법이 정한 것은 계약서에 안 적어도 그대로 적용되고, 법보다 임차인에게 불리한 약정은 적어도 무효입니다. 그래서 계약서에 적을 것은 법이 안 정한 것입니다 — 누가 무엇을 고치고, 무엇을 원상복구하고, 관리비를 어떻게 나누는가.
원상복구 범위를 항목으로 적으십시오
간판·전기 증설·바닥·천장·칸막이·주방 배관처럼 열거하고, 들어올 때 사진을 찍어 붙여 두면 나갈 때 다투지 않습니다.
수선은 누가 어디까지 하는지 나누십시오
"모든 수리는 임차인" 같은 포괄 문구는 소규모에만 효력이 있습니다. 대규모 수선까지 넘기려면 항목을 구체적으로 적어야 합니다.
근거 · 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692
관리비 항목과 나누는 기준을 적으십시오
공용 전기·수도·청소·승강기·소방 점검 중 무엇이 들어가는지, 면적과 사용량 중 무엇으로 나누는지.
근거 · 상가건물 임대차보호법 제19조의2
보험과 업종을 특약으로 잡으십시오
다중이용업이면 화재배상책임보험 증권 제출, 업종·영업시간·배기설비 기준을 적어 두면 나중에 다른 임차인과의 다툼을 막습니다.
법보다 불리한 약정은 적어도 무효입니다
갱신요구권·권리금 회수기회·차임 증액 한도를 없애는 문구는 효력이 없습니다.
근거 · 상가건물 임대차보호법 제15조 · 민법 제652조
확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요
사고·분쟁이 나면 — 같이 보면 좋은 질문
- 월세를 안 내는 임차인을 내보내려면 어떻게 하나요?밀린 월세가 법이 정한 기수에 이르면 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 내보내는 일은 반드시 법원과 집행관을 거쳐야 하고, 직접 문을 잠그거나 짐을 빼면 건물주가 형사처벌을 받습니다.
- 안 나가는 임차인의 문을 잠그거나 전기를 끊어도 되나요?안 됩니다. 잠금장치를 바꾸거나 짐을 빼면 주거침입·재물손괴·권리행사방해가 되고, 계약이 살아 있는 동안 전기·물을 끊으면 업무방해죄가 됩니다. 연체 중이어도 임차인의 점유는 법이 보호합니다.
- 밀린 월세는 보증금에서 알아서 빠지나요?계약이 끝나 건물을 비울 때는 따로 말하지 않아도 보증금에서 당연히 공제됩니다. 다만 계약이 살아 있는 동안에는 임차인이 "보증금에서 까라" 고 요구할 수 없고, 월세는 그대로 내야 합니다.
- 누수·보일러 고장은 누가 고쳐야 하나요?임차인이 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 임차인이, 그것을 고치지 않으면 장사나 생활을 할 수 없는 정도면 임대인이 고칩니다. 누수·보일러 교체·전기 배선 노후처럼 건물의 기본 설비에 해당하는 것은 임대인 몫입니다.
- 나갈 때 원상복구는 어디까지 해야 하나요?따로 약정하지 않았다면 그 임차인이 들어올 때의 상태까지입니다. 앞 임차인이 해 둔 시설까지 뜯어낼 의무는 없습니다. 자연스럽게 낡은 부분(통상 손모)도 원상복구 대상이 아닙니다.
- 간판이 떨어지거나 계단에서 다치면 누가 물어주나요?먼저 그 부분을 직접 관리하는 사람(임차 공간과 임차인 간판은 임차인)이 책임집니다. 다만 그 사람이 주의를 다했다면 소유자가 과실이 없어도 책임집니다. 계단·외벽·옥상·주차장 같은 공용부는 처음부터 소유자 몫입니다.
- 임차인 가게에서 불이 나 건물이 탔습니다. 임차인에게 다 받을 수 있나요?빌려준 그 공간의 손해는 임차인이 자기 책임이 아님을 증명하지 못하면 물어줍니다. 그러나 불이 다른 층이나 공용부로 번진 손해까지 받으려면, 임대인이 임차인의 잘못과 인과관계를 증명해야 합니다. 그래서 건물 화재보험이 따로 필요합니다.
- 건물주가 들어야 하는 보험은 무엇인가요?3~7층 근생 건물은 법으로 화재보험이 강제되는 "특수건물" 에 대개 해당하지 않습니다. 다만 화재보험은 내 건물 손해만 덮으므로, 남이 다치거나 남의 물건이 상한 경우를 위한 배상책임보험이 따로 필요합니다.
- 건물 앞 눈은 누가 치워야 하나요?건축물의 소유자·점유자·관리자에게 주변 보도의 제설 의무가 있습니다. 서울시 조례를 보면 소유자가 그 건물에 살지 않는 경우 점유자(임차인)가 먼저입니다. 조례에 과태료는 없지만, 빙판에서 누가 넘어지면 민사책임은 별개로 따라옵니다.
- CCTV를 달아도 되나요?출입구·복도·주차장 같은 공용부에는 안전과 범죄 예방 목적으로 달 수 있습니다. 다만 안내판을 반드시 붙여야 하고, 녹음 기능을 켜거나 임차인 가게 안을 비추면 안 됩니다.
- 청소하시는 분을 직접 쓰면 무엇을 지켜야 하나요?근로기준법은 사업장 규모에 따라 적용 범위가 갈립니다. 규모가 작아도 최저임금·주휴수당·퇴직금·4대보험·해고 예고는 그대로 적용되고, 빠지는 것은 연장·야간·휴일 가산수당과 연차휴가, 부당해고 구제 정도입니다.
- 권리금은 건물주가 물어줘야 하나요?권리금은 건물주가 주는 돈이 아니라, 임차인이 다음 임차인에게서 받도록 기회를 막지 않을 의무입니다. 계약이 끝나갈 무렵 임차인이 데려온 사람과 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 손해배상 책임이 생깁니다.
- 임차인이 계약을 연장해 달라고 하면 거절할 수 있나요?법이 정한 기간 동안은 임차인이 요구하면 원칙적으로 갱신됩니다. 거절할 수 있는 사유는 조문에 정해져 있고, 그 밖의 이유로는 거절하지 못합니다.
- 아무 말 없이 기간이 지나면 계약은 어떻게 되나요?통지 없이 기간이 지나면 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(묵시적 갱신). 이때 계약을 중간에 끝낼 수 있는 쪽은 임차인뿐이고, 임대인은 끝내지 못합니다.
- 임차인의 대항력·확정일자는 건물주에게 무슨 뜻인가요?임차인이 건물을 넘겨받고 상가는 사업자등록, 주택은 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 새 주인에게도 임대차를 주장할 수 있습니다. 확정일자까지 받으면 경매에서 보증금을 순위에 따라 우선 변제받습니다.
- 월세를 얼마나 올릴 수 있나요?계약 기간 중이나 갱신할 때 올릴 수 있는 한도가 법에 정해져 있고, 한 번 올린 뒤 일정 기간 안에는 다시 올리지 못합니다. 상가는 환산보증금이 기준액 이하인 계약에만 이 한도가 적용됩니다.
- 나중에 안 나갈까 봐 미리 해 둘 수 있는 것이 있나요?계약할 때 법원에서 제소전화해를 해 두면, 나중에 임차인이 약속을 어겼을 때 소송 없이 바로 강제집행으로 갈 수 있습니다. 다만 법이 임차인에게 준 권리를 뺏는 조항은 넣어도 무효입니다.
- 관리비는 어떻게 정하고 받아야 하나요?관리비는 실제로 든 비용을 나누는 것이 원칙입니다. 계약서에 항목과 나누는 기준을 적어 두지 않으면 나중에 "무엇에 쓴 돈이냐" 는 다툼이 생깁니다.
- 옆 건물과 담장·소음·냄새로 다투면 어떻게 하나요?이웃 사이의 다툼은 "참을 수 있는 정도" 를 넘었는지로 갈립니다. 통상의 쓰임에 따른 것이면 서로 참아야 하고, 그 정도를 넘으면 멈추게 하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 임차인이 허락 없이 다른 사람에게 넘겼습니다임대인의 동의 없는 전대(재임대)나 임차권 양도는 계약을 해지할 사유가 됩니다. 가게 간판이나 사업자가 바뀌었다면 먼저 누가 실제로 쓰고 있는지 확인하십시오.
- 임차인이 허락 없이 공사를 했습니다동의 없이 한 개조는 원상복구 대상이고, 비용은 임차인이 청구하지 못합니다. 다만 건물의 구조를 건드렸다면 위반건축물 문제로 번질 수 있으니 먼저 무엇을 어떻게 바꿨는지 확인하십시오.