임차인이 건물을 넘겨받고 상가는 사업자등록, 주택은 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 새 주인에게도 임대차를 주장할 수 있습니다. 확정일자까지 받으면 경매에서 보증금을 순위에 따라 우선 변제받습니다.
건물을 팔 때 그대로 넘어갑니다
대항력 있는 임차인의 임대차는 매수인이 승계합니다. 매매가에 보증금을 반영해야 하는 이유입니다.
근거 · 상가건물 임대차보호법 제3조 · 주택임대차보호법 제3조
근저당이 먼저면 순위가 밀립니다
대출이 먼저 잡혀 있으면 임차인의 보증금은 그 뒤 순위입니다. 임차인이 이 점을 확인하려 하는 것은 정당한 요구입니다.
외국인 임차인도 같은 보호를 받습니다
주민등록 대신 외국인등록이나 체류지 변경신고를 하면 대항력이 생깁니다. 국적을 이유로 다르게 대하실 필요는 없습니다.
근거 · 출입국관리법 제88조의2
임차권등기명령이 들어오면 보증금을 못 돌려준 상태입니다
임차인이 나가면서도 순위를 지키려고 신청하는 것으로, 등기부에 남습니다.
근거 · 주택임대차보호법 제3조의3 · 상가건물 임대차보호법 제6조
확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요
사고·분쟁이 나면 — 같이 보면 좋은 질문
- 월세를 안 내는 임차인을 내보내려면 어떻게 하나요?밀린 월세가 법이 정한 기수에 이르면 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 내보내는 일은 반드시 법원과 집행관을 거쳐야 하고, 직접 문을 잠그거나 짐을 빼면 건물주가 형사처벌을 받습니다.
- 안 나가는 임차인의 문을 잠그거나 전기를 끊어도 되나요?안 됩니다. 잠금장치를 바꾸거나 짐을 빼면 주거침입·재물손괴·권리행사방해가 되고, 계약이 살아 있는 동안 전기·물을 끊으면 업무방해죄가 됩니다. 연체 중이어도 임차인의 점유는 법이 보호합니다.
- 밀린 월세는 보증금에서 알아서 빠지나요?계약이 끝나 건물을 비울 때는 따로 말하지 않아도 보증금에서 당연히 공제됩니다. 다만 계약이 살아 있는 동안에는 임차인이 "보증금에서 까라" 고 요구할 수 없고, 월세는 그대로 내야 합니다.
- 누수·보일러 고장은 누가 고쳐야 하나요?임차인이 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 임차인이, 그것을 고치지 않으면 장사나 생활을 할 수 없는 정도면 임대인이 고칩니다. 누수·보일러 교체·전기 배선 노후처럼 건물의 기본 설비에 해당하는 것은 임대인 몫입니다.
- 나갈 때 원상복구는 어디까지 해야 하나요?따로 약정하지 않았다면 그 임차인이 들어올 때의 상태까지입니다. 앞 임차인이 해 둔 시설까지 뜯어낼 의무는 없습니다. 자연스럽게 낡은 부분(통상 손모)도 원상복구 대상이 아닙니다.
- 간판이 떨어지거나 계단에서 다치면 누가 물어주나요?먼저 그 부분을 직접 관리하는 사람(임차 공간과 임차인 간판은 임차인)이 책임집니다. 다만 그 사람이 주의를 다했다면 소유자가 과실이 없어도 책임집니다. 계단·외벽·옥상·주차장 같은 공용부는 처음부터 소유자 몫입니다.
- 임차인 가게에서 불이 나 건물이 탔습니다. 임차인에게 다 받을 수 있나요?빌려준 그 공간의 손해는 임차인이 자기 책임이 아님을 증명하지 못하면 물어줍니다. 그러나 불이 다른 층이나 공용부로 번진 손해까지 받으려면, 임대인이 임차인의 잘못과 인과관계를 증명해야 합니다. 그래서 건물 화재보험이 따로 필요합니다.
- 건물주가 들어야 하는 보험은 무엇인가요?3~7층 근생 건물은 법으로 화재보험이 강제되는 "특수건물" 에 대개 해당하지 않습니다. 다만 화재보험은 내 건물 손해만 덮으므로, 남이 다치거나 남의 물건이 상한 경우를 위한 배상책임보험이 따로 필요합니다.
- 건물 앞 눈은 누가 치워야 하나요?건축물의 소유자·점유자·관리자에게 주변 보도의 제설 의무가 있습니다. 서울시 조례를 보면 소유자가 그 건물에 살지 않는 경우 점유자(임차인)가 먼저입니다. 조례에 과태료는 없지만, 빙판에서 누가 넘어지면 민사책임은 별개로 따라옵니다.
- CCTV를 달아도 되나요?출입구·복도·주차장 같은 공용부에는 안전과 범죄 예방 목적으로 달 수 있습니다. 다만 안내판을 반드시 붙여야 하고, 녹음 기능을 켜거나 임차인 가게 안을 비추면 안 됩니다.
- 청소하시는 분을 직접 쓰면 무엇을 지켜야 하나요?근로기준법은 사업장 규모에 따라 적용 범위가 갈립니다. 규모가 작아도 최저임금·주휴수당·퇴직금·4대보험·해고 예고는 그대로 적용되고, 빠지는 것은 연장·야간·휴일 가산수당과 연차휴가, 부당해고 구제 정도입니다.
- 권리금은 건물주가 물어줘야 하나요?권리금은 건물주가 주는 돈이 아니라, 임차인이 다음 임차인에게서 받도록 기회를 막지 않을 의무입니다. 계약이 끝나갈 무렵 임차인이 데려온 사람과 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 손해배상 책임이 생깁니다.
- 임차인이 계약을 연장해 달라고 하면 거절할 수 있나요?법이 정한 기간 동안은 임차인이 요구하면 원칙적으로 갱신됩니다. 거절할 수 있는 사유는 조문에 정해져 있고, 그 밖의 이유로는 거절하지 못합니다.
- 아무 말 없이 기간이 지나면 계약은 어떻게 되나요?통지 없이 기간이 지나면 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(묵시적 갱신). 이때 계약을 중간에 끝낼 수 있는 쪽은 임차인뿐이고, 임대인은 끝내지 못합니다.
- 월세를 얼마나 올릴 수 있나요?계약 기간 중이나 갱신할 때 올릴 수 있는 한도가 법에 정해져 있고, 한 번 올린 뒤 일정 기간 안에는 다시 올리지 못합니다. 상가는 환산보증금이 기준액 이하인 계약에만 이 한도가 적용됩니다.
- 나중에 안 나갈까 봐 미리 해 둘 수 있는 것이 있나요?계약할 때 법원에서 제소전화해를 해 두면, 나중에 임차인이 약속을 어겼을 때 소송 없이 바로 강제집행으로 갈 수 있습니다. 다만 법이 임차인에게 준 권리를 뺏는 조항은 넣어도 무효입니다.
- 관리비는 어떻게 정하고 받아야 하나요?관리비는 실제로 든 비용을 나누는 것이 원칙입니다. 계약서에 항목과 나누는 기준을 적어 두지 않으면 나중에 "무엇에 쓴 돈이냐" 는 다툼이 생깁니다.
- 옆 건물과 담장·소음·냄새로 다투면 어떻게 하나요?이웃 사이의 다툼은 "참을 수 있는 정도" 를 넘었는지로 갈립니다. 통상의 쓰임에 따른 것이면 서로 참아야 하고, 그 정도를 넘으면 멈추게 하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 임대차 계약서를 쓸 때 무엇을 넣어야 하나요?법이 정한 것은 계약서에 안 적어도 그대로 적용되고, 법보다 임차인에게 불리한 약정은 적어도 무효입니다. 그래서 계약서에 적을 것은 법이 안 정한 것입니다 — 누가 무엇을 고치고, 무엇을 원상복구하고, 관리비를 어떻게 나누는가.
- 임차인이 허락 없이 다른 사람에게 넘겼습니다임대인의 동의 없는 전대(재임대)나 임차권 양도는 계약을 해지할 사유가 됩니다. 가게 간판이나 사업자가 바뀌었다면 먼저 누가 실제로 쓰고 있는지 확인하십시오.
- 임차인이 허락 없이 공사를 했습니다동의 없이 한 개조는 원상복구 대상이고, 비용은 임차인이 청구하지 못합니다. 다만 건물의 구조를 건드렸다면 위반건축물 문제로 번질 수 있으니 먼저 무엇을 어떻게 바꿨는지 확인하십시오.