임차인이 있는 건물을 팔면 보증금은 누가 돌려주나요?

대항력을 갖춘 임차인(상가는 인도+사업자등록, 주택은 인도+전입신고)의 임대차는 매수인이 임대인 지위를 그대로 넘겨받습니다. 보증금 반환 의무도 매수인에게 넘어가고 매도인은 벗어납니다.

• 임차인이 원하지 않으면 승계를 거부할 수 있습니다

  임차인이 곧바로 이의를 제기하면 종전 임대인과의 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그때는 매도인이 반환해야 하므로, 잔금 전에 임차인 의사를 확인하는 것이 안전합니다.

  근거 · 상가건물 임대차보호법 제3조제2항 · 주택임대차보호법 제3조제4항 · 대법원 1998. 9. 2.자 98마100

• 대항력이 없는 임차인은 자동으로 넘어가지 않습니다

  사업자등록이나 전입신고가 없는 창고·사무실 임차인은 매매계약에 승계 특약을 넣고 임차인 동의까지 받아야 합니다.

• 승계되는 보증금은 잔금에서 빼는 것이 표준 실무입니다

  "보증금 ○○원은 매수인이 승계하고 잔금에서 공제한다" 를 계약서에 적지 않으면 분쟁이 됩니다. 임차인별 계약서·보증금·연체·확정일자 목록을 첨부하십시오.

• 갱신요구권과 권리금 회수기회도 그대로 넘어갑니다

  재건축 계획이 있다면 매수인이 이 사실을 알고 사야 합니다.

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요