계약이 4건 있습니다참고
B1 소매점(2028-01-01), B1 일반음식점(2028-01-01), 1F 전체(2028-01-01), 2F 전체(2028-01-01). 갱신 의사를 미리 확인하면 공실 기간을 줄일 수 있습니다.
화면을 여실 때 2가지를 돌려 봤습니다. 전부 이 건물 자료와 법으로만 낸 계산이라, 같은 건물이면 언제나 같은 답이 나옵니다.
금리가 오르면
여유 있음
대출이 없어 금리가 올라도 이자는 늘지 않습니다.
임대료가 얼마나 떨어지면 적자가 되나
여유 있음
임대료를 하나도 못 받게 돼도 매달 남는 돈이 플러스입니다.
공실이 얼마나 늘면 적자가 되나
100%p
지금 가동률 100%, 손익분기 0% — 100%p 여유가 있습니다.
아직 계산하지 못한 것
없는 자료를 지어내 채우지 않았습니다. 아래를 넣어 주시면 그만큼 더 계산해 드립니다.
리모델링·용도변경이 회수되는지는 추천하지 않았습니다
공사비와 공사 후 임대료를 모르면 답이 나오지 않습니다. 견적을 받으셨으면 시나리오 화면에 넣어 보세요 — 넣으시면 몇 년 만에 회수되는지 계산합니다.
운영비와 대출 원리금을 뺀 뒤 매달 남는 금액입니다. 재산세·종합부동산세는 아직 계산하지 못해 빠져 있습니다. 계약 만료로 공실이 생기는 달은 아래로 꺾입니다.
최솟값 0원, 최댓값 600만원. 자세한 수치는 표로 볼 수 있습니다.
재산세·종합부동산세·감가상각비는 아직 계산 불가입니다 (대지면적·개별공시지가 ·건축물 시가표준액·건물분 취득가액이 필요합니다). 위 선에는 재산세·종부세가 빠져 있고, 감가상각비를 빼지 않은 이익에 매긴 소득세·건강보험료가 들어가 있어 확정된 금액이 아닙니다.
2026년 2분기 한국부동산원 소규모 상가 공표치와 나란히 놓았습니다. 부동산원 공표치는 지역 구분이 없는 전국 평균이고, 임대료는 1층 기준입니다. 내 건물 임대료도 층별효용비율로 1층 기준으로 되돌려 견줬습니다.
㎡당 월 임대료 (1층 기준)
52,780원시장보다 좋음
시장 평균 20,646원
공실률
0.0%시장보다 좋음
시장 평균 8.5%
소득수익률 (연)
3.05%시장보다 좋음
시장 평균 2.83%
소득수익률은 운영비까지 뺀 순영업소득 기준이라, 중개사가 말하는 ‘표면수익률 4~5%’보다 낮게 나오는 게 정상입니다. 여기서 대출이자·소득세·건강보험료가 또 빠집니다. · 근거 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사
취득가액
32억 2,100만원
대출 잔액
0원
LTV 0%
받은 보증금
0원
언젠가 돌려줘야 하는 돈
연면적
74.4평
246.1㎡ · 지상 2층 · 지하 1층
이 계산은 참고용입니다. 실제 세액은 개별 공시가격, 지자체 고시 지수, 소득공제 항목, 신고 방식에 따라 달라집니다. 중요한 결정 전에는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.